上海哪些人，不惜代价也要守住地段？

江苏路，1906年以英国爱丁堡公爵名，命名忆定盘路，1943年改名至今。原为上海工部局在沪西的越界筑路，属于工部局辖区，因此集结了不少民国时期的社会名流，在沿线置办产业。石库门弄堂和老洋房都保留至今。

忆定村

由于江苏路地处当时的租界与华界边缘，那些想要挤进十里洋场，却难以如愿的人们，就在这里扎根落脚。而江苏路北段又靠近苏州河工业区，就近盖起了员工宿舍。

故而除了体现海派文化的新里洋房之外，也集中了大量棚户，以及早期的工人新村。之后还陆续出现了老大楼、外销房、老商品和新商品房，形成了多种住宅产品齐聚一堂的奇特界面，全市范围仅此一处。

直到90年代，江苏路才启动扩宽工程，从12米拓展到32米，缓解交通阻塞的同时，也清理掉大片棚户。不过气质上与相邻的“上只角”愚园路、新华路，依然有着明显区分。

江苏路街景

说到板块内的愚园路，也是工部局越界筑路，但当年的开发更为完全，主路没有棚户私房，整体沿袭公共租界以新式里弄为主的城建风格，并作为上海永不拓宽的马路之一，成为国家级的旅游休闲街。

如今愚园路在原本优雅的基调上，又焕发出时尚潮流的艺术气息，是历史底蕴与年轻文化跨界碰撞的范本。走过百年，仍旧对得起“上只角”之美誉。

愚园路历史名人墙

江苏路板块与中山公园相邻，都属于新时代上海建设的先驱板块，早一步走向现代化的同时，也更快面临前期规划不合理，土地资源消耗完毕，改变难度大的城市病。

在中环新兴地段以崭新城建，漂亮绿化的冲击之下，这类老牌的二流地段能否继续保持竞争力？欢迎留言讨论。

区域示意图

01 概述

江苏路板块地处长宁区东部，独立街道建制，铁打的内环内，同时也是上海中央活动区。传统市中心在这里结束，西上海市区从这里开始。自身并非重要的城市功能区，但又与四周的重要商务区密不可分，过渡地段的定位延续了百年。

板块示意图

东：静安寺市级商圈

南：衡复风貌区、新华路风貌区、徐家汇市级商圈

西：中山公园市级商圈、虹开发市级商圈、古北国际社区

北：曹家渡、长寿路、武宁路

02 交通

地铁：2号线：中山公园站、江苏路站11号线：江苏路站三站内换乘：1号线、3号线、4号线、7号线、8号线、9号线、10号线、12号线、13号线、14号线、15号线

2/11号线地铁站

板块拥有东西向的黄金2号线和南北向的11号线，三站内换乘更是无死角覆盖整个市区。可惜站点设立在板块的东西部边缘，中部的居民小区走到地铁还有点距离，以市中心标准来看不太方便。

驾车：

东西向：愚园路、延安高架、北横通道、长宁路-长寿路、万航渡路

南北向：江苏路-华山路、内环高架、凯旋路、番禺路

延安高架、南北高架、北横通道

市中心的路网四通八达，南部北部和西部都有高速路匝道口，地面地上都非常方便。不过早晚高峰车流量巨大，板块内部道路又较为狭窄，南北向道路单行道多，东西向道路弄堂路多，行人不间断穿梭，车速缓慢，拥堵无法避免。

03商业

区域内商业：愚园路旅游休闲街、武夷路文化街区（翡悦里、MIX320）、舜元天地、华宁弘基生活中心3公里商圈：中山公园商圈、南京西路-静安寺市级商圈、新虹桥-古北市级商圈、徐家汇市级商圈、曹家渡区域商圈、长寿路区域商圈、长风环球港区域商圈

板块内虽然没有大型商场，只有一些小型综合体为附近写字楼提供餐饮配套，但愚园路和武夷路两条特色文化街区的城市更新项目，吸引到不少流量，成为上海新一代的网红马路，受年轻人追捧。

舜元天地、华宁弘基、武夷MIX320

至于东部的静安寺、西部的中山公园、北部的曹家渡，都步行可达，有大体量的商业综合体。3公里范围更是覆盖到从夜市到重奢各种商业业态，居民不出“圈”，就能满足几乎所有消费需求。

中山公园、静安寺、徐家汇

04就业

区域内商务：上海硅巷（愚见园区、武夷路333园区、新微智谷、创邑space等）、华敏翰尊大厦、兆丰世贸大厦、舜元企业大厦等零散办公园区和写字楼30分钟通勤圈：传统市中心商务区、虹桥开发区、虹桥商务区、临空商务区、长风生态商务区、汉中路商务区、陆家嘴金融中心、漕河泾开发区、西岸商务区、前滩商务区、大连路总部商务区、市北高新、莘庄商务区、花木龙阳商务区、张江高科

兆丰世贸广场、新微智谷、弘基创邑SPACE

长宁提出“上海硅巷”科创街区理念。街区整体呈现为“田字格”形状，东至江苏路沿线，南至延安西路沿线，西至凯旋路沿线，北至长宁路-愚园路沿线，中间沿武夷路、定西路为十字支撑，打造一站式科技创新街区。

上海硅巷科创街区导览示意图

同时，江苏路街道内聚集了90年代末世纪初的一批商务楼宇，科创概念和政策扶持，吸引了不少中小微企业密集分布。

30分钟通勤圈覆盖上海绝大部分商务区，城市效率仅次于传统市中心。

中山公园、曹家渡、静安寺商办

05医疗

区域内医院：皮肤病医院（三甲专科）、长妇婴（二甲专科）、电力医院（二甲综合）3公里医院：华山医院（三甲综合）、华东医院（三甲综合）、光华医院（三甲专科）、儿童医院（三甲专科）、胸科医院（三甲专科）、国妇婴（三甲专科）

长宁妇幼、皮肤病医院、电力医院

虽然长宁区的医疗资源并强项，但长宁不行关江苏路什么事？上海最好的医院都围绕市中心，江苏路步行范围就有几所口碑优质的专科医院，10分钟车程，静安、徐汇全国名列前茅的三甲医院一抓一把。很适合养老居住。

06学校

公办小学：愚园路第一小学（一梯队）、开元小学公办初中：划片摇号

愚园一小、开元小学、市三女中

板块北部基本都对口长宁区一梯队的愚园一小，南部则基本对口开元小学，学区水准的差异较大。初中实行电脑摇号派位，主要靠运气，划片范围内也有延安初级、市三女中这两所优秀公办初中。

长宁区长期推广快乐教育，使得升学氛围不像徐汇、闵行那么“卷”，但实际课外补课也很凶，中考成绩不拔尖，裸考均分却很高。再加上区内有市三女中限制男生，少了一所备选，想要考入名列”八大“的延安高中并不简单。

07环境

长宁路

定西路

江苏路

愚园路

武夷路

宣化路

安化路

延安西路

愚园公共市集

中山公园

08规划

整体规划：

上海2035规划：板块能级分类依次为城市主中心（中央活动区）、城市副中心、地区中心和社区中心四个层次组成公共活动中心体系。中央活动区规划范围约75平方公里，江苏路全街道包含在中央活动区内。

中央活动区规划示意图

长宁2035规划：城市主中心（中央活动区）包括中山公园、愚园路地区、新华路地区和虹桥国际贸易中心地区。作为全球城市功能核心承载区的组成部分，中山公园、愚园路地区重点发展商务办公、文化娱乐和创新创意功能；新华路地区重点引导文化休闲、创新创意、时尚消费等功能集聚；虹桥国际贸易中心重点集聚商务商业、国际贸易、文化展示功能。

长宁公共中心体系规划图

长宁区在未来将形成“两翼三心三带”的整体空间结构。撬动“两翼”发展，提升全球城市功能承载能力，打造要素集聚、空间联动、优势互补的东西两翼。传承“三心三带”，提升核心功能集聚，形成具备区域竞争力的功能核心；强化东西向廊道联系，塑造引领全区发展的空间轴带。

中山公园商业中心整合商业、办公、文化、休闲资源，加强空间勾连和环境塑造，实现核心功能及外延消费的整合与互补，打造更具活力的商业中心。中山公园商业中心既位于天山路/2号线文化活力带，也处于苏州河品质休闲带上。不仅如此，板块还是CAZ和虹桥临空经济区连接的重要纽带，有着不可忽视的作用。

长宁空间结构规划图

近期规划：

WYSH翡悦里

翡悦里所在地块是昔日飞乐音响厂，是武夷路城市更新5大重点项目之一。2019年嘉华国际竞得地块，以“音乐·艺术·潮流”为主线，旨在打造面向全上海的创新风尚生活地标。联合武夷路街区的文创、科创产业集群，重点引入文化创意多元商业，导入办公人群与周边商业客流，打通办公、商业、文化、艺术之间的边界，寻求功能之间的复合交融。

效果图

翡悦里在建实景

又又中心

位于长宁路定西路交叉口的华美达广场以前由新世界华美达酒店、贝尔特酒店及巴黎春天（新宁店）组成，改造后的项目将新增办公业态，将原来的酒店+购物中心“变身”为集酒店、商业、办公于一体的精品综合体，并正式更名为“又又中心”，改造项目面积约10万平方米，预计2024年开业。

改造后的又又中心重新规划了零售商业占比，项目裙楼B3-3楼是总面积为2.2万方的商场，集潮牌服饰、潮玩周边、互动体验、网红餐饮于一体，业态也更为丰富，又位于愚园路网红道路的尽头，相互映衬有机会成为全新的潮流打卡地。

效果图

又又中心在建实景

新微智谷二期

新微智谷二期将于2024年亮相，项目位于定西路1207号，距离中科院上海微系统所、硅酸盐所以及新微智谷不足500米的距离。项目1楼为商业区域，2楼至6楼为办公区域，将专注于人工智能为核心的垂直细分领域，并将作为硅巷的一部分，成为独角兽企业的集中地。

效果图

新微智谷二期实景

新象限·武夷

武夷路155号原为上海第四电表厂旧址，如今“新象限·武夷”项目将以空间品质提升为目标，既保留静雅武夷历史街区与原厂旧址的深厚文化底蕴，也融入当代生活美学，最终重现街区的文化深度和当代生活的“人间烟火”，与长宁区政府共建共创“静雅武夷”，提升武夷路街区整体形象。竣工后，将引入人工智能相关项目，打造人工智能企业在核心市区的研发及展示交流平台，同时，还将引进创意文化等新兴产业。

位于项目中央的独幢特色3层红色小楼，未来将以高端餐饮为定位，丰富园区业态，形成办公与生活相融合的新面貌，目前项目已竣工，正逐步开放中。

效果图

新象限·武夷实景

上生·新所二期

上生·新所地处新华路历史风貌区，位于延安西路1262号，总占地面积约4.8万㎡，内有孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部等历史建筑及多栋工业建筑。作为长宁区城市更新的代表作品之一，上生·新所于2016年由上海万科进行整体更新改造，项目分为二期实施。2018年5月，项目一期对公众开放。正在加紧建设的二期，在园区南半侧，总建筑面积约2.4万㎡，包含5栋新建筑，集办公、商业等功能于一体。简约的建筑特征，将与项目一期建筑风格保持协调统一。多层立体建筑融入了诸多露天设计，打造具有“呼吸感”的中心城区办公、休闲场景。建筑面积约6500㎡的二期N1号楼目前已开放，项目预计将于2024年全面对外开放。

一期实景图

二期效果图

二期实景图

中国建筑西南设计研究院

中国建筑西南设计研究院项目位于安化路201号，地处安化路武夷路交界，将对安化路门前公共空间进行更新和开放，挖掘场所个性，重塑历史记忆，打造成为一个办公及生活“目的地”，项目预计将于2024年竣工。

效果图

工程实景图

尚街·创邑SPACE园区

尚街·创邑SPACE园区位于长宁路546号，是长宁在线新经济特色园区、首批“上海市直播电商基地”。园区分一期、二期推进更新建设，现一期已对外开放，集聚直播电商类及直播电商供应上下游企业；二期预计于2024年完成更新，将打造时尚直播基地、引进小众商业业态、释放城市共享空间，推动在线新经济与物理空间融合。