大华锦绣的动迁小区于2005-2008年间集中建设，比起商品小区在品质上差距明显，好在也都带了昌邑或进才的学区，再加上紧凑的板式户型，做到了户型、总价、教育、地段、配套的平衡，成为希望买到近市中心的刚需购房者，绕不开的一类产品。

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艾南花苑（一街区）

艾南花苑由大华集团于2008开发，由4-6层楼梯多层和18层小高层，容积率1.6，绿化率35%，上海本地物业，费用0.59-0.99元/平·月，几乎0距离对接7号线杨高南路站，对口进才实验小学。

楼盘立面底部为橘色面砖，上面为黄色涂料，有的楼栋保养还可以，有的楼栋灰渍和色差补丁明显。小区大门敞开进出，安保形同虚设。多层为老式的楼门厅，低矮狭小，地面铺砖，有停放非机动车现象，小高层门厅也不大，都没有装饰，涂料墙面有重新粉刷过，尘垢不明显。

小区西面是华绣路179弄，东面是255弄，中间有个非常大的坡地草坪相连，开阔的视野，与内部的狭窄通路形成鲜明反差。不少业主会在此散步晒太阳，活动区的塑胶地面没有损坏，比大华锦绣的一些商品小区保养还好。小区的西北角另有一处绿植景观带，不过去的人较少。

人车不分流，车位比仅1:0.2，没有地下车库，地面停车紧张，道路两边横竖都停满了车，晚上回家先到先得。

项目共86个单元，多层为一梯两户，小高层一梯三户，得房率较高。

多层一房53平全南和手枪户型；两房73平南北通；三房92-105平飞机户型，一卫。

小高层一房56-58全南和手枪户型；两房78平南北通；三房95或112平飞机户型，一卫或两卫。

艾南花苑位于板块边缘，旧六里镇与南码头的交界处。小区业主多为本地居民自住，动迁户多，绿化内时常能看到动迁房招牌的晾衣架。套均面积小，总价不高，品质比老公房强很多，因此也有不少刚需打工族租住或置业。

二街区

二街区包括1995年的艾东小区公房，2008-2012年的动迁房2-2街区和春塘花苑，三小区各自独立分开。楼盘为6层楼梯多层和9-25层电梯小高层、高层，容积率1.8，绿化率40%，春川物业，费用0.85-1.28元/平·月，步行至13号线华鹏路站约600米，对口进才实验小学。

2-2街区

2-2街区楼盘外立面为黄色涂料，春塘花苑的外墙色泽较浅一些，保养都还可以，没有明显的污渍痕迹。小区大门敞开进出，安保不闻不问。楼栋门厅地面铺砖，没有装饰，墙面上都是灰渍，春塘花苑多层的门厅状态更差。

2-2街区的景观还不错，中央广场周边绿植分布整齐，不是什么名贵树种，做到了高度划一，灌木也修剪平整，地面打扫干净，管理较为有序。春塘花苑规模很小，没啥景观和活动场所，只在楼栋边种些普通绿植。

人车不分流，车位比1:0.7，有地下车库，但都是租赁车位，整体停车情况尚可。

2-2街区

项目共43个单元，春塘花苑为多层和小高层，2-2街区为小高层、高层。分为一梯两户、两梯四户和两梯五户。

多层得房率高，一房53-58平卧室朝北厅朝南，或卧室朝南厅朝北，还有全南户型；两房75平南北通。

小高层一房55平全南；两房76平全南户型或卧室一南一北厅朝东、西或北；三房94-111平飞机、南北通、全南都有，还有卧室一南两北厅朝东或西，大多都为一卫。

春塘花苑

二街区西南角是大华锦绣国际商业，北艾路上市井气浓郁，底商丰富。二街区的3个小区地块都不规整，中老年本地居民占多数，部分浦东市区或市中心上班的年轻租客。

四街区

四街区是由大华集团于2010年建成的动迁房，楼盘为6层楼梯多层和18层电梯小高层组成，容积率1.5，绿化率33%，大华物业，费用0.5-1.28元/平·月。步行至13号线华鹏路站约350米 ，对口进才实验小学。

楼盘外立面为黄色涂料，保养状态没明显色差。小区和楼栋大门都敞开进出。门厅地面铺砖，涂料墙面有污垢，有的甚至脱落露出水泥，部分楼栋有停放非机动车和堆放杂物现象。

小区绿化一般，与商品房之间有较大差距。几处小庭院或小广场，分布一些健身器材，配上廊架坐椅，简简单单。树木也不高大茂盛，基本都是瘦细长条，欣赏性很弱，也无法遮阳。

人车不分流，车位比1:0.7，有地下车库，地面停车有点混乱。产权车位约25-30万元。

项目共116个单元，分为一梯两户和一梯三户，得房率较高。

多层一房54平全南；两房73-84平南北通；三房89-110平飞机户型，一卫或双卫。还有少量109平复式。

小高层一房53-60平全南或卧室朝南、厅朝北；两房76-94平南北通；三房91-113平飞机户型，一卫或双卫。

四街坊是唯一一个位于北艾路以南的动迁房，与板块里最新的一些商品房共享同一个社区。南北门口都有大华锦绣的社区商业，生活也很便利。小区比起艾南花苑，位置更好，停车更充足，主要是在小区花园的打造上，用心程度不足。业主的构成类似。

九街区

九街区同由大华集团开发，2005-2006年建成的动迁房，楼盘为5-6层楼梯多层和12-14层电梯小高层，容积率1.6，绿化率45%，大华物业，费用0.5-1元/平·月，步行至7号线杨高南路站约750米，13号线下南路站约890米，对口二梯队昌邑小学。

多层褐色面砖、小高层蓝色面砖和浅灰色涂料相拼，虽然色彩搭配靓丽，但经不住岁月侵蚀，色差和补丁明显。小区大门敞开进出，也没有气派的门头，和老公房的出入口无异。楼道门厅的墙面状态，是大华系列动迁房中最差的，满眼都是黄色污渍，以及剥落至水泥原色的墙壁。

​​小区中央有处较大的广场，空地上配了坐椅和活动器械，显得很空旷。绿植一眼廉价，排布不规整，地上的草皮要么青黄不接，要么泥土外翻，落叶和垃圾清扫也不及时。

​人车不分流，车位比1:0.8，有地下车库。停车没什么问题，只是地面车辆管理糟糕，随意乱停是常态，产权车位约20万。

项目共68个单元，一梯两户和一梯三户，得房率较高。

​多层一房54-57平全南或卧室朝南、厅朝东/西/北；两房75-83平南北通，一卫；三房115平南北通，双卫。

​小高层一房58-61平全南或卧室朝南厅朝北；两房87-99平南北通，一卫；三房117-128平飞机户型，双卫。

九街区按小区品质来说，属于靠后的行列，对比锦尊路西侧几个动迁房，主要卖点在于昌邑的学区。业主以本地土著和陪读的新上海家庭为主。

十街区

十街区锦华新苑，大华集团于2005年建成的动迁房，由6层楼梯多层和14层电梯小高层组成，容积率1.6，绿化率38%，大华物业，费用0.55-1元/平·月，步行至13号线下南路站约840米，7号线杨高南路站约1公里，对口二梯队昌邑小学。

楼盘外立面与九街区一样，橘色、蓝色面砖和浅灰色涂料相拼，涂料部分色差和修补痕迹明显。小区大门和楼栋敞开进出，没门禁管理。楼道和门厅的地面铺砖，墙壁暗黄老旧，斑斑驳驳，非机动车和杂物乱堆，物业不作为。

小区规模较小，没景观可言，主干道边上僻出一小块空地，布置了点活动器械和坐椅。楼栋两边的绿植疏密不均匀，泥土大多外翻裸露，堆积在上面的落叶也听之任之，绿化几乎没有养护。

人车不分流，车位比1:0.4，没有地下车库，停车很紧张，晚上归家先到先得。停车秩序？不存在的。

公寓共31个单元，一梯两户，得房率较高。

多层一房54-56平，卧室朝南厅朝东或西；两房80-83平南北通，一卫；三房127-128平飞机户型或南北通，双卫。

小高层两房83-94平南北通，一卫；三房127平飞机户型，双卫。

十街区锦华新苑北面就是山姆会员店，周末家门口的马路经常水泄不通。小区的品相和业主结构与九街区类似，卖点也在于昌邑。其中三房面积大导致总价还偏高，竞争力还更差一些。

锦华花园

锦华花园由陆家嘴集团开发，1997-2000年分三期建成，一期二期4-6层楼梯多层，三期14层电梯小高层，容积率1.7，绿化率40%。建工物业，费用0.55-1.45元/平·月。步行至7号线锦绣路站约100米，13号线下南路站约830米，对口二梯队昌邑小学。

小高层外立面为为黄色涂料，多层外立面为浅灰色涂料，墙面灰渍明显。小区敞开进出，安保并不盘问。楼梯门厅的格局接近老公房，狭小低矮，部分楼栋底层有架空设计，放置非机动车，有的还加装了电梯。门厅空间虽小，好在干净敞亮。小高层的门厅空间宽敞些，四四方方，没啥装饰。

小区分为三个弄号，北侧锦绣路2866弄，南侧北艾路828弄，都为多层，西侧锦绣路2868弄为小高层。楼间距十分开阔，不存在任何楼栋间的遮挡，空余的公共区域，园林景观就可以做得非常大气。从大门进来是一条宽敞的林荫大道，中间6栋小高层半包围状，环绕水景人工湖。多层前后则有大片欧式的堆坡草坪，道路两旁绿植十分高大，有的甚至超过了五六层高。少部分楼栋的中低区光线受影响。

人车不分流，车位比1:1.1，停车很充裕，对于00年前的小区这点超级难得，无论多晚回家都可以从容淡定。没有地下车库，小高层有地面车库，都是租赁。

项目共57个单元，一梯两户。得房率较高。

多层两房88-100平南北通，一卫或双卫；三房四房114-155平南北通，动静分离和飞机户型，少部分户型的卧室有斜边，一卫或双卫。

小高层都是158-188平的三房四房大户型，市面流通极少。

锦华花园是大华板块开发最早的楼盘之一，也是早期浦东腹地少有的品质楼盘，时至今日，也还有一些zf和机关上班的业主家庭。小区北门口就是山姆会员店，业主不用开车随时散步过去。东北侧是25公顷的锦绣文化公园和浦东图书馆，也包括了图书馆和文化中心，全龄段的公共设施，生活便利。锦华花园房龄虽老，但各方面的配置放到现在，依然有过人之处。尤其低密度且开阔的居住体验，舒适度甚至超过了大华锦绣的很多楼盘。小区自住率很高，租售都不活跃。

锦华东南苑

锦华东南苑由北蔡本地开发商于2004-2005年建成，小区由4层楼梯多层和11-14层电梯小高层组成，容积率1.1，绿化率43%，本地的物业，费用1.7-1.9元/平·月，步行至13号线下南路站约40米，7号线锦绣路站约940米，对口二梯队昌邑小学。

楼盘外立面为浅灰色涂料，外观老旧，灰渍明显。小区刷卡进出，保安对陌生人盘问不严格。多层的门厅地面铺砖，墙面和顶部的白色涂料都已发灰，小高层的门厅相对干净许多，地面与半墙铺砖，没额外装饰，一条长廊通向电梯。

小区中央有片园林景观，搭配阶梯式小广场、塑胶地面的活动区、竹林小道。楼栋和道路两旁都是绿植，整体绿化量比较高。只是植被品种较为普通，堆砌在一起，树形伸展、枝叶朝向各异，有些杂乱，没有层次感和高档感。

人车不分流，车位比1:0.7，停车有些紧张，地面道路能利用的都停车了，产权车位约40-50万。

项目共29个单元 ，一梯两户，得房率高。

多层两房100平南北通，单卫。三房107-127平南北通或动静分离。还有少量155平复式房。

小高层两房96平飞机户型，单卫。三房119-128平南北通，单双卫都有。

锦华东南苑门口就是地铁站，对面马路是叁宸里商业。小区规模不大，区域内的热度也不高，但4层的低容积率产品，以及小高层的两房飞机户型，全市范围稀有，对于刚需家庭仍有一定的吸引力。

锦三角公寓

​锦三角公寓由本地民企开发， 1998-2003年建成，小区由6层楼梯多层、8-11层电梯小高层和类独栋别墅组成，动迁商品混合。容积率1-2.05，绿化率35%，复星物业，公寓费用1.68-2.1元/平·月，别墅费用3.08元/平·月，步行至7号线锦绣站约470米，13号线下南路站约910米。

公寓外立面为褐色面砖，颜色较深，没有明显的损坏和污渍。建筑顶部是经典的法式穹顶，十分醒目。别墅立面为颜色相近的石砖，凹凸立体感更强烈。小区大门敞开进出，安保不盘问。楼门厅的空间不大，地面墙面铺砖，没有多余装饰，干净与否，就看楼里居民的素质了，有的整洁有的脏，不过几乎所有顶灯的灯罩上，都积了厚厚一层灰。

小区因为北艾路、锦绣路和高科路围成一个三角地块，因此而得名。动迁房就一排圈在一角，另有边门隔开进出。商品房大门是高大的罗马立柱，配上宫殿城墙的造型，气势很足。走进小区内视野开阔，大面积的阳光草坪、欧式喷泉、雕像小品、休憩广场。中心花园的前后左右都有别墅，小高层在外围。小区西侧有约250米的自然河道，不过沿河没有打造赏景步道。

人车不分流，车位比1:1，停车相对宽裕，产权车位约40-50万。

公寓共23个单元 ，一梯两户。

​多层就2栋，86-136平南北通2-3房，户数少，市面上极少流通。

​小高层两房104和136南北通，双卫。三房有121-132平以及167平的飞机户型，182平南北通户型，171平三卧朝南厅朝西或东的户型，全都是双卫。四房152/259平南北通。还有少量228-259平复式房。

​别墅共10个单元，主力面积约594-736平，地上三层，地下一层，花园约50-100平。

锦三角花园的小高层紧临高科西路，能看到锦绣文化公园景色，噪音也比较明显。三角合围地块，沿街没店铺，采买要走点路去莲园路或隔壁大华锦绣。小区可以说是“大杂汇”，别墅没有私密性和尊崇感，院子又小，更像是升级版的农村自建房。公寓户型偏改善，原始业主多是本地条件不错的企业主或体制内家庭，但偌大的面积和总价，却没有高品质的衬托，对于新上海中产吸引力不大。

文化馨苑

​文化馨苑由北蔡房产开发， 2004年建成动迁房，小区由6层楼梯多层和11-14层小高层组成，容积率2.4，绿化率40%，本地物业，费用0.6元/平·月，步行至7号线锦绣路站约690米，13号线北蔡路站约750米。

小区大门敞开进出，没有门禁管理。高大门头的涂料边框灰渍明显，若重新粉刷一下，还是有点气派的。楼盘外立面为浅灰色面砖，这种材质颜色刚建成时就不会觉得新，现在看也就不那么老。楼内的公区就不行了，破损的阶梯，生绣的铁门，老华的楼道，还都是水门汀地面，墙上污渍东一块西一块，一派老公房的景象。

小区内有两处小广场，配健身材器和廊架坐椅，其余的楼栋之间铺有大小不等的草皮绿植，使用的品种较为廉价。地面偶有零星的垃圾，落叶清扫也不勤快。小区东门口是社区绿地，算是用来弥补内部绿化景观的缺失。

人车不分流，车位比1:0.6，没有地下车库，都为地面租赁，道路两旁停车满满当当。

多层一房52平双南户型；两房76-82平南北通，一卫；三房122平飞机户型。

​小高层两房99平南北通，一卫；三房120-130平南北通或飞机户型；四房149-155平南北通，两南两北。

文化馨苑原打算以商品房形式入市，后规划调整，整体被征用为安置房，所以建筑质量和环境略优于同期的动迁小区。小区北门口的莲园路十分热闹，都是民生小店底商，瓜果蔬菜、生鲜干货鳞次栉比。居民多为北蔡本地土著以及部分地铁沿线就业的小白领。

陆家嘴锦绣里

​锦绣里由陆家嘴集团开发， 2015-2016年建成，动迁房和商品房混合，小区由16-21层电梯小高层、高层组成，容积率2.3，绿化率35%，陆家嘴物业，高层费用2.58元/平·月，步行至13号线北蔡站约500米。

楼盘外立面为红褐色面砖，非常耐旧，看上去比较有质感。小区大门敞开进出，安保不会盘问。商品房楼门厅地面墙面铺砖，打扫干净，墙面有三连或四连挂画，比较别致。动迁房门厅墙面为白色涂料，有些蹭上了污渍。

小区呈围合式布局，楼栋都在外围，中间是近200米长度的园林景观和活动场所，公区范围很大，涵盖坡度草坪、篮球场、儿童天地、休憩凉亭。视野开阔，业主经常在花园里散步运动。

人车不分流，车位比1:0.7，有地下车库，都为租赁，停车稍有些紧张。

公寓共13个单元 ，两梯三户和两梯四户。户型一般。两房89-93平全南户型，90平卧室一东一北厅朝北，一卫；三房114-127平，卧室三开间朝南，厅朝东或西，双卫。

锦绣里8栋动迁房，5栋商品房，动迁占了多数，户型得房率又一般。尽管比起其他几个大华锦绣的纯动迁房，品质和环境都好一截，可价格始终达不到商品房的水准。业主相对年轻，除了本地动迁居民外，不少浦东上班的中产业主购入。