文|潘永堂
房地产行业的深度调整，各方都悲痛。
都在问底，往往说明行业远未见底。
眼下全局看，房地产调整至少还要2年。
这不是唱空，因为当下楼市就是空，根本无需唱空。
为何至少2年，因为眼下全球百年未有大变局时刻，3年以上的事不要谈。
眼下行业关注的是，房地产底究竟在哪？房地产究竟“空”到什么程度？这个大家心里没底，也没依据。
今天老潘就来谈谈房地产此刻的“温度、刻度”，老潘也尽量数据说话。
1， 不客气的说，今天房地产不是一个局部病症，而是遍体鳞伤且处处都是难关。
比如产能过剩库存至少3年才能消化，比如政策救市“托而不举”且以防风险为主的三中全会5年大定调；比如需求端老百姓没钱且短期2、3年收入提升几乎不可能；比如居民杠杆率62%老百姓已经没法有显著空间加杠杆买房；比如对房地产后期上涨预期短期2年不指望，比如对中国经济短期2、3迅速复苏不指望……
这些穷举，随便一条都是房地产快速复苏的“拦路虎”，但更残酷的是当下房地产问题已是“N多重症集于一身”，是过去30多年急速猛进疑难杂症的病症累计，而且这一次国家已经铁了心房住不炒……基于这个判断，你还想短期比如25年房地产复苏，房价上涨……这纯粹做梦。
2， 回归基本常识，去探究房价止跌，房地产回暖这个考题，首先行业基本面你得尊重。
那么，老潘告诉大家行业基本面一个最核心的判断就是产能严重过剩，24年房地产库存更是达到历史高点。
三个典型库存指标，可以见证高库存的痛苦。
其一、房企切面看，头部房企土储基本还够3、5年销售；
其二、城市切面看，绝大多说城市房子库存去化周期都高达3年；
其三，全国切面看，统计局统计房地产待售面积7.5亿平米达到历史峰值……
从各个维度看房地产产能，就是“房子泛滥了，库存过多了”。
就凭这一基本面，期望房地产短期回暖（可持续回暖），就是扯淡。
你想指望一个巨无霸行业遭遇产能严重过剩达到史上最高峰的行业的商品价格，能快速拉升吗？这不符合常识。
商业社会的常识就是供需决定走向。
中国讲“谷多伤农”；西方讲牛奶太多卖不起价就用大车拖出去倒掉一些牛奶产能，都是这个理。
房地产今天历史最高点库存过剩的格局，就从行业顶层框架上决定了房地产这一轮调整不是短期能变局的。
3， 放水也不行了。
一则这一轮货币政策已经出现显著“资金空转”问题，很难进入实体投资端和消费端，而更多以“高储蓄”存在，或者有限的水也更多流向高科技，高端制造业，房地产就别多想了，比如眼下24年房地产融资净流量整体都是负值；
二则国家现在也大概率不会放水，眼下经济政策已经转向依赖积极财政政策去直接下场，推动社会投资。
三则有人说美国进入降息之后，国际资本会纷纷流入中国楼市抄底，从而支撑中国楼市止损企稳甚至反弹。这一点24年的确很多人问老潘，这肯定是过度乐观或是想当然了，至少短期难有改善。
理由1：作为国际资本，美元持续降息肯定会发生挤出效应，但问题在于出来的巨量资本不一定来中国房地产，而是哪里能赚钱去哪里，毕竟资本的第一任务就是增值、安全。
一句话，资本不是买便宜货，而是买能增值的安全货。
二则中国房地产目前资产和房价相对便宜，但问题在于这只是相对中国过去，相对全球其他国家中国核心城市房价并不便宜，另外全球其他国家比如东南亚人口红利城市化红利GDP增速都还增值空间巨大，中国房地产自身基本面导致增幅有限，所以国际资本全球海选资产时，目前看重仓中国房地产逻辑不支撑。
三则中国房地产的盘子太大了，量太大了，眼下中国房地产总量高达440万亿存量资产以及高库存到达3年最高峰的产能过剩，即使是国际资本那也很难撼动。但反过来，中国房地产还是总量过剩但结构分化，国际资本也可以针对一些房地产“库存合理，盘子不大，经济底子不错”的城市，也会选择性进入获利。
总结下来，美元降息之后，国际资本会局部有选择的进入中国楼市，会加剧中国楼市的城市分化，但很难对整个中国房地产进行修复拉升！
所以期望美元降息后，中国房地产短期筑底回暖难度非常大。
4， 库存够卖3年多，放水冲高房价也没戏了，那么，你可能会说，产能过剩不怕啊？房企拼命卖房，国家多收储，不就可以迅速减少库存，进而让房地产止损企稳？
这个逻辑是对的，但现实，却是啪啪打脸，无力去库存。
老潘也说过多次，24年这一轮去库存比2015年去库存成功的难度甚至超过5倍、10倍。上一轮都弄了5、6年，24年这一轮去库存至少超过5年。
具体而言，老潘来数据给出结论——即当下去库存，无论是积极卖房还是国家收储，短期1、2年几乎蚍蜉撼树，无力回天。
5，宏观看，整个房地产是“真卖不动”了。
看统计局数据，房地产销售从21年18.2万亿大幅跳水到23年11.7万亿，2年丢了7万亿，而今年1~7月统计局统计卖房是5.3万亿，24年大概率9万亿。
前面21年到23年暴跌如果是这一轮行业调整的合理代价，但当下24年房地产销售再次大幅度下滑（11.7-9）/11.9=23%，这就有点超跌了。
因为如果说22年暴跌，23年跌幅收窄，似乎调整的深度就已够狠了，毕竟丢了7万亿份额，毕竟一个巨无霸行业闪电跌了38%。
应该说，这个代价够大了，毕竟是国家支柱产业啊。
但新痛点就在于24年跌幅又“炸开了”。
开年头3个月月月暴跌40%到50%，好不容易456月微弱修复一点，7月8月又大幅下跌，眼下前7月最新跌幅依旧高达四分之一左右，传统金九银十更多在市场正常情况下，眼下9月房企推货下降，据CRIC调研，9月全国28个重点城市预计新增商品住宅供应面积环比下降4%，同比下降59%，绝对量更是显著低于二季度月均推货，由此可见，如果9月没有救市大招，那么，9月大概率继续低位延续。
此刻看，24年这次炸开的跌幅，一点都不像“到达底部、正负5%筑底、接近止损企稳的迹象”，所以此刻，你谈24年底或者25年楼市回暖，你自己信吗？
6，微观层面，“开发商们”是真的卖不动了。
别听开发商业绩会都在说房地产已在筑底中，别听郁亮说房价已到合理位置了，这个是他们乱判断，而核心是他们立场约束，既要“王婆卖瓜”又要“政治正确”。
但市场的真实温度，你得看他们卖的实际数据。
头部央企华润置地中报一个敏感数据被大家忽略了，老潘发现，华润置地2024上半年销售额下降26.7%倒没啥，关键是华润置地整体销售去化率从2023年52%降至31%，这就更恐怖了。
第一，30%左右超低去化率意味着华润推盘100套，70套卖不出去，而且华润卖的大多都是好城市好地段好房子，这都70%卖不动，这说明了什么？
第二、头部央企、行业四强的华润置地去化率也只31%，其他头部央企其实也都差不多，整个百强房企更是卖不动，比如百强房企24年1~6月销售同比下降41.6%。
显然，微观企业视角的销售跌幅，也证明房地产此刻还正在“急速下滑”中……此刻，谈楼市回暖，纯属没事找事。
7、国家收储的确可以降库存，但问题是太杯水车薪，短期撼不动大局。
毕竟国企收储的资金来源主要是517政策明确的3000亿保障房再贷款支持。
3000亿体量，太毛毛雨了。
根据中指百城新建住宅价格指数的数据估计收储成本，24年6月百城新建住宅均价（不含一线城市）为1.25万元/平米，假设按7折收购，收储成本约8728元/平方米，则3000亿元保障房再贷款共可收储约7161万平方米的商品住宅。以2023年全国商品住宅销售面积9.5亿平方米计，收储规模占年度住宅销售比重约7.6%；
这个去库存效果，相当于库存36个月，减少了2，3个月的效果。
这短期无疑杯水车薪，而且国家收储后也会消化、分流一些刚需客户，也会分流商品房销售。
所以，眼下库存高企，开发商卖不动，去化率30%，国家收储也是杯水车薪，所以可以预见的是，高库存到25年难有大改观。
既然高库存25年很难有立竿见影，你凭什么说房地产就能回暖复苏？想多了！
8， 高库存的确头疼，那么能不能用需求侧去“强攻反击”了，这个你也想多了。根本原因就在于需求侧老百姓是真的没钱、没信心。
整体看，需求不足是房地产短期2年难以止损企稳的根本原因。
不仅仅是房地产消费不足，其实大多行业消费都在收缩和消费降级，即使国家拼命刺激消费，但就是不见效，核心就是消费你得兜里有，兜里没有喊破嗓子都没用，兜里有不喊都去主动消费。
需求分消费能力和消费欲望两点。
现在对房地产无论是消费能力还是消费欲望都大幅下跌了，所以开发商销售额暴跌40%只是老百姓消费能力与欲望下跌后的结果呈现而已。
其一，先说需求能力不足问题。中国中产这4、5年收入被显著“收割”了，即前有三年疫情收割，后有房价三年跳水的二次收割。
两次收割后，老百姓兜里没钱了，或者缩水一半了。
即先有3年疫情常态封控，班都不上了，工资缩水，或者公司都直接倒掉，工作都丢了；而后又是房地产大调整，各城市房价暴跌40%到50%，这叫财富缩水50%，因为中国老百姓家庭财富80%是房子，当房价缩水50%，这也意味着家庭财富缩水40%以上。
所以无论工资收入还是财富收入，这5年是中国中产阶级整体财富腰斩的5年。
其二，是信心不足，这还不仅仅是对楼市信心不足，对未来收入、对经济未来，甚至对整个社会安全问题，都表现出信心不足。
这种全方位信心不足和不确定性担忧，也带来即使有购房需求也会选择观望，而房价又跌跌不休无疑不是观望的进一步助攻。
9，不要小看“信心不足”这4个字。
诺贝尔经济学奖得主罗伯特席勒在其著作《非理性繁荣》就强调
市场信心，与经济走向之间的强关联关系。
他指出，市场的过度乐观或者悲观，往往会导致市场“剧烈波动”。正如2008年全球金融危机的爆发，不仅是金融工具失效的问题，更是信心崩塌的结果。信心的丧失使得市场参与者开始恐慌性抛售，导致资产价格急剧下跌。
另一方面，美国经济学家米尔顿·弗里德曼提出“永久收入假说”指出，消费者的消费决策，不仅基于当前收入，还基于对未来收入的预期。
如果未来收入预期不乐观，消费者会倾向于储蓄而不是消费。
眼下，老百姓未来收入预期不乐观，未来房地产信心也不足，最终导致房地产销售持续下滑，而另一方面，老百姓储蓄额却在持续增长。截至 2024 年 6 月末，居民存款总额 132 万亿，体量巨大，更重要的是，2024 年上半年人民币存款增加 11.46 万亿，其中住户存款增加9.27 万亿。
储蓄的增长，说明风险偏好在收缩，即消费意愿、投资意愿都在收缩。
眼下，从收入和就业而言，没人敢保证3年后自己的收入和就业不会受到任何影响。而基于20年，30年的长期住房贷款，无疑越来越多老百姓心里是没底的。
10，新问题来了，未来经济会不会好转？未来收入会不会提升？
其一，房价暴涨刺激消费，房价暴跌消费骤降，房地产与经济（消费、投资）高关联。
过去2008年到2021年10多年，房价基本是暴涨的，即“进五退一”，上涨5年跌1年而后转头继续上涨；
过去为何大家都在消费升级，核心不是老百姓收入暴增了，而是以房产为核心的家庭资产因为房价翻了2、3倍而一下让老百姓消费有了底气和实力，所以内需扩大，消费升级。
但眼下故事变了。房价暴跌，很多老百姓首付赔掉甚至变成负资产，加上收入和就业预期转弱，所以，整个消费迅速缩量且消费降级一并出现。
在这其中，眼下暴增的法拍房就是收入不足以支撑月供一个缩影。
截止2024 年 1-5 月，全国法拍房挂拍量27.76 万套，同比增 86.23%。
其二，各行各业降本增效，加速了内需不足，让经济产生一个下行螺旋。
现在中国经济最大的问题是“产能过剩与需求不足”双重伤害。
眼下需求不足，产能又过剩，企业为了活下去不得不“降本、裁员”增效，而降本裁员又导致越来越多员工下岗，员工大批量下岗会导致社会有效需求收缩，而需求不足又进一步导致企业继续内卷，降本裁员……这就形成了一个螺旋循环，而这个下行螺旋一旦形成，打破非常难。
同样消费不足，需求不足，也会导致新增投资不足，或者投资收益率走低，这从国债收益率不断走低进入2.0%，这也折射出社会平均投资收益率正在走低，而投资少，投资收益率低，也导致经济发展新增动力不足，经济很难有“增量”修复。
11，当产能过剩，需求不足，信心不足时，市场自身会开展漫长的调整，但这个时候唯有靠政府、政策去缩短调整周期、去降低调整深度。
但从眼下政策对房地产的救市力度、强度和相应效果来看，整体救市表现为鲜明的“托而不举、逢低托市，挤药膏、脉冲式救市”的特征。
事实为证——自21年7月楼市掉头下滑以来，22年就开始频繁持续“救市”，一直救到如今24年517，再到8月底的“存款利率下跌小作文”传闻……应该说，中央到地方数千次救市举措，但却依旧止不住楼市3年下滑，即量从18万亿跌倒9万亿，房价从高位暴跌50%，等于
3年时间，中国房地产的“量”、“价”双双暴跌50%！
所以总结下来，基于3年“多轮政策发布到市场效果”跟踪复盘看，我们有理由相信，眼下房地产政策目标更多是“防风险，兜底，而非让行业回暖复苏”立场。
这一点凯恩斯也曾强调过：“市场信心在很大程度上依赖于政府的言行一致。如果政府的政策执行不够连贯和透明，市场主体就会更加不安，进而导致信心持续低迷。”
眼下，对房地产救市的麻木以及边际效益递减，也某种程度说明大家对房地产后续市场修复的期许开始变弱。
12，中国房地产的急功近利和高速增长，用20年走完西方200年的历程，功大于过；而这一轮行业调整的确是有必要的，但新的问题是，这一轮调整的深度，广度、代价和受损波及面究竟要多大、多深才能激发强势救市？这是个底线问题。这比单纯问市场的底线、房价的底线更为重要。
所以，救市，从来不缺方法，缺力度，而最大的问题是，新时期国家对房地产这个行业的真实定位和底线，到底是什么？
对房地产调整至少还要2年，你怎么看，欢迎留言交流讨论！
