当下福州外围楼市真的跌得太惨了，近日又有一家房企喊出“腰斩价”，还是曾经的马尾“地王”项目。

位于东江滨的名城悦郡，目前整体均价从2.2万/㎡降至约13888元/㎡，10楼以下成交均价甚至低至1.1-1.2万/㎡，几近腰斩！

房价直接杀回10年前，马尾楼市的底到底在哪里？

马尾快安板块的新盘名城悦郡早于2021年底交付，共规划3栋楼，其中一栋为人才房，仅2#和3#楼可售。项目2021年4月17日首次开盘的均价为21955元/㎡，而后销售均价稳定在2.1-2.2万/㎡

近日，名城悦郡推出“首付1元起”的促销，45-57㎡毛坯现房总价53万元起。据悉，此次活动有2套优惠体系可选：

第一种是首付1元起，月供低至2025元/月，但总价无优惠，即按约1.37-1.5万/㎡表价。具体是通过返黄金覆盖首付金额，另需上千元手续费。

第二种是正常首付，45㎡两房首付约 9万/套，57㎡三房首付约 12万/套，但总价立减（跟首付金额差不多持平）！折合单价，10楼以下均价1.1-1.2万/㎡，10楼以上均价1.2万+（部分可以看江）。

据悉，马尾快安板块去年新房的整体成交均价是1.65万/㎡，定位改善的四代宅中建元亨府以约1.87万/㎡的价格拉高了板块均价。

而名城在东江滨的另外两个刚需盘名城映江和名城银河湾，销售价格早已降至13333元/㎡和13555元/㎡。按这个节奏，名城悦郡每平直降近1万，也是迟早的事。

作为主城难得的低总价小户型新盘，名城悦郡这波促销吸引了不少年轻夫妻和单身人士。

功能单一的一居室正在被市场淘汰，现在的福州新房市场，60㎡以下的二至三房小户型住宅产品屈指可数：

核心区的安商房鼓楼映，60㎡两房总价门槛高达300万；

江南CBD的凯佳花海里，类SOHO产品，45㎡两房也要120万。

对比来看，总价53万元起的名城悦郡，首付压力小，月供几乎能和租金持平，确实对置业预算有限的极刚群体较友好。

交通方面，名城悦郡业主现阶段依赖公交出行，要注意近铁路段有低频震动。自驾相对方便，车程14分钟可到台江金融街万达，19分钟到东二环泰禾广场。在建的地铁2号线东延线一期预计2026年底通车，届时从项目步行到葆桢站约1公里。

教育方面，项目划片教院一附小魁岐校区+福州三中江滨分校，比较一般。

另外，这么小的面积做两房甚至三房，肯定会压缩空间。盲目追求房间数，住起来就很憋屈了。

例如，57㎡三房，没有一个房间能达到3米的正常面宽，而且只有一个卫生间，高峰期抢厕所很尴尬。

而45㎡两房，主卧宽度不足3米，次卧面积不足5㎡，只放得下1.5m榻榻米床。

如果你只是想买来过渡，那东街1號提醒你，这种4梯10户“香港化”的极致紧凑型户型，未来在二手房市场不会太好流通。

如果买来出租，该小区目前月租大概在1400-1900元，你还要算上装修成本。

同板块刚刚亮相的学府壹号，规划了69㎡2+1房两厅一卫和79㎡2+1房两厅两卫，居住舒适度就好很多了。

如果不是工作就在周边，其实四区也有能省下装修成本的次新安置/安商房，能够满足三口之家的长期居住。

例如，五四北2017年交付的战峰雅苑，目前单价已破万，64.1㎡的两房，有业主报价64万。

同样在五四北的安商房福州熙悦府，4月份成交了一套80㎡两房半，总价67万，单价只剩下8375元/㎡，不过没有地铁是硬伤。

而同样是毛坯，仓山城南2023年底刚交房的安商房象屿国贸星璟园，离已开通的地铁1号线胪雷站仅四百米左右，最近成交的一套73㎡两房，总价72万元，单价9820元/㎡。

其实从单价来看，名城悦郡并不具备太大优势，亮点主要是低总价+纯商+地铁。

大名城作为东江滨的“地头蛇”房企，历经21年开发出2300亩大城。因为近四区的优势，马尾快安板块也吃过主城外溢的红利，最典型的是名城珑域和名城紫金轩，2017年一度卖到2.8-3万/㎡。

对板块潜力的高估，也让大名城疯狂抢地。2017年9月1日，名城地产以6.69亿元竟得马宗地2017-05号地块，扣除竟配建后，实际可售楼面价高达22006元/㎡，至今仍是马尾“地王”。

这个项目就是名城悦郡，拿地3年半，才于2021年3月亮相。对比楼面价，约2.2万/㎡的开盘价，入市即亏损！而后等待它的是，2021年下半年至今，房地产漫长的下行周期。

福州市不动产登记交易平台显示，名城悦郡（备案名：名城港湾九区）3号楼290套住宅已取证4年，仅网签去化38%，其中35㎡卖得差不多了。目前有170套住宅处于抵押状态。

地王一时爽，解套很漫长！

根据业绩预告，大名城预计2024年度实现归属母公司所有者的净利润约为亏损19.6亿-23.5亿，或创10年最大亏损。

在房地产赚不到钱的大名城，这两年已经开始换赛道了，布局白茶产业、低空经济和人工智能算力等领域。至于住宅开发主营业务，这家老牌闽系房企在2023年就暂停拿地了，手中的存货频频以价换量保现金流。

这年头，开发商和购房者都要接受卖房亏钱这个事！