基本案情：

业主A是某小区顶楼的业主，发现其房屋阳台出现渗水情况，要求物业公司进行防水补漏，以保障房屋的正常使用。

物业公司认为，顶楼属于小区公共区域，不属于物业管理费支出的范围，应当使用专项维修资金。物业公司就使用专项维修资金事宜征询其他业主的意见，但未取得法定比例的业主表决通过；经第三方鉴定，案涉区域未达到紧急使用专项维修资金的条件，物业公司无法通过紧急程序使用专项维修资金。

因问题一直未能解决，业主A向法院起诉，要求物业公司对渗水部分进行维修。

小区公共部位漏水，其他业主不同意使用专项维修资金，在不符合紧急使用专项维修资金的情形下，物业公司是否有义务出资或垫资进行维修？

一审法院认为，物业公司作为案涉房屋所在小区的物业服务企业，对其管理区域内的公共部位负有维修、养护的义务。案涉房屋是顶楼，物业公司亦确认案涉房屋此次渗水是顶楼天面渗水所致，该渗水部位属于共用部位，物业公司对此负有维修义务。案涉物业服务合同对于公共部位维修费用没有明确约定，物业公司申请使用专项维修资金用于此次维修符合法律规定。考虑到渗水问题长期存在确实影响业主A对案涉房屋的居住使用，一审法院认为物业公司应当在合理期限内对案涉房屋先行组织维修。对于维修费是否能从专项维修资金中支出，须经相关部门审核认定，不属于法院处理范围，对维修费的负担若有争议，可另寻途径解决。综上，一审法院判决，物业公司于30日内对案涉房屋进行维修。

物业公司不服，提起上诉。

二审法院认为，（一）涉案房屋楼顶天台属于房屋建筑共用部位，共用部位保修期满后的维修费可从物业专项维修资金中列支，对共用部位的维修、管理由业主共同决定，使用物业专项维修资金，由物业公司组织实施。（二）物业公司已经履行组织房屋安全鉴定机构进行鉴定，向住建部门提出使用物业专项维修资金的申请、收集投票、进行公示等义务，在案涉楼栋业主投票未达到使用物业专项维修资金所需的法定票数的情况下，业主A要求物业公司组织维修，于法无据。

最终，二审法院改判：撤销一审判决，驳回业主A的全部诉讼请求。

根据本案例可知，在物业公司积极履行管理职责，仍没有达到法定比例业主同意使用物业专项维修资金对小区公共部位进行维修，也不符合紧急使用物业专项维修资金时，物业公司没有出资或者电子维修的法定义务。

房屋漏水是否都要找物业公司进行维修呢？

若商品房尚在保修期内的，则公共部分渗漏属于商品房质量瑕疵问题，由此产生的维修及赔偿责任应由开发商承担；若商品房的保修期已经过，则公共部分渗漏属于设施设备的老化问题。

物业公司是否承担责任需看物业服务合同中约定的维修养护事项是否包含该渗漏部分，若未包含，则业主要求物业公司承担责任缺乏依据，只能使用公共维修基金进行修缮；若包含，则物业公司对该渗漏部分负有维修养护义务，物业公司未能证明已按物业服务合同的约定提供检修、保养、维修等义务时，需承担维修及赔偿责任。

建议物业公司从以下几个方面降低承担责任风险：1.做好日常检修维护的记录存档，包括检修通知、检修维护记录表、现场照片等；2.对接到报修通知后的处理过程进行记录，如要求业主填写报修表、发布检修通知、检修时做好检修记录并拍摄现场照片、检修完毕后对业主进行回访并要求业主签字等；3.对公共部位的维修，应积极履行职责，就是否同意使用专项维修资金的问题征询相关业主的意见；4.如果无法取得法定比例的业主同意，可以争取通过紧急程序使用专项维修资金。

案件来源：2021年广州市中级人民法院裁判案例