卷到没朋友的海珠西，又有新的搅局者登场。

就在刚刚，海珠区东晓路东侧AH0215007地块被越秀以190079万元底价拿下，折合楼面价约32198元/㎡。

就在拍地结果出来还没三分钟，该地块项目案名就已经出街了！

越秀·桂悦东晓！

地块位于江南西-晓港板块内，往南紧挨着海珠涌，往西与晓港公园只隔了条东晓路，景观buff可以说是上满了。

地块条件够成熟

板块供应很稀缺在广州12月的诸多地块当中，海珠东晓路地块的关注度算是比较高的。首先，地块的基础条件很成熟——海印桥旁、紧邻晓港公园。这两年，海珠的关注度很高，也是不少买家在广州中心的买房必选区域。珠水环绕、广州三轴发展的必经首站、全国CBD封面，确实很有排面。但要兼顾烟火气，还得便捷舒适，又不能没有板块发展价值，并不多。东晓路地块所处的板块，可以算一个。

交通，20分钟通达全城中央，0红绿灯直达天河、一桥东山、对望二沙岛。地铁也方便。商业，步行范围内，有不少商场商圈，比如江南西商圈。学校不差，海珠外国语实验中学附属小学、海联路小学、滨江东路小学、万松园小学……读哪一所，我们等后面确定了再说。但从越秀此前拿地的几个地块最终释放出来的教育含金量来看，是个期待点。自然资源，前航道少有的高公园覆盖率，算是东晓路地块的另一个亮点。一路之隔，就是晓港公园，南侧就是马涌河。景观、居住舒适度都有保证。其次，板块的新房供应，基本没有。周边断供近十年，意味着没有新房，甚至连比较新的次新房，也极少。更多的，还是东晓花园、富力千禧花园、祈乐苑等这一些成熟小区，但楼龄都较大。

而且交易活跃度还不低。单11月，东晓南板块二手就有127套网签数据。10月也有132套。也就是说，这一块所积累的换房需求、从租到买的刚需需求，极大。

值得一提的是，晓港公园部分区域最近在搞改造，要建设“花市、花街、花墟、花博”主题园，计划2026年春节前全面竣工。顺利的话，收楼就有新公园。

地块前身是驾校，宗地面积仅11797㎡，总建面59035㎡，容积率5.0，再加上狭长的地形，小区估计也装不下多少东西。

官方效果图

好在地块周边绿化也做得不错，再加上一路之隔的公园和河涌，下班散步或者遛娃都相当舒服。

原驾校配套更不用说，背靠江南西，学铁商不愁，基本是所见即所得。

比较大的硬伤就是紧紧挨着东晓路，会有一定的噪音问题。截至今天，今年海珠西已经出让了AH101314地块（三滘立交地块）、AH050314地块（广纸地块），以及今天的东晓路东侧地块三宗地块。而本月内，还有AH101303地块（海珠客运站地块）、大干围地块即将登场。

这几宗地块也都比较相似，体量不大，楼面价普遍在3.1-3.4万/㎡之间，又有新规加持，之后卖个5字头左右，海珠西刚改市场估计会刮起血雨腥风。要突出重围，还是要做出差异化。

接下来，越秀东晓路项目的主要客群，还是以这几类人群为主：

①8号线沿线的琶洲产业人口，有居住需求。

②海珠本地人，希望跟父母有一碗汤距离，想留在海珠就买回了这边。③追求在8号线，能做到学铁商兼备，公园又不远的居区，东晓路地块算是独一份。总的来说，新地块综合竞争力不错，没有明显硬伤。有机会成为鲶鱼，带一带海珠楼市热度。

目前海珠西卖得比较好的几个刚改项目，都各具特色。

保利燕语堂悦，双地铁燕岗站+宝玉直小学、新规超100%实用率，主打的是六边形战士路线。目前在售B1/F栋78-125㎡三四房，三房450万起，小四房660万起，年底即将加推B2栋91-120㎡产品。

珠江·金瑶台，江南西目前唯一在售现楼，在售79-103㎡二至三房，目前已经收楼，总价360万起就能买到79㎡两房，产权按今年起算。

另外，最近越秀广纸地块也已经开始造势，定名越秀·熙悦江湾，预计在近期开放示范区。从项目日前公示的规划图，项目共有四栋住宅楼，均为57层高。据悉会是4梯5户的设计，主推建面约88㎡-108㎡-120㎡的三至四房，户型实用率高达120%。