没有最惨，只有更惨，杭州知名孟母盘房价又跌了！

去年5月份，文鼎苑挂牌均价是7万/㎡，网签均价约为5.3万/㎡，如今时隔近一年，文鼎苑的房价还跌。

根据小鸡选房数据显示，小区目前有208套在售房源，挂牌均价约为6.4万㎡，网签均价约为5.2万/㎡。可能是受春节假期的影响，小区近两个月的成交并不是很活跃，1月份仅有6套网签记录，2月份至今也仅有1套网签记录。

据中介说，小区89方中间套房源成交价格在470万左右，折合单价5.2万/㎡；边套最近成交价在520万左右，折合单价5.8万/㎡。

这个价格和小区2021年高点时期12万/㎡的价格相比，4年时间，从12万+/㎡到5万+/㎡，文鼎苑的房价可以说是经历了滑铁卢式波动，要知道当年在法拍市场上，文鼎苑的房子都能拍到10万+/㎡。

根据小鸡选房小程序显示，目前文鼎苑的最低挂牌价格为47766元/㎡，最高挂牌价格为112918元/㎡，主流挂牌价格在5-6万元/㎡左右。

此外，还有部分房东上调了挂牌价格，最高直接涨了120万，对此小鸡查看了这批涨价房源，发现房东在这波涨价之前已经进行过降价操作，而涨价更像是一种卖房营销策略。

曾经在法拍市场上也能拍出天价的小区，表现也不好。

去年12月份，小区一套建面约153㎡的房源，已经两次上架拍卖，虽然是商拍，但是仍无人接手，并且房源的售价也并不高。

房源第一次起拍价格为703.84万，折合单价约为4.6万/㎡，第二次起拍价格为633.43万，折合单价约为4.1万/㎡,这次有人报名，但仍未出价。

这并不是文鼎苑第一次经历流拍，2024年年中，就有文鼎苑的房子降价后，在第二次拍出，房源建面约180.5㎡，成交价为984.555万，折合单价约为5.45万/㎡。

因此，目前无论是在正常的二手房交易市场还是在拍卖市场，当年的学区房价格确实是在缩水。

文鼎苑北面就是学军小学紫金港校区，2008年学校开始招生，2014年学校办学有了明显成绩，随后旁边的文鼎苑房价开始了一路狂飙，从2017年约5万/㎡的成交均价，到2021年8万/㎡的成交均价，甚至达到了12万/㎡的高价。

要知道文鼎苑首开时期的新房售价仅有7900元/㎡，即使如今价格有所回落，但是房东仍然有很大的利润空间。其中最赚的是那批高价卖房的原始房东，最惨的就是那批高价接盘的新房东。

小鸡认为文鼎苑未来房价可能继续下探：

1、小区年龄越来越老旧，其中的问题逐步显现，此外毕竟是十年前的产品，和现在的新房子在品质上还是存在差距的。

2、学区房的光环在逐渐消失，杭州当下的教育集团化办学模式正逐渐成为新趋势，学军、崇文、求是、采荷、卖鱼桥等知名教育集团已经在杭州各区域开设分校，教育资源将进一步合理分配，同时大多数学区房光环不再，房价将进一步回归合理区。

3、以目前的成交量和挂牌量来看，小区的抛售率大约为5%，而其中有不少已经使用完学区的业主，为了快速脱手，降价无疑是一个选择。

同为学军小学（紫金港校区）的学区房，圣苑小区的成交均价约4.6万/㎡，冠苑小区成交均价约为4.2万/㎡，除去价格，文鼎苑的优势在于小区建成时间相比较短，房子较新，另一方面就是小区的内部配套更完善。