10月21日，本月的LPR公布，一年期为3.1%、五年期为3.6%，均比上个月下降25个基点。早在9月底我就告诉过大家10月LPR必降，而且至少降20个基点，因为那时7天逆回购利率从1.7%下降至1.5%，这个利率是当下央行设置的锚，其它利率都是以其为标杆同升同降的。

果不其然，最新的一年期LPR和与房贷直接相关联的五年期LPR如期下跌了0.25%。

众所周知，我国的房贷由两部分组成，用公式表示如下：

房贷利率=五年期LPR+固定加点数（可以为负值）

此前，央行和各家发放房贷的商业银行已经宣布调整存量房贷利率，调的是固定加点数，除了北上深二套房外，其它地区的所有存量房贷利率的固定加点数全部调整至-30个基点，所以绝大部分的房贷变成了：五年期LPR-0.3%

当然，如果你的房贷固定加点数原来就比-30个基点还要少，那么维持不变，不会往上增加至-0.3%。

上一次是把固定加点数统一下调至-0.3%，今天公布的则是房贷公式里的另一部分——五年期LPR，由9月的3.85%变成了3.6%，由此我们可以计算出除了北京、上海和深圳的二套房外，其它存量房贷利率最高为：3.6%-0.3%=3.3%。

之前各家银行列举的例子中的调整后的存量房贷利率是3.55%，这是基于3.85%的五年期LPR算出来的，现在五年期LPR降至3.6%了，存量房贷利率自然跟跌至3.3%。

顺便说一句，三个一线城市二套房的商贷利率是3.35%（北上远郊）或3.55%（北上市区、深圳全市）。

不过，大家查看自己的房贷利率时会发现还是和原来一样，别说调整到3.35%了，一些二套房贷款利率还维持在5%以上，这是怎么回事呢？请大家注意三点。

第一，如果您之前选的是固定利率且没有改为浮动利率，那么任何与下调房贷利率有关的事情都和你无关，请赶紧先调成浮动利率，一般来说通过网银APP就可以申请了，用不着去贷款行网点办理。

第二，根据各家银行的公告，主流大行固定加点数的调整日期为10月25日，那天后能够看到贷款利率变化；部分中小银行的调整日期在月底，11月才能看到变化。

第三，即便固定加点数在10月末全部调整为-0.3%，各位的房贷利率还是会有不同，这是由于大家的LPR重新报价日不同。

还记得前面讲过贷款利率由两部分组成吧？固定加点数一般永远不变，除非像去年9月和今年10月由国家统一调整，而五年期LPR一年调整一次，每个人的调整日是不同的。

比如，张三的房贷调整日为每年的1月1日，那么最近一次调整将发生在2025年1月1日；又如李四是每年11月22日调，下个月他房贷中的五年期LPR会更新至最新数值。

根据五年期LPR调整日的不同以及今年以来LPR的变化历程，我为大家梳理了各位未来几个月里的房贷变化时间节点，供参考。

（1）五年期LPR调整日为每年的1月1日至2月28日：10月底房贷先降至3.9%，明年调整日来临时降至3.3%。

（2）五年期LPR调整日为每年的3月1日至7月31日：10月底房贷先降至3.65%，明年调整日来临时降至3.3%。

（3）五年期LPR调整日为每年的8月1日至10月31日：10月底房贷先降至3.55%，明年调整日来临时降至3.3%。

（4）五年期LPR调整日为每年的11月1日至12月31日：10月底房贷先降至3.9%，今年调整日来临时降至3.3%。

最后一类会在今年剩下的时间里经历两次调整，贷款利从当下的数值下跌到3.3%，下降幅度少则数十个基点，多则100多甚至200个基点。

我们可以发现大家最终的房贷利率都是3.3%。

当然，以上分析是基于五年期LPR下降至现在3.6%的情况，假如未来再跌了，那么最终利率会更低。

比如，假设今年12月五年期LPR又降了10个基点，也就是从3.6%变成3.5%，某位“房奴”的LPR重新报价日是1月1日，他贷款利率变更路径将是这样的。

10月底先调整至3.9%，明年1月1日下降至3.2%。

这篇科普文应该把与房贷有关的问题都讲清楚了吧？大部分人都房贷下调会经历“二段式”，第一次跟着国家统一调固定加点数而下降，第二次与本人的重新报价日有关，调整日各不相同。

还有不明白的朋友可以在评论区留言，我会尽量解答的。

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