最近的楼市开始进入煎熬期，煎熬的是谁呢？是那些手里握着资金有买房需求的人。

之前房价一直跌，跌就跌吧，大不了不买。再早的时候房价一直涨，也没什么疑问，攒钱上车就对了。最怕的就是像现在这种局面，谁也说不准房价是会涨还是会跌。说它要涨吧，可基本面不支持；说它要跌吧，可操盘手已经放话了。真还不如给个痛快的，哪怕投资亏了，也认了。

其实这就是未来的不确定性变强了。我在一年前这个号刚刚创立的时候就预期到这一点（《这个时代的确定性》）。投资最容易的时候就是确定性强的时候，最难的时候就是不确定性强的时候。当然，收益水平也会跟确定性成反比，越容易赚的钱就越微薄。

有时候回看过去也挺有意思的。去年这个时候，也是有一堆自媒体说2024年要放水，会发生通胀，所以应该赶紧抄底买房。一年过去了，2024年到底是个什么情况大家都看见了，然而不要紧，去年说通胀的那些人，今年把观点拿出来重新再说一遍，反正铁打的自媒体流水的韭菜，没几个人还记得去年他们说了啥。去年吃了亏的人也没几个会站出来，他们还指望着新韭菜给自己接盘呢。

周日闲话完毕。今天继续选择知识星球近期问答案例，欢迎各位读者思考和留言。

1.

匿名用户 提问：老师您好！我关注您有一段时间啦，真心觉得您的文章说得很到位，也特别有深度。目前我们在北京工作，麻烦您帮忙看看我们的情况：我和我爱人都是去年研究生毕业开始工作，工作地点他在SY区，我在FT区，不过工作4年后工作都有可能会调整（但也看到时候的经济环境，不好就不变动） 目前租房，房租6千，每月公积金两个人加起来4千，工资到手2w+，计划26-27年生小孩。目前可以凑够首付400万，我们只想公积金贷款，不想背太多负债。

买房的需求：第一是流动性高，保值性高，以后好出手且不亏；第二是希望买房比长期租房更便宜；第三是改善生活质量。问题是不知道现在该不该考虑学区房。如果现在没有考虑学区房的话，以后还得置换，置换不清楚要有多少费用；但考虑了学区房的话，我们又觉得以后上学的人减少，学区房会下跌，不适合现在入手，不确定自己的判断是否有误。

关于购房时机：其实现阶段我们觉得租房挺好的，但怕接下来房价上涨，同时以后有了小孩不方便，所以打算看看房子。

关于地段选择：目前考虑买房离我这边近一点，但我俩的工作在4年后都可能变动。麻烦您帮忙看一下，非常感谢您！

答复：

你好，因为你们现在没有房子，属于刚需，但现阶段你们买房的刚需并不是特别强，一者工作还不稳定，二者距离孩子出生还有两三年。综合来看现阶段租房是更优选择。

我理解想买房的意图，是怕房价上涨踏空。但依我判断，未来几年房价暴涨的可能性几乎没有，大概率是慢跌，小概率是平稳，投资房产的收益率不会比投资其他资产更好。所以如果单纯考虑资产保值增值，没必要急着买房。

学区房的衰落是确定的，但北京的学区房可能会坚持的时间比较长，毕竟城市地位特殊，受人口减少的影响更小。买不买学区房，或者说买多贵的学区房，主要取决于你俩的价值观，对鸡娃的看法。我只能说，我理解愿意买学区房的做法，但我本人不会选择花太多溢价在学区上，我认为不值。我提醒一句，买学区房所付出的溢价，肯定是会慢慢减少的，不要指望学区又好保值又强，除非社会重回大通胀时代。买学区房如果亏了，就当是投资到孩子身上了。

买房的地段，一般至少要离一个人比较近，要保值就找个有地铁有配套的区域，流动性的话可以考察一下小区每年成交量数量占挂牌数量的比例，横向对比一下。北京的好处就是绿中介占据了市场绝对优势，app数据比较有代表性——除了成交价。

综上，我觉得你俩不属于急着上车的群体，完全可以等到明年，观察经济动向的同时，也等工作稳定些再决策。

2.

匿名用户 提问：老师您好，刚需一直在看房，成都从10月开始收藏的房源基本都卖掉了，房东心理预期比较高，现在也不好谈价。不知道这个行情会持续多久，行业都在裁员感觉经济也没起来，所以想再观望一下。

请问老师，有没有什么指标可以帮助判断城市房价止跌回稳，什么样的房子不会接盘/未来不会出现较大亏损？因为是刚需第一套房，比较谨慎，谢谢老师解答！

我自己的考虑:地铁附近，10年以内次新小区，周围还有一些规划没有落地，没有太多学区溢价，租售比500之内，套二或者小套三。这样会不会风险小一些？

答复：

你好，成都在这一轮救市中收获了不少成交量，看贝壳数据，10月成交量倍增，但挂牌数和价格基本没变。不过，最近一周的看房数和成交数都跌了不少，行情有所回调。如果你不急着买房，房源迟早还会再冒出来。

判断城市房价什么时候回稳，也没什么秘诀，基本上就是观察交易量、挂牌价涨跌比、房价变化、挂牌量变化，以及居民杠杆率变化等，综合判断是短期回弹还是长期回稳。

刚需如果考虑将来出手的保值问题，那就是要提前考虑卖给谁、什么时候卖。你说的几条原则都合理：既然是刚需房，临近地铁必不可少，次新房最佳，学区溢价有风险。再加一条，就是要距离高新产业近一些，比如周边有高新区或者科学城之类的（当然那些规划的空壳子不算）。具体几居室或者价位，要看当地市场比较受欢迎的户型是多大，可以查看一下主要成交价位分布。在选房的时候再看一下区域的换手率、平均成交时间，以及小区的成交套数和挂牌套数比例，避开不好卖的项目。

我的经验就是，一定记得要按市场的喜好买房，不要按自己的喜好。举例来说，假设你喜欢二楼，但市场上二楼并不好卖，那么等你出手时可选的接盘人群就比较少，对你不利。其他因素也同理。