香蜜湖，一个被寄予厚望的板块。

华泰小区，一个被纳入首批废宅改造“吃螃蟹”的项目，数次险些被踢出旧改计划，终于在深圳“905新政”落地后半个月内迅速拿证入市。

两个看似独立，却又被命运紧密相连的名字，近期刷遍深圳地产圈。

香蜜四季家园。乐居摄

9月19日晚，深圳福田新世界香蜜四季家园以“香蜜湖新规大宅”之名入市，首批152套房产，备案价约13.1万/㎡，套均总价1284万起。

这个由难啃的“硬骨头”旧改华泰小区而来的项目，在经历了15年漫长拆迁后，如今试图以豪宅姿态亮相，却难掩其“伪豪宅”的实质。

从区域定位的模糊到产品本身的硬伤，从开发商的争议到周边配套的局限，这个项目的豪宅之路恐怕并不容易走。

区域标签的错位

香蜜湖之名与景田南之实

新世界香蜜四季在营销上毫不客气地借用了香蜜湖的光环。

其在宣传中自称“香蜜湖新规大宅”、“香蜜湖压轴大戏”，案名也刻意植入“香蜜”二字。

然而，行政边界决定资源分配的现实，无法通过营销话术改变。

根据深圳市规划和自然资源局发布的香蜜湖地区法定图则，香蜜湖片区的范围为香蜜湖路以东，北环大道以南、香梅路以西，南至深南大道。

2018年的香蜜湖金融城。乐居摄

而新世界香蜜四季家园位于香梅路以西，属于莲花街道景田南片区。

若按照周边居民的话来说，这里是莲花街道梅岭社区新闻路与香梅路交界，而香蜜湖金融城属于香蜜湖街道香蜜社区。

福田区地图。图源深圳规自局

这种“一路之差”带来的不仅是名分的差异，更直接关系到学区资源等关键配套。

项目对口的黄埔中学，在福田区仅处于中等偏下梯队，这与香蜜湖传统豪宅区的教育资源相去甚远。

此外，项目营销教育配套荔园外国语小学景田学校。但是根据福田教育局今年秋季入学的划分，该片区对口的共享学校，还有福田区景鹏小学。

图源：福田教育局。截图日期：250923

产品硬伤：

高容积率与复杂社区配比

作为旧改项目，香蜜四季面临着先天的产品缺陷。

项目容积率高达7.6，而今年以来深圳出让的多块核心宅地容积率均已控制在3.1左右。

高容积率直接转化为高建筑密度，影响着小区的居住体验和品质。

香蜜四季家园售楼处。乐居摄

更值得关注的是项目的社区配比。

整个社区共有10栋建筑，其中仅5栋为商品房，1栋为酒店公寓，1栋保障房和3栋回迁房。这意味着“公寓+保障房+回迁房”占据了小区一半房源。

详细分布和规划，可参考乐居君此前推文。

业内人士指出，旧改项目中的这种“高低配”很常见，但同时指出，这样会对“豪宅的纯粹性和未来溢价空间带来负面影响”。

复杂的人口结构与多样的产权性质，往往意味着未来物业管理难度的增加和社区氛围的混杂。

在深圳，商品房与保障房业主起纷争的事情，屡屡见报。

如近日深圳北站某小区，商品房业主贴告示禁止保障房住户使用花园；南山某小区业主忍受“高房价”，却与保障房享受同等品质待遇，甚至保障房的物业费更低等等。

更重要的是，回迁与保障房占比过多，那就是人口也相应增加，混居增加了各类资源的争夺，尤其是学位。

周边环境与教育资源

这是垃圾站旁的“豪宅”？

项目面临的另一个现实问题，就是周边环境。

新世界香蜜四季所在的景田南片区，近期正因为“垃圾转运站异味问题”引发争议。

图源：深圳论坛

距项目不远的景田南垃圾转运站与荔园外国语小学（景田校区）仅一步之遥。

据留言内容显示，该转运站长期释放甲烷、硫化氢、氨气等有害气体，气体可弥漫至学校操场，教师办公室，学生科室。

长此以往，严重影响了师生身体健康，还有教学环境。试想一下，谁愿意在臭烘烘的垃圾站旁呆着，还是一整天？

荔园外国语小学（景田校区）。乐居摄

尽管相关部门，如莲花街道办、城管及教育局已介入并制定整改措施，但经过两年努力，效果不佳，问题存在的本身已对片区居住环境带来影响。

而且从街道办的回复来看，除了优化除臭、加强分类、调整作业时间及升级改造之外，并没有应家长要求，有搬迁的计划。

莲花街道办跟帖回复，图源：深圳论坛

对于号称“豪宅”的项目而言，这类环境隐患无疑是硬伤。

此外，项目对口的学区资源也与传统豪宅存在差距。

除了前文提及的黄埔中学外，项目周边的荔园外国语景田学校近期也因环境问题引发家长关注，这进一步削弱了项目的“豪宅”成色。

开发商的争议轨迹

从“捂盘王”到砸投票箱

新世界香蜜四季背后的开发企业——深圳新世界集团，是一家以旧改起家的粤系房企，其创始人黄伟与绿景的黄康境、京基集团的陈华并称为深圳地产的“粤西籍三巨头”。

然而，这家企业的背景却充满争议。

首先，深圳新世界集团在深圳被冠以“捂盘王”的称号。

主要是因为其一些项目从拿地到最终销售的时间跨度非常长，这种“慢开发”模式在业内颇为典型，其中最著名的是松岗的松风明月，以及蛇口的临海揽山，过于漫长的开发周期消耗了市场耐心和信任度。

此外，天眼查风险信息显示，“深圳市新世界房地产开发有限公司”存在528宗司法案件，其中50%为商品房预售合同纠纷，同时还有162条被执行记录，被执行总金额2510万元。

而近日，香蜜四季家园项目又吃了一张行政处罚罚单，理由是：

深圳市新世界房地产开发有限公司实施了未按照批准的期限占用城市道路的违法行为。经核,上述行为属一年内第二次被查处。

更令人担忧的是该开发商的实际控制人黄伟的争议行为。

据媒体曝光，黄伟曾卷入美国洛杉矶“中国地产商贿赂议员”一案，震惊一时。虽然深圳新世界集团后发表声明否认参与行贿，但事件本身已对企业形象造成影响。

2022年，黄伟因出现在深圳新世界四季山水小区的业主大会票选现场，并被曝光“怒砸业主投票箱”而再次引发争议。相关视频显示，黄伟在现场阻碍业主大会召开，并将街道办的选票箱推倒。

2023年，该小区在更换物业过程中还出现了旧物业不肯撤场，新旧两家物业僵持不下的局面。

最后以新世界物业的离场结束了这场闹剧。

市场定位与价格质疑

高定价下的价值支撑崩塌

新世界香蜜四季的定价也受到市场质疑。

项目备案均价约为13.1万/㎡，结合冻资98折+准签98折，综合约96折开盘，折后均价12.6万/㎡。9月29日线下开盘选房。

如果抛开485㎡的顶层复式9020万，平层单价区间约10.97-14.01万/㎡，总价区间1233-3980万。

这一价格定位明显高于周边同类房产。

贝壳数据显示，同样位于景田片区的天健天骄项目，于今年5、6月份签约成交的两套房源，成交价稳定在11.5万/㎡左右，低于香蜜四季的定价。

在市场看来，香蜜四季的产品定位和项目品质，高容积率、复杂社区配比多种不利因素叠加，这样的定价策略显得过于乐观，难以支撑其与周边项目的价差。

尤其值得警惕的是，此次首批推售实际仅一百多套房源，也被舆论质疑为换汤不换药的“饥饿营销”，又带有“捂盘”嫌疑的苗头。

从去年开始，新世界的另一个豪宅项目蛇口临海揽山，已深陷业主与物业的维权纠纷。

图源：社交平台

真正的豪宅不仅仅取决于定价。

新世界香蜜四季显然还有很长的路要走。

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