去年上半年，中央公馆凭着低总价＋老黄埔首个新规，吸引了很多买家入场，成为城光后又一个黄埔爆款项目。虽然当时项目学位还没确定，又是超高层，但瑕不掩瑜。

到了去年下半年，未来方洲杀到，差不多的价格，使用率更高，而且一开始就吹风引入名校，妥妥抢了一波老黄埔买家。

今年，随着珑岄上城的到来，老黄埔的使用率进一步拉升，又是低密度、小高层，再加上地铁上盖，风头更胜！

至此，过去的黄埔三杰城光、富颐、君鼎之争格局，正式转变为珑岄上城、中央公馆、未来方洲三盘之争。

今天就想给大家聊聊，这三个项目到底怎么选？性价比和未来转手率如何？

1、位置、配套对比

中央公馆，区府地段，附近机关、事业单位聚集，公建配套能级是其他项目难以比拟的。

距离5/7号线大沙东站800米，周边环境配套成熟，有公园，有河涌散步道，走几步就是老黄埔核心商业区，学校官宣对口怡园小学，老黄埔第一梯队，虽然初中摇号，可基本盘不差。

未来方洲，属于文冲东的旧改，一街之隔就是城光。

作为旧改来说，体量很大，综合配套近70万方，商业综合体、商业街集群、4所幼儿园、1所小学、2所9年制学校和1所完全中学等都配齐。配建的九年制学校确定引入全国第一的华师附学校，教育方面完胜其他项目。

首开区在九年一贯制学校旁，南向望江，双地铁环绕，距离最近的13号线双岗地铁站仅300米。

珑岄上城，位于老黄埔海丝城板块，与老黄埔核心文冲站仅一站地铁之隔，位于5号线双沙地铁站上盖。是老黄埔唯一真正的TOD项目，与地铁融合紧密，下楼即地铁，出闸即到家，有专属地下通道。

容积率仅2.17，是老黄埔最低密新盘，16-32层小高层、中高层，还可眺望龙头山森林公园，居住舒适度方面比其他项目要好。

还有一点，珑岄的使用率超130%，能秒杀老黄埔一众项目！

不过学校和商业还存在不确定性，需要等二期以及双沙旧改的兑现，配套、城市界面没有前两个项目成熟。

2、产品对比

如果是三房买家，可以对比下：珑岄74-未来方洲79-中央公馆72

珑岄74㎡户型，能做到三房两卫且南北对流，还有入户花园和全明山景窗，价格在250万左右；

未来方洲79方户型，也是三房两卫，有两个户型面朝黄埔东路，会有噪音影响，总价285-320万；中央公馆72方，总价260-280万。

如果想要买四房的话，珑岄320万就能买到94方四房，相当于120多方的体验；

中央公馆要买116方，总价460万起；

而在未来方洲就要去到128方了，总价540-580万。

想买更大的户型，珑岄最大是125方，等于160多方体验，总价480万；

未来方洲最大142方，总价要630-690万；

中央公馆159方，总价720-760万。

具体参考价格如下：

珑岄上城，74方三房，250万左右；94方四房，320万左右；110方四房，420万左右；125方四房，480万左右

未来方洲，79平三房，总价285-320万；95平三房，总价350-400万；108平三房，总价425-480万；128平四房，总价540-580万；142平四房，总价630-690万

中央公馆，72平总价260-280万；81平总价290-320万；89平总价360-400万；92平总价 365-390万；116平总价460-510万；159平总价720-760万

3、价格、转手率对比

从价格方面来看，珑岄在400万以内有优势，250多万就能买入南北对流小三房，320万左右就能买入四房，比其他两个项目四房门槛要低，而且使用率又比其他两个新盘要高，相当于花更少的钱买更大的房子。

如果自住的话，目前舒适度最好是中央公馆，城市界面好，配套完善；交通便利性则是未来方洲和珑岄，未来方洲会更近商业，但容易受主干道噪音影响。

如果考虑未来的流通情况，个人看法中央公馆＞珑岄上城＞未来方洲。

毕竟中央公馆地段在那，又不是旧改项目，居住氛围纯粹，周边都是流通性比较强的二手，像黄埔老网红城光、富颐，虽然未满2，户型也不是新规，但还是有很多买家愿意买单，换手率分别有44%、28%。

珑岄上城，有非常优秀的产品力，74平小户型做出接近100平的体验感，上车门槛低，又是地铁盘，流通也不是问题，但还要看学校如何。

未来方洲是大体量旧改，未来还会不断有新组团推出，进入二手市场时，除了要跟其他二手项目PK外，还要跟自家产品PK，转手相比会不太容易。不过学校能做出成绩的话，那又是另一种说法了。