曾被视为最具抗跌性的广州豪宅板块，如今也难逃价格调整。

今年二季度以来，广州二手豪宅市场的下行趋势愈发明显，即便核心地段的稀缺房源，也难以抵御市场压力。

“最近半年，珠江新城不少千万级豪宅成交价、挂牌价确实降了不少。”裕丰地产汇悦台分店店长吴肖扬表示。

价格下跌三四成

今年3月，南国花园一套107平方米的三房，成交价为920万元，如今，同户型的挂牌价降至690万元；新城海滨花园105平方米的三房，3月成交价1080万元，目前放盘价已降至890万元。如果与历史高点相比，跌幅已达三至四成。

更极端的案例出现在保利心语花园。一套72平方米的两房，3年前接近千万元成交，而近期成交价仅为460万元，价格可以说被“腰斩”。

一位珠江新城业主表示，最近来看房的买家出价一个比一个低。甚至有同小区业主打算“以小换大”，自己手上的房子挂牌价还在9万多元/平方米，可一到他这套户型和朝向更好的房子，买家却敢开出更低的价格。“市场就是这么现实。”这位业主感叹。

天河北、琶洲等传统豪宅板块同样难逃下行的命运。

贝壳找房APP数据显示，天河北豪宅代表新鸿基峻林近期成交价不断下探。8月成交的两套单位单价均跌至“7”字头，其中一套139平方米的三房总价1111万元，折算单价约7.98万元/平方米，而2021~2023年间，该户型成交价普遍在12万~14万元/平方米。

吴肖扬表示，近几年买入豪宅的客户，不论是珠江新城还是其他片区，大多踩在高位，如今市场下行，对这批买家的冲击尤为明显。

官方数据亦印证市场的降温。国家统计局数据显示，8月广州二手房价格环比下降0.9%，跌幅虽较7月收窄0.1个百分点，但整体仍处下行区间。

合富研究院数据进一步显示，8月珠江新城单价10万元/平方米以下的物业，占当月板块豪宅成交七成，占比较上月增加逾10个百分点。

不过，价格下探态势之下，市场活跃度有所修复。

合富研究院数据显示，8月广州二手千万豪宅成交规模环比小幅回升7%。珠江新城依然稳居主导地位，以43.5%的占比领跑全市。其中，中区成交环比增长两成，利雅湾、汇峰苑、中海璟晖华庭等总价1000万~2000万元房源表现活跃；东区与西区成交规模基本与7月持平，东区成交集中在2000万~3000万元高价物业，西区成交以约1000万元房源为主。

天河北-龙口片区同样表现亮眼，部分价格贴近市场预期的优质盘，如新鸿基峻林、富力天河华庭、天河新作，获得买家认可，带动成交放量。

新房分流效应显著

“市场上不少房源久卖不掉，部分业主因急需资金只能持续调价。”吴肖扬表示，但对买家而言，价格下跌反而加剧了观望情绪，人们普遍“买涨不买跌”，担心买入后继续下跌。不过，一旦房价降幅触及心理价位，成交也有可能被激活。

一位业内人士认为，广州二手豪宅深度调整背后有多重原因。一方面，前些年部分豪宅价格存在明显虚高，靠炒作支撑，脱离价值本身。经济波动下，部分持有者被迫抛售，甚至面临法拍，导致价格显著低于市场均价。

“前几年，珠江新城聚集了大量炒家，许多‘网红盘’都是在投机推动下走红的。如今市场氛围已然转变，以自住客户为主，投机买卖已经很少见。”吴肖扬说，即便是自住客户，如今也比过去更为谨慎，反复比较、压价成为常态。

另一方面，一手豪宅分流效应明显，可选项增多，买家观望情绪加重。

全新楼盘的保利天曜就是典型例子。该楼盘距离珠江新城仅一公里，今年5月入市后，迅速吸引大量原计划购入珠江新城二手房的客户。

此外，保利面粉厂项目预计三季度推出，若定价合理，可能吸引大量预算在3000万元以上的买家。珠江新城未来还有马场地块待出让，作为板块仅存的大体量可开发区域，不少高端买家宁愿等待。

一位买家透露，原本考虑在珠江新城中区某“网红盘”置业，但在对比后发现，新盘在设计、交付标准和居住体验上更胜一筹，加上房源全新，整体性价比更高；而珠江新城不少二手房已有10年甚至15年楼龄，居住感受不及新盘，最终果断转向。

相关研究机构数据显示，今年1~8月广州一手房销售业绩TOP20榜单中，保利天奕、保利天曜、保利天瑞、中海大境、西派天河序等豪宅项目均在列。其中，保利天奕、保利天曜分别以44.5亿元、38.9亿元成交额位居冠亚军。

吴肖扬认为，一手豪宅在户型设计、空间利用和实用性上更符合当下需求，价格亦相对合理，对珠江新城二手房的分流冲击在所难免。

尽管短期市场仍在下行，但业内普遍认为，广州豪宅长期价值依然可期。

吴肖扬认为，豪宅市场与整体楼市走势一致，短期波动属于市场回归理性的过程，有助于挤出泡沫和过度投机。对于有实际需求的买家而言，当下或许是不错的入市窗口。

上述业内人士也认为，作为一线城市，广州核心地段豪宅仍具稀缺性。随着市场情绪逐渐企稳，豪宅板块有望在未来重新获得价值认可。