苗野｜发自上海

上海房产税新政落地！

9月19日，上海市财政局和国家税务总局上海市税务局联合发布《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》。

新政策明确规定，持有上海市居住证满三年并在本市工作生活的购房人，以及符合条件的高层次人才，在新购家庭首套住房时可暂免征收房产税。

此项政策是对8月25日上海发布的《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》中“完善个人住房房产税政策”的细化和落实，明确了免税条件、适用人群和操作细则。

上海作为个人住房房产税试点城市，自2011年起开始征收房产税。此次房产税政策调整主要惠及两类人群：一是持有上海市居住证并在本市工作生活的符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才；二是持有上海市居住证满三年并在本市工作生活的购房人。

对于持有居住证但不满三年的购房人，可先按原规定缴纳房产税，待持证满三年后申请退还已征税款。

这一政策调整扩大了受益人群范围，降低了符合条件购房人的税收负担。

根据新规，符合条件的购房人购买家庭首套住房的，暂免征收房产税；购买家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60平方米）的，新购住房暂免征收房产税。人均面积超过60平方米的，仅对新购住房超出部分的面积征收房产税。

该政策自2025年1月1日起执行，由于个人住房房产税按年征收，今年已缴纳的符合条件税款可申请退还。

市场专家普遍认为，此番政策调整旨在更好地满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，提高上海市场活力。对于持有上海居住证满三年的非户籍居民家庭，减轻了房产持有成本，有利于释放刚性住房需求。

上海在不到一个月时间内连续出台两项房地产调控政策，显示出政府促进房地产市场平稳健康发展的决心。

8月25日的新政主要从四个方面进行调整，包括调减住房限购政策、优化住房公积金政策、优化个人住房信贷政策以及完善个人住房房产税政策。

两项政策形成了良好的协同效应。8月新政放宽了限购政策，特别是对外环外区域不再限制购房套数，而9月新政则通过减免房产税降低了住房持有成本。

“政策组合特别注重满足非本市户籍居民的合理住房需求。通过居住证年限与税收优惠挂钩的机制，保障了市场合理需求。”业内人士认为，两项政策相互衔接，共同发挥作用，体现了上海房地产调控的精准性和系统性。

9月16日上海市统计局披露的数据显示，房地产市场正处于“分化调整”与“结构优化”并存的阶段。

从投资端来看，1~8月，上海市房地产开发投资同比增长2.6%；商品房施工面积达15489.82万平方米，同比增长0.4%，其中住宅施工面积7180.6万平方米，增长0.9%。

但市场压力同样不容忽视。1~8月，上海市商品房新开工面积963.03万平方米，下降28.5%。其中，住宅新开工面积510.34万平方米，下降33.5%。商品房销售面积1027.46万平方米，下降1%。其中，住宅销售面积830.37万平方米，下降2.1%。

价格方面，8月份上海新房价格同比上涨5.9%，环比上涨0.4%，与杭州、宜昌并列涨幅榜首。二手房价格环比下降1%，降幅较上月扩大0.1个百分点，一二手房市场呈现明显分化。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，此次房地产政策调整总体上对有3年及以上居住证的非户籍居民家庭的改善性购房给予了非常好的支持。“沪六条”新政以来，上海房地产市场积极向好，包括外环外等市场的交易态势积极活跃，在金融税费等系列政策支持下，将更好促进上海市场住房消费需求的释放。

据上海中原地产统计数据显示，9月8日～9月14日这一周，上海新建商品住宅成交面积9.28万平方米，环比增加83.76%。政策效果逐渐反应在各区成交上，郊区反应尤为明显。

成交排名第一的是松江区，成交1.76万平方米，以往该区成交排名不但靠后，并且很少出现量超过1万平方米以上的现象。奉贤区排名第二，成交1.37万平方米。奉贤在郊区成交相对活跃，成交量回到正常区间内。大浦东排名第三，成交面积1.29万平方米。

“尽管成交反弹得不够高，但往好的方向迈进。”上海中原地产首席分析师卢文䂀表示，上周外环外的项目去化有明显好转，政策效应逐渐体现在交易层面。而且外环外开盘认筹效果继续保持理想数据，个别楼盘也能全部认筹一空，市场交易情绪有明显好转。

中指研究院同样分析认为，新政对上海非本市户籍家庭购买多套住房形成利好，叠加此前外环外满足条件的非本市户籍家庭不限购房套数，政策形成合力，更有助于符合条件的购房需求释放，也有助于提振市场信心。

多位专家普遍认为，两项政策的叠加效应将逐步释放。短期来看，政策有助于降低居民购房成本，提升市场信心，刺激刚性需求和改善性需求有序释放。从中长期看，政策调整有利于上海建立更加科学完善的房地产市场调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。预计上海还会继续完善相关配套措施，确保政策落地见效。