当晨光穿透深圳湾“春笋”大厦的幕墙，在会议室投下流动的几何光斑时，窗外是深圳后海车水马龙、高楼林立。这些许场景恰如这座城市的立体编年史，默默记录着特区45年来从边陲小镇到全球标杆城市的沧桑巨变。

四十五年间，深圳一直在历经焕新与变化，从破旧到新生，从城市更新到国际地标，从钢筋水泥到人文记忆，城市正如多元生态的精密容器——在产业跃迁、空间重构与人文共生的动态平衡中持续进化。

在这座城市的蜕变史诗中，总有一些企业助力城市运营，他们用专业基因激活空间价值，见证城市从追赶者到引领者的跨越。其中，有这么一家企业——第一太平戴维斯，正在以与城市共生共长的"战略合伙人"姿态深度融入深圳脉动。

本期[45载|城长]专题栏目对话第一太平戴维斯深圳公司董事总经理-吴睿先生，解码第一太平戴维斯如何串联区域产业升级洞察、空间价值重构、人文生活塑造等角色，以专业服务护航深圳从“经济特区”向“未来城市样本”的进化。

凤凰网房产对话第一太平戴维斯深圳公司

董事总经理吴睿先生

十年见圳：从“落差感”到“火山式”生命力

2011年，吴睿从生活多年的上海、香港初抵深圳时，扑面而来的是一种鲜明的落差感。与香港的“有序清凉”想比，深圳基础设施的粗糙与“野蛮生长”的市井气息，让他直观感受到这座城市的青涩。

彼时的深圳仍带着“关内关外”的割裂感，硬件与软性服务远不及成熟国际都市，然而，这座城市的原始生命力迅速击中了他。

咖啡馆里年轻人热烈讨论生意经的蓬勃野心，街头涌动着的“搞钱”话题，让吴睿捕捉到这座城市的特别之处，这种肉眼可见的向上张力，成为他对深圳最深刻的初记忆。

时间来到2014、2015年，这两年的深圳是他眼中的分水岭：地铁网络迅速扩张，关外壁垒消融，城市软实力骤然升级。吴睿曾在十年前接受媒体访问时预言：“深圳是一座正在喷发的火山，你无法准确地描述它未来的样子”，十年后的如今站在春笋大厦回望，预言已然被证实：当年后海“孤悬”的木棉花酒店，如今被摩天楼群环绕；曾是“城市尽头”的科苑路，蜕变为湾区核心商务区。

深圳用45载时间完成了从“拓荒之地”到“未来样本”的进化，而吴睿与第一太平戴维斯的西迁轨迹，恰是这座城市生长密码的微观注脚。

产业跃迁：从“三来一补”到“创新雨林”的进化密码

最早罗湖以口岸经济、传统商贸为核心，承载改革开放初期“三来一补”产业，如今的福田和南山是现今城市CBD，形成“金融科技”双轴驱动，而前海聚焦深港合作，在跨境金融、人工智能、数字经济等现代服务业上发力，打造大湾区国际化产业高地。

2003年首个办公室落定罗湖，2009年迁入福田金融腹地，2019年南进南山科技园。“第一太平戴维斯的每一次办公室搬迁，都顺应时代发展需求，踩在城市产业升级的转折点上"。深圳用四十五年完成产业三级跳，在吴睿看来，“我们既是见证者，更是参与者，城市中心发展一路向西，其背后的产业发展的关键特征就是：罗湖当年是劳动密集型，到福田的时候是资本密集型，再到南山现在的技术密集型”。

在此过程中，第一太平戴维斯作为城市专业服务机构，到底做了什么？

吴睿微笑坦言：“作为一家全球性专业服务机构，我们主要是从本地驱动因素的角度出发，结合我们自身的国际资源和经验，在项目的服务中为客户提供从前期策划、专业顾问，到中期招商租赁及交易、到后期的资产运营管理全流程的服务。很荣幸，深圳发展中很多标志性项目都留下了我们同事服务的身影”。

例如，近期在留仙洞总部基地的南山智城项目上，第一太平戴维斯提供了专业的策划及运营顾问咨询服务。作为南山区政府为打造“中国硅谷”投资超百亿元，建设面积超百万平米的地标性产业综合体项目，它有何特别之处？

吴睿就南山智城进一步分享道：“以前做项目，大家着重的还是物理空间。一个楼造好之后，层高怎么样，配套怎么样就结束了，但实际上我们在服务南山智城时，创新采用‘运营前置’的概念，我们不但考虑到物理空间，更要考虑怎么植入产业IP、以后怎么用它、运营它，这是一个非常重要的点”。

南山智城项目效果图

基于此，第一太平戴维斯提出了全域融合的产业服务，全员共营的人文服务，全时活力的配套服务三大运营服务体系搭建，通过与政府单位、运营团队在服务内容、合作模式多层面紧密合作，统筹策划形成合力，提供从谋划到落地支持的全周期服务，在对内形成优质产业服务生态的同时，对外也更好的链接片区资源激活城区，让产业更繁荣，让人才更满意，让服务更完善，让城市更低碳。

“深圳最珍贵的不是土地，而是空间里的生命力和创造力。”这座双百亿地标将由此蜕变为深圳首个全周期产业服务样板，让冰冷的钢筋森林里长出创新的热带雨林。

空间之道：在记忆与未来之间架桥，成为企业发展“助推器”

新时代，新城市，新未来。深圳建设发展如火如荼，各项创新举措备受瞩目。

在此背景下，深圳的土地开发强度却已突破50%临界点，这座年轻城市正面临前所未有的空间命题：深圳的城市已进入“时空缝合”的新阶段——既要留存城市记忆的基因片段，又要植入未来功能的生命代码。

“深圳的空间变革离不开城市更新，它不仅是简单的推倒重来，在高速发展过程中不断探索的过程，深圳从原有的大规模的‘推倒重建’，到‘有机更新’，到现如今的‘连片开发’，这是这座城市的特色”吴睿认为。

作为国际化的城市，城市记忆要有自己的特点。在此背景下，第一太平戴维斯有自己的方法论：我们应该更多的聚焦在保护深圳城市文脉的实践，比如聚焦工业遗存活化、城中村片区的微更新策略。通过挖掘城市的历史记忆，用“最小干预“的原则保留原有的物质载体，实现历史空间与现代生活生产有机衔接。

“举一个我们近期的服务案例，第一太平参与的环湾城片区城市更新的研究工作，整个研究范围覆盖了金地环湾城（后由福田投控股权收构）、沙尾村、沙嘴村、文创园为主。我们将原有的古树、祠堂等历史建筑、菜市场等烟火气浓厚的业态保留，进行有机更新；将新建的环湾城商业综合体作为“注入新功能的载体”，力争突破深圳现有的商业能级、业态、主题特色等维度。最终多维度加持从而实现整体片区的城市站位提升”。

这种空间哲学同样注入超甲级写字楼的服务之中。

吴睿分享道：“早期开发商多以‘开发-散售’模式为主，项目建成后快速分割出售，例如福田中心区早期开发的一大批写字楼都是这样，如今业主纷纷转向‘开发-持有-经营管理’的长期运营模式，业主可以通过持续投入改造升级，租户策略调整，使老旧楼宇重获竞争力”。

在当下的企业发展语境中，第一太平戴维斯更倾向于将“超甲级写字楼”定义为“企业不动产空间”——它绝不应该只是使用企业的“成本中心”，更应是驱动效率、助力增长的“生产力促进中心”。

吴睿坦言：“传统认知里，评判超甲级写字楼往往局限于‘地段+硬件’的单一维度，但真正的空间价值，需要跳出这个框架，转向以企业全生命周期需求与长期发展目标为核心的系统化、多维评估架构。其最终目的，是让空间精准匹配企业不同阶段的发展诉求，帮助企业动态保持行业竞争力”。

如今，超甲级写字楼的价值已不再是“孤立的物理空间”，而是与企业品牌形象、运营效率、人才留存乃至长期竞争力深度绑定。因此，第一太平戴维斯更倡导从“企业不动产战略”的视角重新定义它的价值，让空间真正成为企业发展的“助推器”。

“战略合伙人”：定义“无人区”的深圳范式

“经过多年的发展，已很难找到一个其他城市样本来定义深圳，我们已闯入规划无人区”吴睿坚定表达城市发展信心，这也是第一太平戴维斯企业角色进化的注脚。

站在深圳45周年的历史节点，他以“战略合伙人”的身份重新定义企业使命：“45年特区发展史中，我们参与了其中一半历程——从最初‘专业服务顾问’，到如今‘城市运营伙伴’，未来我们希望努力成为深圳建设海洋城市、国际化大都市的‘战略合伙人’”。

这种角色蜕变的背后，是公司“国际视野本地洞察”双引擎的持续驱动，既引入全球先进经验，又深度契合本土实际需求。对于如何讲好这个“城市战略合伙人”的故事，吴睿用三个方向，锚定未来方向：

首先，持续坚持国际视野本地动态双驱动；其次，坚持专业服务立身之本，构建覆盖ToC、ToG、ToB的全生态客户矩阵，为科技企业、政府平台及各行业客户提供精准服务。最后，面对AI、区块链、基因技术等通用技术平台集中爆发的时代特征，第一太平戴维斯将主动拥抱技术革命，持续升级专业服务能力，与时俱进地助力深圳与中国的高速发展。

“过去我们见证城市生长，现在要陪伴城市定义未来"在对话的尾声吴睿总结道。在这座永远年轻的城市，落地战略合伙人的终极价值，是将国际经验沉淀为本土智慧，在永不停止的迭代中，与特区共赴下一个黄金纪元。