9月8日，深圳市规划和自然资源局印发《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》（深规划资源规〔2025〕5号），新规在严控商办增量、“商业改住宅”及“工改保”，皆有明确提及。

新规将进一步规范城市更新规划土地管理工作，解决城市更新“超高、超容、商办超配”问题，高质量开展城市更新，加快构建房地产发展新模式。该新规有效时间为三年。

强化国土空间规划刚性管控：

新规首次提出"商业性办公分区管控"，将全市划分为三类区域：

战略预留区：商业办公功能予以预留；

适度配置区：结合产业与市场供需适度配置；

严格控制区：严控新增商办空间。

同时提出，不得随意新增"居住+商业"混合用地（C+R或R+C），回迁安置除外，进一步遏制打着混合用地名义过度开发商业的行为。

容积率计算、移交率、建筑高度全面收紧

优化城市更新容积测算规则成为本次新规的技术亮点。已纳入城市更新单元计划但未受理规划审查的项目，将按照新的规则测算规划容积：

基础容积按照《深圳市城市规划标准与准则》密度分区确定的基本容积率取值，地块规模修正系数、周边道路修正系数均有明确规定；

转移容积不再执行原有可再增加30%的规定；

奖励容积计算规则调整，强调按照法定要求落实附建式公共设施，其建筑面积计入奖励容积。

土地移交率原则上不超过35%：除非为建设学校、医院、养老等公共利益项目，否则不得突破。此举意在遏制过度开发，保障公共空间。

商业建筑高度原则上不得超过250米：明确"限高"要求，避免盲目竞逐"第一高楼"，引导更务实、人性化的空间设计。

附政策原文：

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