“塔巴”登陆之前，深圳楼市松绑“龙卷风”先杀到了！
继北京、上海限购政策调整后，9月5日深夜，深圳也跟进发布调整政策。
要说这次新政的最大亮点，那必须是：
不再区分一二套房贷利率。
不管首套二套，统统执行首套利率。实实在在的月供下降，谁看不喊一句“真香”？
此外，限购区域也大幅调整。
罗湖、宝安区西乡被“踢出”核心限购区，大鹏新区、盐田直接不限购。目前，深圳只有南山、福田、宝安新安街道还被列为重点限购区域。
换句话说，深圳大部分区域，如今都已敞开怀抱，欢迎你来买房。
不少网友调侃：“罗湖终于‘被放过’了”，“大鹏盐田：我们是‘躺赢区’！”
“单身”人士不再被区别对待，享受与家庭买家同等待遇。
这一晚，不少正在看房、苦于没名额购房者，突然“天降名额”；有中介连夜接到跨省客户电话，第二天直奔深圳签单；还有外地买家瞄准“核心区”资产，果断下手……
压抑了太久的需求，似乎正在这个周末悄然释放。
“天降名额”！有客户连夜返深买房
相比龙岗、光明等区域，罗湖在外地人心目中的接受程度要高很多。
毕竟历史久远，曾是发展起步较早的市中心，又紧挨着香港，有多个通关口岸，往来方便。
此次的新政，毫无疑问，罗湖的获益将比以往任何一次楼市调控都要大！
有资深中介表示，自己的跨省客户在听到消息后连夜返回深圳，第二天复看罗湖楼盘后，迅速转账定房！
还有外地买家，意向明确，就买深圳核心区域房产，新政出台后就果断出手买罗湖中心区房子。
对于过去没名额的意向买家，“天降名额”无疑是最大的惊喜。
深圳贝壳研究院院长肖小平分析指出，“905新政”从两方面激活了深圳楼市：
一方面，打消此前观望的顾虑、加速入场；另一方面，释放出全新的购房需求。
深圳新政落地首周末
罗湖、宝安，看房成交“双涨”
新政后首个周末，新政遇上了“真台风”塔巴，不减看房热情。
罗湖区、宝安区限购大幅松绑，成交立竿见影。
乐有家研究中心数据显示，周末（9.6-9.7），乐有家门店二手看房量相较前一周周末（8.30-8.31）上涨12%，罗湖上涨最为明显，上涨43%。
据深圳贝壳研究院监测，罗湖二手签约量较前一周末翻倍，宝安增幅亦达69%。
而上周末，贝壳深圳合作门店二手签约量，较8月周末均值增长33%，比7月周末均值增长60%；新房市场，较8月周末均值增长40%，较7月周末均值增长50%。
除了罗湖、宝安区之外，多个项目晒出销售中心人头攒动的现场图，诸如龙华上塘的塘城等，周六截至下午3点，已接待到访客户100批。
图源：网络/项目
市场“消极”情绪，已到临界点？
近8成业主再下调报价
905新政未出台之前，市场消极情绪达到临界点！
根据深圳中原最新挂盘数据显示，均价总体呈现出下滑，。
过去的8月份，深圳二手成交4万以下价段成交占比36.4%，位居首位；4-6万成交占比为30.6%，位列第二。
在这一波调整中，价格基本下探到位，早9月前五天，全市重点监测的86个片区中，业主报价下跌依然是绝对占比，约77%、66个片区，上涨的片区有19个，躺平的只有1个。
按单盘来看，9月份报价上涨的小区占比，打破了连续3个月的增长趋势，下滑至29.7%，上涨占比跌落在一年内的谷底。
同时报价下跌的小区占比9月增长至52.8%，是连续四个月下滑后首次抬头。
从下图中看出，报价上涨的区域，在福田、南山及罗湖三区的中心位置。
即便如此，不管是新房还是二手住房，近年来福田+南山的交易量正在不断下降。
深圳中原数据显示，2025年上半年，福田、南山新房销售量占全市9.5%，二手房销售占比34.5%。
以此来推算的话，深圳超90%新房交易、近70%二手房交易，皆来自限购松绑的“非核心区”。
而在这一次，罗湖被“踢出”核心限购区，符合条件者不限购，降大大助推了罗湖的市场去化。
业内怎么看
今年金九银十，有没有戏？
业内观点认为，深圳在政策上是有积极作用的。
相比京沪创新进程相对稳健的城市，深圳这座城市的弹性比较大，比较性感、奔放，容许大胆的设想、出格的行动。
在过去，这种特质也带来了深圳“楼市大起大落”的后果。
现在大家普遍关心的是，9·5新政的威力如何？
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳楼市驱动力从“杠杆资金+投资需求”驱动，转向内需基础驱动，新政面前，不得不面对当前的困局：
刚刚起步的内需培育，还无法承接投资需求退潮的盘子。腰部力量不足、中产阶层不厚实，置换链条不畅，改善需求难当大任；高端需求停留在个盘明星项目，无法支撑整个市场。
第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿则表示，深圳的这次政策大致抄了北京上海的“作业”，整体来说是积极的。对于购房者信心的修复，市场需求的释放会有帮助。
但政策出的时机比预计的晚了一点。同样的政策，如果在今年上半年可能会有更好的、更快的效果。现在出政策可能需要更多的时间去让市场消化检验。
上海克而瑞预测，随着接下来两月供应量提升和营销力度持续加大，预期未来新房整体成交止跌。
但考量到当前居民购房信心和消费乏力的客观事实，整体增幅有限，延续弱复苏走势。
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