内环新房售楼处，买房人争抢着单价20万/㎡的豪宅；而外环的中介门店，房东将挂牌价一降再降，依然无人问津……

01.

上海楼市成交数据：冰火两重天

2025年的上海楼市，正上演一场史无前例的割裂大戏。

先来看新房市场。

徐汇地块以20万/㎡的楼面价震惊全国，北外滩地块实际成本冲至18万/㎡，唐镇外环外新房预期售价9万/㎡。

豪宅市场更是烈火烹油。数据显示，2025年上半年上海5000万以上豪宅网签518套，同比翻倍。

再来看二手房市场。

库存飙升至17万套历史高位，总价300万以下房源占比近半。

而且数据显示，当前上海二手房套均成交总价从210万降至196万，成交量看似维持在月均1.95万套，但价格持续阴跌，量价失灵成为常态。

02.

二手房市场：改善退潮、刚需托底

新房凭什么逆势收割？说白了，土地供给+新房产品力，在重塑上海的楼市的规则。

前7个月上海诞生多幅地王。是可惜，这些“面粉贵过面包”的项目，激活的是新房市场，并未如以往般带动周边二手房价。

当下的上海二手市场已彻底进入买方时代。

数据显示，7月上海二手房价格指数环比下跌1.82%，连续五个月下行，日均成交跌破700套。

一边是持续下行的成交量，一边是持续高位的库存，如此环境下，房东议价空间也逐渐扩大至。

再加上改善需求被新房分流，刚需成为二手房市场稳定器。

最新数据显示，300万元以下房源成交占比升至54.86%，宝山顾村等外环地铁沿线的小户型因低总价和基础配套受刚需青睐。

写在最后：

未来，上海楼市将形成明确金字塔：塔尖是黄浦老洋房、滨江豪宅等稀缺资产；中部是青浦赵巷、嘉定新城等有产业支撑的潜力区；底部金山、崇明等远郊板块。

对购房者而言，当下市场需要理性看待：刚需可淘二手次新“满五唯一”房源，规避远郊老破小；改善族紧盯内环稀缺新盘。

对此，你怎么看？