⭕️目前，北京的二手房挂牌量长期维持在16万套的高位。挂牌量越多，意味着房子越不好卖。现在的行情是，卖家希望房子能尽快以心仪的价格卖出，买家希望房子以自己期待的价格买入，这就导致了双方博弈加剧。 ⭕️比如西城区金融街的学区房，一套60㎡的老破小，25年挂牌价1250万，单价20.8万/㎡，挂牌3周后以1180万成交，单价19.7万/㎡，较23年上涨8%。 ⭕️但与此同时，房山05年的75㎡两居室，挂牌价180万，挂牌9个月后以才以155万的价格成交，单价2.06万/㎡，较2023年下跌15%。 ⭕️所以，越是优质的房子，卖家的信心足，也能卖出去。而流通性弱的房子，还在持续下跌，卖家如果有机会，一定要尽快卖。而对于买家来说，我们有更实际的建议。 ⭕️中观层面，大家要认清几个现实： 1️⃣现在是未来五年购房政策最好的时候，房贷利率足够低，首付比例也足够低，未来的购房政策不会比现在好，刚需的购房意向，也不会比现在更明确。 2️⃣北京不会有大涨的时候了，你的房子如果是老破小，现在会跌，未来还会跌。能保值甚至慢牛上涨的房子，只占整个楼市的30%。 3️⃣小户型房子、普通小区的极致大户型房子、郊区老破小等等，都应该避开的房子。 4️⃣房子的流通性非常重要，在北京买房一定要注重房子的流动性不动产只有动起来才有价值，如果有什么急事的时候，至少能卖出救急。 5️⃣地铁规划至关重要：北京是TOD式发展的模式，交通引领城市。地铁开通的前一天和地铁开通的第二天，房价立马会有变化。靠近地铁站的房源，不仅出行方便，房价也相对稳定，增值潜力大。 6️⃣户型居室排名:三居>两居>四居>一居>五居。同样预算下两居比一居更受欢迎，小区的涨幅预期优先于居室。·朝向选择上，南北、全南、东南、西南、东西、东、西北。 7️⃣北京的换房周期一般是7年左右，买房的时候一定要想到未来置换时容不容易出手。 8️⃣先关注商圈，然后选择小区，最后看小区内部和具体房源。板块>小区>房源，商圈价值>小区价值>房屋内部价值。 9️⃣不要在新房和新地块周边买楼龄较老的二手房，不然以后会被踩踏的相当惨，回龙观的部分老房子已经有了这个趋势。