政策暖风一吹，深圳楼市的冰面下暗流涌动。

就在昨天8月18日，国务院全体会议传出重磅信号："提升宏观政策实施效能"、"稳定市场预期"。

高层定调犹如一剂强心针，让市场看到了政策底部的轮廓。

而深圳楼市的数据，正悄悄上演一场"小爬升"！

贝壳研究院的最新战报：上周（8.11-8.17）深圳二手房签约量环比暴增26.3%，连作为"楼市气氛组"的带看量也猛涨16%。

这可不是偶然的浪花，乐有家研究中心紧接着补刀：

8月前17天二手住宅签约量同比去年大涨47%，近三周成交热度稳如老狗。

也就在昨天，A股创10年新高！市值首次突破100万亿元大关。

上证指数盘中一度触及3745.94点，自2015年8月之后的近10年新高，全市场成交额达2.8万亿元！

深圳楼市，实在颓靡太久，需要亮眼的数据来刺激市场信心！

买家心态：

刚需跑步入场，投资客还在"装睡"

现在的深圳楼市，刚需和投资客仿佛活在平行世界。

据深圳乐有家研究中心数据，300万以下房源正在逆袭，连续两月占比上涨。

截止8月17日，这类"刚需战斗机"成交占比飙到29.1%，比7月又涨了2.5个百分点，连续两个月上涨。

深圳老铁们用实际行动宣告：总价300万以下的房子，正在被加速"清仓"！

如今房价回调、利率低位、政策托底，此时不上车更待何时？

对他们而言，300万犹如是道心理防线，一旦有合适房源，下手快准狠，绝不拖泥带水。

在7-8月深圳300万以下成交热点小区，以外围区域大户型及中心区的小户型为主。

如南山的新一代大厦、桃源里家园、丽湾商务公寓等，均价约3-5万不等；外围区域龙岗、坪山、宝安则可以上车80-100㎡左右的大户型，如坪山恒大成一期花园，200多万可以购买100㎡+的4房。

而投资客或者高端买家，这群"高冷玩家"还在场边观望。

豪宅税率调整、限购松绑？

没看到真刀真枪的政策前，他们选择继续"装睡"。毕竟经历过前几年的风浪，如今个个都是不见兔子不撒鹰的主儿。

有业内人士调侃，现在的深圳新房都是“打擂台”般上新。

诸如福田香蜜湖香蜜四季、皇岗卓越缦悦两大旧改之争，后海华润中海地王和东角头中信的龙虎斗。

刚改、豪宅，各有各的精彩！

区域分化：

有人连夜抢房，有人降价急售

如今，300万以下房源：深圳楼市的"快消品"！

经过深度调整，部分区域房价已回归2019年水平。

300万在福田、南山可能只能买个小单间，但在龙岗、光明却能拿下正规两房！刚需族终于等来了"踮踮脚够得着"的时机。

此外，政策预期升温国务院会议释放的积极信号，让买家对后续政策充满想象空间。

开发商和业主们终于认清现实，降价抛售的"诚意房源"批量上架。龙岗某新盘甚至祭出"2字头"起售价，直接把周边二手房东逼到墙角。

上周全市二手成交量活跃的前10个片区中，除了东部那几个刚需大户，南山前海、蛇口，宝安的新安以及罗湖布心等交投十分活跃。

同样是成交活跃，不同楼盘的命运却大相径庭：

福田华富村——旧改神盘上演"抢房大战"！

作为福田罕见的旧改项目，华富村凭借"地段+地铁+次新"三重Buff加持，交易活跃，常驻福田区成交热门小区榜。

近两周成交破20套，以约100㎡上下的三房户型为主，成交单价约10万/㎡左右。

前海鼎太风华，改善客的"甜蜜烦恼"！

作为前海大社区的扛把子，南山实验九年制学校的加持下，鼎太风华近期成交也明显活跃，但画风截然不同。

户型跨度大，从61㎡二房至160㎡大平层，不同期数楼龄的差别大，成交价格从8万/㎡-10万/㎡之间。

作为前海片区高赠送项目的代表，来鼎太风华看房的多是改善型家庭。

从事金融业的张先生道出心声："学区、品质都满意，但总价还是偏高……”。

小区周边是南山村等重点旧改，板块价值蜕变在即，可见即使是核心区超20年楼龄小区，价格仍是难以跨越的门槛。

目前在乐有家平台上鼎太风华有135套挂牌房源，库存并不小，有急售的业主只能降价出手，搏一个机会。

未来展望：刚需窗口期正在关闭？

种种迹象表明，深圳楼市正在酝酿变局！

可以预见的是，国务院会议后，地方性松绑政策出台概率大增。

业内疯传的"非核心区限购松绑"若落地，将直接点燃市场。还有8月最新的LPR，将于明天（8月20日）公布。

当低价房去化达到临界点，改善型房源将接力上涨。2015年和2019年的行情都验证过这个规律。

对真正的刚需而言，眼下可能是近三年最好的上车时机：

“好房子”红线下，低密住宅陆续上架，议价空间仍在、政策红利可期。

但窗口期不会永远敞开，当低价房被扫荡殆尽，市场轮动将不可避免。

深圳楼市的剧情永远比电视剧精彩。

刚需买家已吹响冲锋号，接下来就看政策如何接棒了！

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