家有4套地铁旁回迁房，要不要卖掉几套去置换商品房？

问：手上有4套拱墅区地铁旁的回迁房，今年明显感觉租房市场不好，有两套一直空着租不出去。好不容易上周租出去一套，租金比以前少了1/4。我们小区门口的公告栏上，很多房东都挂着有房出租的信息。我们有亲戚卖了两套回迁房去买商品房了。我要不要也置换一下？不是以自住为目的，是为了更好地保值。

答：你的观察是准确的。当前租赁市场整体比较疲软，二手房分化严重，杭州楼市仍以“稳”为主，短期内难有向上的行情，资产保值需优化配置。眼下出租的房源供大于求，导致空置期延长、租金缩水（如你的案例降25%）。你的痛点也比较明显，回迁房普遍存在物业差、户型老旧、住户混杂等问题，升值速度远低于优质的商品房。如果你挂牌售卖的话，会遇到同小区挂牌量大的情况，可能要降价才能吸引买家，且买方更倾向于买商品房。建议你下决心适当降价，卖掉1-2套回迁房，然后按预算置换如运河新城、申花、钱江新城二期这些潜力板块的商品房，新房和次新房都可以，但一些房产证没满两年的次新房你要仔细核算一下税费。

切记尽可能不要置换远郊新房，流动性可能比你的市区地铁口回迁房还要差。最后保留1-2套回迁房作为租金托底，但需降低收益预期。

运河新城或艮北新城，500万元买哪里更有潜力？

问：台州人来杭州买房，预算500万元左右，是选城北的运河新城板块好，还是城东的艮北新城好？哪个更有潜力？

答：运河新城和艮北新城，从板块层级上来讲差不多。艮北新城是偏城东方向的枢纽板块，是整体建设的纯新房为主的一个板块。不过目前这里的新房基本结束了供应，进入存量房市场。运河新城有一部分历史工业遗存，还有一些博物馆相关的文脉遗存。运河新城中段和北面，也就是平安桥以及平安桥以北还会有新房供应，运河新城南片也还有一部分新房待交付。两个板块目前来看潜力在伯仲之间，具体到购房这件事，主要还是看时机和房子的性价比。相对来说，想买艮北新城现在就可以挑起来了，运河新城可以明后年淡季慢慢选。

我想出个首付，公积金覆盖贷款，该买怎样的房子？

问：我在上城区有一套自住房，无贷款。公积金每月有6500元左右，我希望在主城区买套简装或者精装的房子，用来出租。希望公积金能覆盖贷款部分，我准备一笔首付的钱就可以了，这样不影响生活品质。请问有推荐的小区或房子吗？

答：你每月公积金缴存约6500元（年缴存约7.8万元），目前杭州公积金贷款单人最高可贷65万元，家庭最高130万元（需连续缴存6个月以上）。建议你购买总价200万-400万元的房子，首付30%-60%（60万元-240万元），剩余部分用公积金贷款。

装修状态为简装或精装，减少出租前投入。出租回报率预计在3000-5000元/月。

按照这个打算，房子选择余地也挺大的。上城区地段好、租金稳定的小区，比如近江板块的文华苑、义井巷；拱墅区运河新城板块90平方米左右，品质房企的次新房；或者趁眼下淡季，去市中心老小区淘一淘性价比高的房子或急售房，都是能达到你要求的。