2025博鳌不动产投资大会·现场快讯：8月14日上午，2025博鳌不动产投资大会在海南召开，在“投资未来”主题讨论环节中，毕马威税务合伙人李晨在分享中回顾了中国REITs的发展历程。

她提到，中国REITs自2014年中信启航类REITs起步，至今近十年，呈现出鲜明的中国特色，在法规体系尚不完善的基础上逐步成长，过程实属不易。2020年C-REITs启动后，为不动产行业带来利好，当前已形成持有型不动产ABS等多层次REITs市场格局。

从财税角度看，REITs对不动产行业意义显著：既能盘活存量优质资产，适应行业从增量到存量的转型需求，又能帮助企业降杠杆、实现报表出表，减轻重资产负担。当前市场活跃度上升，今年以来C-REITs上市、私募REITs持有型不动产ABS申报有26只已经申报了，代表着市场在往上升。二级市场发展能带动一级市场Pre-REITs及不动产并购的活跃性。

不过，李晨重点指出，REITs全周期对税务高度敏感，而国内税务配套政策存在缺失，这是行业发展的主要痛点。

在分配环节上，国外如美国、新加坡对REITs向投资人支付的分配费用有免税或可扣税政策，国内无此优惠，需通过股债结构搭建现金流通道，但实操中税务机关对相关扣除的认可存在争议。

在成立与重组环节，REITs首发及扩募时，不动产装入涉及所得税、土地增值税、契税等多项税费，虽有《三号公告》等政策，但适用空间有限，税务成本较高，企业需自行设计重组路径降低成本。

李晨表示，专业机构一直在向相关部门倡议完善税务政策，但因涉及多方利益及经济形势等因素，推进难度较大。她期待通过项目实践推动政策逐步落地，助力REITs市场进一步发展。