8月12-15日，2025博鳌房地产论坛系列活动在海南隆重举行。在8月13日的全体大会上，中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮指出，产能过剩是必然事件，目前中国市场仍有消费需求。

第一，中国面对的是从工业化初中期，生产领域为主要障碍，转向消费领域、需求领域，不断消费结构升级的阶段。未来到现代化的阶段中，我们总是面对这个问题，这是发达国家已经证明的事。

第二，房地产不是第一次面对过剩，我们始终在和过剩做斗争，总是面对新的挑战，然后突破这个挑战，又面对新的格局。这是一个宿命。

“若想刺激消费者买房，不仅要实现风险的均衡配置，房子也要建对地方，得让大中小城市均衡发展，让打算住城里的人，合理配置在不同规模的城市中，这样才能够真正启动房地产。”

第三，我仍然坚定地相信，我们的底气在老百姓想扩大消费、扩大需求，改善预期，不仅仅是社保，让越来越多的老百姓有产，买房子就是让越来越多老百姓成为有产一族。

房地产的新模式就是均衡发展

此外，陈淮指出，现在面对着科技快速发展进步的新时代、新挑战，前所未有的国际大变局，还有人民加快过上美好生活步伐的时代愿景，房地产才需要新模式。我认为房地产发展的新模式，就是均衡发展的模式。

宏观经济学最核心的一个词就是讲求均衡，不管是供求关系、资源的优化配置，还是各种政策的实施，都力求均衡。

第一个均衡发展就是补短板，实现产业链条上风险的均衡配置。坦率说，很难消除购买房子过程中的风险，期房销售是把更多的风险积累到买房者手上，现房销售是把风险更多给到开发商了。

第二个均衡发展，就是要调整城市结构，逐步实现大中小城市协调发展。

第三个均衡发展，就是要让市场和住房保障体系互不转嫁责任并协调衔接、灵活过渡。

第四个均衡发展，就是要建立供求关系的良性自我调节机制。

房价问题归根结底是城市结构失衡

陈淮表示，日本当年的房价涨到能买下美国，听着好像真是那么回事，但少数几个城市暴涨，是因为人口过度集中。日本的城市化是很成功的，从来没出现过城市中的穷人区、富人区，基础设施很完善。但是日本城市化最大的不成功，日本人自己的总结是“过疏化、过密化”。并非仅仅是日本，发展中国家和发达国家的城市化过程的经验和教训主要集中在城市结构上。

房价问题归根结底本质上是城市结构失衡，大城市过度发展，二三线城市没有相应的协调发展起来，人口过度的向优质资源短缺的超大城市融入。

大家为什么上北京买房子？因为那里有房子之外的优质资源，比如说教育、医疗、就业、养老。这些资源不能均衡配置，导致了今天的房价问题、结构失衡问题。

房地产新模式的根本问题不是要不要建房子，而是在哪儿建房子。过去我们痛失了一批建设二三线城市的历史机会，以至于到亚洲金融危机爆发的时候，2000万农民工被动返乡，没有中间缓冲层次，以至于我们到今天讨论十余年房地产调控的房价问题，主要集中在一线城市，人口向城市急剧集中的过程中，过度向少数屈指可数的大城市集中。