这一周，操盘手紧锣密鼓，三天之内，在北京连续开了两场全国工作会议，基本是确定了明年楼市的工作方向与目标。

12月24日-12月25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议除了肯定了最近两个月楼市的好成绩，主要还是部署了2025年的五项重点工作，分别是：

“持续用力推动房地产市场止跌回稳、”“推动构建房地产发展新模式”、“大力实施城市更新”、“打造‘中国建造’升级版”和“建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子”。

其中，第一条，也是2025年最重要的工作，就是持续用力推动房地产市场止跌回稳。相较今年的说法，增加了“持续”和“用力”两个副词。“持续”就表明明年的政策肯定是绵绵不断的，“用力”就表明明年的政策还会在现在的基础上继续加码。

今年的日子所剩无几，从11月的同比数据来看，今年的房地产量价双跌已成定局。这次大会虽然没有明说，但潜台词就是希望2025年的房价和销售量能止住下跌的趋势，或者止住其中一项也好，也算是“房地产市场止跌回稳”了。取法其上，得乎其中，从中可以看出上层对明年楼市的态度，真不知道为什么有些自媒体比住建部还乐观。

那么，为了保证房地产市场止跌回暖，具体布置了哪些任务呢？大部分都是大家耳熟能详的存量政策，我捡其中比较重要的几条说一下。

加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，消除安全隐患，改善居住条件。

城中村的货币化安置，应该是明年住建工作的重点，是10月17号大会提出的“四个取消、四个降低、两个增加”中最重要的一个增加，即增加100万套货币化安置指标。我在《重磅：货币化棚改又开始了，房地产板块却应声大跌》里写过，所谓的四四二，前两个四其实没什么新意，真正重要的是这两个增加。100万套的安置资金预计上万亿，从哪里来？大概率又是专项债。

100万套是什么概念呢？根据合理预测，2024年全国的商品住宅销售量大约只有700-800万套。如果货币化安置的住户都去拿钱买房，等于凭空增加了100万的商品房销售，这个比例可不低了，正常情况足以拉动市场止跌回暖。更不用说倪部长还学潘行长放狠话，在100万套的基础上还会扩大规模。个人推测这一条可能是住建部完成2025年任务的主要法宝。

商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度，再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居。

增加保障性住房供给，满足刚需，居然破天荒地在内容里连续强调了两次，可见这件事有多重要。我昨天刚写过，未来的房地产发展新模式就是双轨制，而双轨制的基础就是保障房。所以，2025年一定会有大量保障房上市，配租的，配售的，多到足以让那些低端老破小商品房喘不上气来。

与保障房相对的，是商品房建设要严控增量。一方面房企本身开发动力也越来越不足，数据显示，2024年1-11月，全国房地产开发投资93634亿元，同比下降10.4%，降幅仍在扩大。另一方面，今年去库存的结果也不尽人意，数据显示，11月末，商品房待售面积73286万平方米，同比增长12.1%，整体库存居然不降反增。明年想完成去库存任务，当然要先把商品房供给的源头给掐住，否则就真成了小学数学题了，这边两个管子在放水，那边却有两个管子在进水，照这样什么时候才能把水放干？

加快建立房屋全生命周期安全管理制度，为房屋安全提供有力保障。

坚持“先体检、后更新，无体检、不更新”，建立城市体检和城市更新一体化推进机制。

在完成上级任务的同时，对土地财政的整体转型也要维持相应进度。今年试行的房地产体检、房地产保险和房地产养老制度，虽然近期热度下去了，但并不意味着这事消失了。相反，2025年肯定是要把这一套成熟的制度建立起来，以便于未来在存量住房中寻找机会，毕竟房地产发展新模式，可不光是盖房子和卖房子，财政收支方式也得更新才行，否则如何能保证新模式的可持续发展呢？

我说得够隐晦了吧，能领悟多少靠个人了。

在住建部会议的前一天，开了另外一个更重磅的全国大会，那就是全国财政工作会议。虽然表面上跟楼市的相关度没那么强，但其实内行都知道，现在财政政策早已代替了货币政策，成为楼市短期回暖的主要动力源泉。

这次的财政工作会议，提出2025年要做的六项重点工作。排在第一位的毫无疑问是扩大内需、提振消费。我在《房价越涨，消费越低，专家又错了》里写过，在经济增长的三驾马车中，消费是2024年前三季度GDP增长的主要动力，累计贡献率达到49.9%，占据半壁江山。如果明年的经济增长目标跟今天仿佛，那么靠谁来拉动呢？

投资肯定是指望不上了，毕竟债都还没还完。新发行的债务都不够还旧债，哪有那么多钱再搞大规模投资？况且也没有那么多回报率足够高的项目可以投。出口就更别提了，明年川普上台肯定要搞事情，出口能保住今年的水平就算烧了高香了。思前想后，唯一的办法还得是靠消费。明年的消费提振情况，深刻关系着经济增速目标能否实现。这是财政工作的重中之重。

今年7月-8月，发改和财政搞了3000亿元左右的超长期特别国债资金，用以支持大规模设备更新和消费品以旧换新。这笔钱花得还是有效果的，社零数据在9月和10月有明显上升。体感上也能明显感受到对消费的拉动，我在某东上看心仪的电脑足足优惠了千元，真是很动心，差一点点就下单了。

明年既然要执行“更加积极的财政政策”，就一定会有更多的3000亿超长期特别国债发出来。会议也表述得很清楚：

一是提高财政赤字率，加大支出强度、加快支出进度。

二是安排更大规模政府债券，为稳增长、调结构提供更多支撑。

三是大力优化支出结构、强化精准投放，更加注重惠民生、促消费、增后劲。

货币放水指望不上，但财政“放水”确可期待。只要放到老百姓头上，那就是好事。毕竟有补贴总比没有补贴好，不买的人没亏吃，要买的人真优惠。

2025年，我们能布置的都布置了，管它成与不成，岂能尽如人意，但求无愧于心吧。