与10月份之后的市场态势相比，5月份的深圳楼市相较于正常月份（春节除外）的前几个月，热度明显回落。

4月份，深圳二手房市场成交量为4687套，这一数据跌破了5000套的“荣枯线”。

新房市场同样不容乐观，关注度大幅下滑。即便是曾经备受瞩目的网红项目，其上客量也出现了显著减少，市场热度不如前。

更令人意想不到的是，仅几个月的时间，现在买房少则省几十万，多则可以省上百万。

近期，部分“网红”小区的二手房价格再次出现回调。

以华润城润府一期为例，近期一套建筑面积约83平方米的两房户型，最新成交价为900万元，相较于去年7月的成交价，降低了约50万元；

而89平方米的三房户型，去年10月份同户型的成交价大约在1100—1240万元之间。

近期，该户型的最低成交价已跌破1000万大关，比去年同户型的最低成交价还要低百余万元。

华润城作为深圳二手房市场的典型代表，其价格的波动备受市场关注，也在一定程度上反映了当前深圳二手房市场的整体走势。

位于前海南的诺德假日曾被称为“神盘”，2007年底-2009年两次开盘，均价约1.2万/㎡，后续随着前海概念升温，成交价一路飙涨。

2021年的高峰时期，一套47平的小2房成交总价达823万，单价达17.51万/平。

但最近一套48平的2房成交价到了369万，单价约7.6万/平。

而4月份同户型的成交总价还要395万。

2024年12月份，48平的户型成交总价还曾到428万，相比较最近的成交，几个月的时间跌了近60万。

还有靠着“ming校”概念崛起的龙悦居四期，也曾有过辉煌时刻。

龙悦居四期曾是经济适用房转的红本，2019年底补地价转红本，小区房价一路高歌猛进，从单价6万多元飙升至超11万/㎡，当时一套63平的2房成交总价高达720万。

今年，5月份一套63平的2房成交单价是4.6万/平，成交总价是290万。

最近，据中介透露，一套同户型的房源只要280万，再次刷新了小区的成交价“地板”。

而去年3-4月份，63平的2房还能卖到350万左右，之后虽有所波动，但也基本维持在300万左右。

如今的价格，与昔日的辉煌相比，已不可同日而语。

02

之前许多成交均价10万的楼盘，也都难逃一波断崖式下跌，成交价早已低于10万元/㎡，甚至有些小区单价跌掉超10万/平，不禁令人唏嘘。

如宝安片区跌得最猛的是花样年花郡和花样年花乡，花样年花郡一套29平的小户型，最近的成交总价158万，成交单价5.45万/平。

2021年3月份，此小区的一套27平米的户型成交价是429万，单价15.89万/平。

从高峰期到目前，算下来已经跌去了约70%左右，这已经不是腰斩了，而是直接膝斩了。

相当于跌到了2017年初的价格。

此小区是宝中稀缺小户型刚需盘，小区于2010年入伙，位于宝安中心区，近前海、企鹅岛，带海韵学校学wei。

两个小区的梯户比都比较高、租户占比大。

但成交量非常活跃，无论是在房价已经快速上涨的2020年2021年，还是现在，依然还有一定的成交量。

位于八卦岭片区的八卦岭宿舍和鹏盛村两个小区，跌幅也惊人。

八卦岭宿舍因棚改和旁边的学校消息，在高峰时期，房价一路飙升，直至攀上约15万/平的高峰，一套30平米的小开间，总价高到450万。

目前小区的成交价在4万出头，相比最低价3字头时，还涨了一点，但现在来看，还是妥妥的跌了10万左右一平米。

2021年楼市高峰期的成交价

同是八卦岭片区的鹏盛村，4月份，一套40平的2房成交单价是3.63万/平，总价145万。

高峰期，小区的成交单价近12万/平。

小区的跌幅也达近70%，3字头、4字头的价格已经维持有近1年，基本上已经稳定了。

和八卦岭这两个小区同样命运的月亮湾花园，也是因为棚改消息房价被炒上天。

高峰时间期，月亮湾花园成交单价近13万/平。

今年4月份，一套107平米的3房成交总价是415万，单价3.88万/平，相比2024年11月份同户型451万的成交价，又降了几十万。

月亮湾花园是90年代的老小区，楼龄已有30年，位置在南山来说不算核心，学wei也比较一般。

前段时间还因一栋楼的女儿墙倒塌，又一次引发大家的关注。

此小区在2020年5月的时候，成交单价不过6万出头。

因旧改预期，月亮湾花园不到一年从单价6万飙升至近13万，老破大妥妥的卖出豪宅价。

市场吹风说改造，但是八字都没有一撇，房价起飞后，不少投资客高价买入，如今，房价和暴富梦都破碎。

这些因旧改预期而大涨过的小区，未来还不知道什么时候能实现真正的改造。

03

深圳的房地产经历了从无到有、从起步到腾飞的完整周期，犹如一列高速行驶的列车，创造了令人瞩目的发展奇迹。

这个特殊的时代里，不少敏锐的投资者通过房产配置实现了资产增值，完成了从普通家庭到中产阶级甚至更高阶层的跃迁。

然而，任何市场都遵循周期性规律，房地产行业也不例外，价格波动是市场经济的必然特征。

近年来，深圳房地产市场呈现出愈发明显的分化态势，这种分化不仅体现在宏观的区域层面，更深入到微观的楼盘个体。

以区域发展为例，部分区域经历了从辉煌到黯淡的巨大落差，盐田的别墅盘便是典型代表。

如东部华侨城天麓、万科东海岸、万科17英里等海景房项目。

在2010年之前，深圳人对“面朝大海，春暖花开”的生活充满了憧憬与向往，这些海景房凭借得天独厚的山海资源，一经推出便备受追捧，房价一路飙升至10万/平方米，在当时堪称中国豪宅的典范。

然而，十多年后的今天，这些曾经风光无限的豪宅却风光不再。

由于地理位置偏离主城区，交通不便，且周边配套设施严重匮乏，生活便利性大打折扣，这些海景房逐渐陷入困境，房价持续走低，甚至出现了荒废、流拍的现象。

一些业主当初花费数千万元购置的房产，在拍卖市场上几百万都无人问津，令人唏嘘不已。

面对如此复杂多变的市场环境，购房者在做出购房决策时，已经需要格外关注房产的流动性和保值性。

绝非仅仅满足个人喜好那么简单，更要充分考虑未来市场的接受程度和潜在风险。

对于户型设计存在明显缺陷的物业、建筑年代久远的老旧小区、区域发展潜力不足的房产、以拆迁预期为卖点的房产，这些房产购房者要谨慎对待。

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