2025年4月，中交地产股份有限公司公布了2024年度报告。报告显示，公司在营业收入、净利润等关键指标上出现较大幅度变动，其中归属于上市公司股东的净利润同比下降221.44%，经营活动产生的现金流量净额同比下降55.60%，这些数据的变化值得投资者密切关注。
核心财务指标解读
营收下滑超四成，市场环境影响显著
2024年，中交地产实现营业收入183.02亿元，较上年的330.28亿元降低44.59%。从业务构成来看，房地产销售业务收入为171.81亿元，占营业收入比重93.87%，但较上年减少46.69%，主要因达到集中交付条件的项目减少，以及市场竞争激烈下销售策略调整。物业管理业务收入7.28亿元，同比增长60.91%，成为公司业务增长的一个亮点，反映出公司在轻资产业务拓展上取得一定成效。
项目
2024年
2023年
同比增减
营业收入（元）
18,302,042,505.45
33,027,834,051.41
-44.59%
房地产销售业务收入（元）
17,180,912,669.45
32,231,026,229.27
-46.69%
物业管理业务收入（元）
727,553,848.32
452,160,412.58
60.91%
净利润亏损扩大，盈利能力面临挑战
归属于上市公司股东的净利润为-51.79亿元，与上年的-16.11亿元相比，亏损幅度进一步扩大，同比下降221.44%。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-53.22亿元，同比下降209.51%。这主要源于房地产开发业务交付项目减少、毛利率下降，以及部分项目计提资产减值损失。如存货跌价损失在2024年达到34.96亿元，对利润造成较大冲击。
项目
2024年
2023年
同比增减
归属于上市公司股东的净利润（元）
-5,179,081,987.92
-1,611,229,729.40
-221.44%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）
-5,321,718,131.43
-1,719,386,395.11
-209.51%
存货跌价损失（元）
3,495,579,975.79
1,304,466,851.38
-
基本每股收益大幅下降，股东收益受影响
基本每股收益为-7.16元/股，较上年的-2.32元/股下降208.62%。这意味着股东的每股收益大幅减少，公司经营状况对股东回报产生了严重的负面影响，投资者的收益预期受到较大打击。
项目2024年2023年同比增减
基本每股收益（元/股）-7.16-2.32-208.62%
费用分析
销售费用下降，交付项目减少致开支缩减
销售费用为7.42亿元，较上年的11.32亿元降低34.43%。主要原因是本期交付项目减少，相应的销售费用如委托代销及其他销售服务费、广告宣传费等有所下降。其中，委托代销及其他销售服务费从6.95亿元降至4.33亿元，广告宣传费从1.64亿元降至0.66亿元。
项目
2024年
2023年
同比增减
销售费用（元）
741,965,203.21
1,131,526,726.97
-34.43%
委托代销及其他销售服务费（元）
433,260,044.91
694,555,049.25
-37.62%
广告宣传费（元）
66,004,567.96
163,519,494.41
-59.62%
管理费用微增，整体保持稳定
管理费用为5.00亿元，较上年的4.90亿元增长2.19%，整体较为稳定。职工薪酬是管理费用的主要组成部分，2024年为3.14亿元，较上年的2.98亿元有所增长，反映出公司在人力成本方面的投入略有增加。
项目
2024年
2023年
同比增减
管理费用（元）
500,497,993.56
489,774,998.06
2.19%
职工薪酬（元）
314,454,434.81
297,835,919.32
5.58%
财务费用大增，借款利息支出上升
财务费用为10.32亿元，较上年的6.98亿元增长47.86%。主要原因是本年费用化借款利息增加，借款及债券利息支出在扣除资本化金额后仍较高，2024年借款及债券利息支出为21.49亿元，扣除利息资本化金额9.40亿元后，仍高于上年水平。
项目
2024年
2023年
同比增减
财务费用（元）
1,032,208,945.48
698,099,130.85
47.86%
借款及债券利息支出（元）
2,149,055,055.69
3,565,110,942.77
-
利息资本化金额（元）
940,477,778.47
2,688,208,713.19
-
研发费用大幅增长，积极探索技术创新
研发费用为1724.68万元，较上年的401.45万元增长329.61%。公司在多个研发项目上加大投入，如《零碳住区设计标准研究》及其在中交地产应用策略、景观科技设施配置与应用技术研究等，旨在提升产品竞争力，探索新的发展模式。
项目2024年2023年同比增减
研发费用（元）17,246,775.574,014,513.85329.61%
现金流状况
经营活动现金流净额下降，销售回款减少
经营活动产生的现金流量净额为31.75亿元，较上年的71.51亿元降低55.60%。经营活动现金流入小计为187.03亿元，同比减少38.27%，主要因为收到的房屋销售回款减少；经营活动现金流出小计为155.28亿元，同比减少32.92%，主要得益于支付的土地款、工程款等减少。
项目
2024年
2023年
同比增减
经营活动产生的现金流量净额（元）
3,174,852,356.40
7,150,634,703.50
-55.60%
经营活动现金流入小计（元）
18,703,021,357.01
30,297,987,109.46
-38.27%
经营活动现金流出小计（元）
15,528,169,000.61
23,147,352,405.96
-32.92%
投资活动现金流出增加，资金运用有变化
投资活动产生的现金流量净额为-6.15亿元，较上年的9.76亿元下降163.00%。投资活动现金流入小计减少，主要因为收到合联营归还的借款减少；投资活动现金流出小计增加，主要是本期向合联营企业提供的借款增加。
项目2024年2023年同比增减
投资活动产生的现金流量净额（元）-615,095,042.34976,348,297.64-163.00%
筹资活动现金流入减少，偿债压力仍存
筹资活动产生的现金流量净额为-51.64亿元，较上年的-67.42亿元增长23.41%。筹资活动现金流入小计为141.24亿元，同比减少53.34%，主要由于本期取得的外部借款减少；筹资活动现金流出小计为192.87亿元，同比减少47.89%，主要是偿还的外部借款减少。公司整体筹资活动现金流量净额虽有所改善，但仍为负数，显示偿债压力依然较大。
项目
2024年
2023年
同比增减
筹资活动产生的现金流量净额（元）
-5,163,569,864.74
-6,741,916,232.44
23.41%
筹资活动现金流入小计（元）
14,123,702,916.69
30,268,467,625.17
-53.34%
筹资活动现金流出小计（元）
19,287,272,781.43
37,010,383,857.61
-47.89%
风险因素剖析
行业政策风险：政策波动影响深远
房地产行业受国家宏观政策影响大，2024年政策围绕“促需求、防风险、去库存”展开，虽在9月后市场信心有所修复，但政策的不确定性仍会对公司获取土地、融资、项目开发及销售产生重大影响。例如，限购、限售政策的调整以及房贷利率的变化，都会直接影响公司的销售策略和市场需求。
市场竞争风险：竞争加剧挑战多
房地产市场竞争激烈，公司面临库存产品去化速度减缓、项目资金占用期增加、主营业务毛利率走低等风险。2024年公司房地产业务签约销售面积和金额均大幅下降，分别较上年同期降低52.51%和58.13%，反映出市场竞争对公司销售业绩的冲击。
项目
2024年
2023年
同比增减
房地产业务签约销售面积（万平方米）
85.32
-
-52.51%
房地产业务签约销售金额（亿元）
156.43
-
-58.13%
重大资产出售不确定性风险：转型之路存变数
公司筹划将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东地产集团，虽预计能降低资产负债率、优化结构，但交易能否顺利完成存在不确定性，若交易受阻，公司业务战略转型及财务状况改善计划可能受到影响。
高管薪酬情况
薪酬决策透明，依据明确
公司不对未在公司担任其他职务的非专职董事、监事支付报酬（独立董事除外），独立董事津贴为每人每年12万元。在公司担任职务的董事、监事和高级管理人员的薪酬，依据公司薪资管理制度和审批程序发放。
薪酬整体情况
截至2024年12月31日，在公司领取报酬的在职董事、监事和高级管理人员共计13人（含离任），从公司获得的2024年度报酬为482.42万元。其中，部分高管薪酬如下：
姓名
职务
从公司获得的税前报酬（万元）
徐爱国
总裁
59.13
汪剑平
执行总裁
64
孙卫东
副总裁
59.08
梅瑰
财务总监
29.39
田玉利
董事会秘书
52.66
中交地产在2024年面临诸多挑战，营业收入和净利润的大幅下降显示公司经营压力较大。虽然在物业管理业务拓展和研发投入方面有一定动作，但市场环境的不确定性、行业竞争的加剧以及重大资产出售的不确定性，都给公司未来发展带来风险。投资者需密切关注公司在应对这些挑战时的战略决策和执行效果，以评估其投资价值和潜在风险。
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