又一个旧改被盘活了！

近日，南山区原联合饼干厂旧改项目发布招标公告，预示着项目工程即将开挖。

该项目位于深圳市南山区后海大道与工业七路交汇处西北侧，是恒大湾厦旧改一期，地理位置优越，身处后海豪宅片区而闻名。

招标内容显示，该项目开发建设占地面积约1.5万平方米，地上拟建4栋超高层住宅塔楼和1栋幼儿园，地下室三层局部四层。

工程发布人为深圳招商蛇口华湾地产开发有限公司。众所周知，这是招商蛇口从恒大手中接过的优质旧改项目。

搁置三年，在2025年的春天，终于迎来新生！

曾规划商住综合体

原恒大最具价值旧改之一

原联合饼干厂旧改项目位于深圳南山区招商街道，是恒大在深圳最具价值的旧改项目之一。

于2019年7月列入《2019年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》，总规划建筑面积约131万平方米，原计划建设超高层住宅、写字楼及学校等配套。

事情的发展，如后来大家所知道的那般，恒大陷入债务危机，项目于2022年由招商蛇口接手，并成立合资公司推进开发。

调整后的规划草案显示，项目容积率从8.9降至6.5，取消约2.9万平方米的人才住房和保障性住房，可售住宅面积增加43.39%（约2.68万平方米），剔除了商业规划，并优化了建筑布局以减少对周边社区的影响。

截至2025年3月，项目地块已完成拆迁并处于空地状态，近期启动了土石方、基坑支护及桩基础工程招标，标志着正式进入施工阶段。

一条后海大道，串联起深圳湾最值钱的富人片区：

登良路口的华润中海地王项目，海月路口的恒裕滨城、宝能太古城，接着就是紧靠本项目的招商雍景湾，皆是深圳有名的豪宅……

项目周边二手房均价超10万元/㎡，其中深圳湾片区，是深圳最高二手挂盘价的保持者，常年稳定在18万/㎡以上。

项目预计将打造高端住宅，新房或存在价格倒挂优势。

旧改“疮疤”，命运各异！

或被盘活，或无下文

自恒大集团2021年官宣暴雷以后，留下的深圳“旧改疮疤”，命运各异！

数年来部分优质旧改逐步被复活，或为纾困平台如安居建业介入，或被国央企接盘。

恒大其他深圳旧改项目，2022年恒大与龙岗安城投合作推进“恒大城市之光”等项目的“保交楼”工作；南山中心区向南村一期，由安和二号介入，随着第五批权利人的公示，旧改程序如期进行中。

除了原联合饼干厂旧改即将开工，坪山正奇工业区旧改春和府最新规划出炉，项目用地面积约为1.78万平方米，最新规划修改了住宅墙面色调为米白色，以及调整了幼儿园屋顶、大门及屋顶构架等。

龙华上塘岳盟工业区旧改项目塘城壹号，由安居建业全开发操盘，蓄势待发；深超总B塔项目，近日兴业银行官宣以66亿元购置部分物业，将与安居建业联手打造。

而诸如南油、大新村等旧改项目，坊间有多种传闻，仍不知最终命运如何，目前仍在政府协调中，部分可能引入国企或央企纾困。

招商蛇口旧改储备充足

新品最快3月推出

近年招商蛇口除了在公开土地市场中积极拿地，也到处救火！

那一年，除了恒大旧改项目，招商蛇口从佳兆业手中接过五和枢纽片区这个烫手山芋，该项目是深圳东部最大的旧改单元。

2022年8月25日，招商蛇口官方推文，中标龙岗区坂田街道五和枢纽片区重点更新单元前期服务商。

拆除面积42万㎡，拟建住宅、商业及产业研发（R2+C1+M0）。截至2024年底，已完成权利人核实，尚未进入专项规划批复阶段。

招商蛇口手握多个优质旧改项目，光是在后海大道每一个路口，招商皆有部署，目前确定的就有三个：

原联合饼干厂旧改项目，作为招商蛇口接盘后的核心项目，预计将推出高端住宅产品，定位豪宅市场，依托蛇口成熟配套，如深圳湾公园、海岸城等，入市后或成为年度热点。

与之一路之隔的南山区招商街道爱榕园片区城市更新单元，2024年10月，招商蛇口中标该城更项目前期服务商，拟拆除6.88万㎡，更新方向为住宅（R2），贡献率不低于19.8%，目前项目处于前期规划阶段，尚未进入实施主体公示。

业内分析，大概率被招商蛇口收入囊中，与原联合饼干厂连片开发。

除此以外，南山区粤海街道登良路的后海村被列入2024年深圳更新计划中，拆除面积7.03万㎡，容积率8.9，贡献率31.8%，拟建住宅及商业。

2024年底完成权利人核实公示，申报主体为蛇口后海实业公司，推测招商蛇口或参与后续开发。

除了中心核心区，招商蛇口还参与了外围区域多个旧改项目。

位于龙岗区吉华街道三联片区城市更新单元，2007年纳入改造计划，搁置数年后，2010年重启，直到2024年一期确认实施主体。

总建面96万㎡，分四期开发，一期拟建超高层住宅及商业综合体，一期由招商蛇口子公司深圳招商安业投资主导，已启动建设。

光明区及外围区域项目，光明区凤凰街道塘家第一工业区城市更新单元，更新方向由“工业调整为居住”，采取城市更新方式建设公共住房，该项目拆除面积9.1万㎡，规划建面31.39万㎡，含21.8万㎡安居型商品房。

由招商蛇口联合长城资产等参与，据悉处于专项规划阶段，尚未开工。

以及在光明科学城片区，招商蛇口依然有储备用地，预计2025年后逐步推进。

招商蛇口在深圳储备充足，除了旧改，其是近年深圳公开土拍市场的常客。

去年四场土拍中皆出现招商身影，但并无斩获。最激烈一战，莫过于去年12月与华润中海联合体，抢夺后海182亿元地王，最后惜败。3月4日，宝中黄金商住地推介会，招商蛇口也来了。

继会展湾雍境后，招商蛇口于2023年3月竞得的沙井A301-0602宗地，将打造为招商雍境二期，计划推出77-115㎡3-4房建筑新规产品。

项目占地面积约25246㎡，总建面约169575㎡，分为两地块开发，规划建设6栋高层住宅，总户数约1534户（其中：商品住宅804户，保障性住房730户），以及1所4层2970㎡幼儿园。

该宗地块为限价地，毛坯限售均价为49400元/㎡，目前生活展厅已开放，预计将在3、4月份入市。

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