网上有人说我们虽然是拥有14亿人口的大国，但是房子的总量接近6亿栋了，卖十年都卖不完，房价还怎么涨？这种看法虽然有他的道理，但是我认为不够全面，也没有看清未来房地产市场的走势。因为，房价普涨是不可能了，但是分化以后呢？ 日本当年房价全面暴跌后，经过几十年的复苏，大版、东京等中心城市的房价逐渐恢复并超过当年最高点，而且供不应求，而周边地区的房价却依然跌跌不休，甚至好多房子便宜卖都没人要，市场分化严重。所以，从长远来看，房子总量不是决定价格涨跌的决定性因素，而是区域价值和供求关系。 2023年的时候，高盛曾发布了一份关于中国房地产市场的报告，预测未来几年将呈现L型复苏，即在经历一段时间的下滑后，将保持低位地徘徊，不会出现V型或U型反弹。 报告认为，这主要是因为我国不愿意将房地产作为短期刺激经济的工具，而是希望降低经济对房地产的依赖，同时也考虑到人口需求下降、住房负担能力减弱等因素。 说实话，站在当时的历史环境下，高盛的观点还是挺客观的，全国各大城市的房价经过这几年的回调，确实降下来了，但是真如高盛当年预测的经济逐渐摆脱对房地产的依赖了吗？显然没有，肉眼可见的是伴随着房价不断下降，整个国民经济似乎也陷入了瘫痪，ZF还是不断出台刺激政策，希望通过房地产来拉动消费，盘活经济。实践证明，在产业结构还没有完全调整过来之前，房地产的在国民经济中的地位依然无法撼动，依然是支柱性产业。 所以仅从人口需求及老百姓住房负担能力的角度来断定未来房地产市场将呈现L型走势是不客观的。因为上到中央下到普通老百姓都意识到了当下房地产对经济的重创，所以对经济复苏有迫切需求。那么在这种情况下出台的各种刺激政策都是为了借房地产这个夜壶来应对经济复苏之急，不可能让整个房地产市场长期在地位徘徊，不得已就会舍卒保车。那么，車是什么呢？就是四大一线城市和15个新一线城市，他们的GDP总和占到全国比重的30%多，卒就是其他二三四五线城市。 那怎么保呢？唯一立竿见影的办法就是创造更多就业机会，把全国各地的年轻人虹吸过去，他们可是消费的主流群体，不管是买房置业还是其他消费需求短期内会得到释放，拉动经济是早晚的事情，房子成交量到一定程度，量变会引起质变，从而带动房价上涨。二三四五线等低能级城市因为大量年轻人流出，人口结构偏老龄化，购房需求急剧萎缩，房价会持续下跌。所以未来房地产市场会逐渐走向分化，呈现K型走势。那么，这个未来啥时候能来呢？最近上海、深圳等几个一线城市新房二手房成交量上涨幅度不小，是不是意味着市场拐点已经到来，开始要回暖了，房价马上要触底反弹了，我看未必，因为当下的成交量大涨是以价换量的结果，一方面部分二手房东要离开上海移民国外或者着急解套，尤其房子多的，所以低价抛售房子，接盘侠正好就是有在上海安家置业需求的买房人和看好上海市场的投资客。前些年觉得房价高，而现在看回调差不多了，能负担得起了，就果断入手了。另一方面，开发商着急回款，低价促销，力度比任何时候都大，尤其团购，所以你会看到一些房产大V带着全国各地的购房团冲进售楼部，造成好几个楼盘的房子当天日光的盛况。但是我依然认为这种场景只是昙花一现，持续不了太久，房价短期内反弹的可能性不大。因为年轻人正在逃离一线城市，换句话说现在一线城市惨淡的就业市场和高昂的生活成本留不住年轻人在这里打拼。所以啥时候一线城市的就业环境有所改善了，机会更多了，自然会恢复以往强大的虹吸效应，这时候房价才有可能触底反弹。 ，所以房价筑底后很长时间将在低位徘徊。但这只是从宏观角度对整体市场做出的判断，没有 房地产市场的走势将呈现