之前说某些理财课是“智商税”以后，几个朋友又拉着我帮忙给他们“辟辟谣”，避免又被民间理财大神给坑了。不说不知道，一说吓一跳！原来现在民间理财大神这么多，各个言辞犀利、逻辑紧密的不得了！某些言论真的乍看一看不能更正确了！这种水平，我也是真的佩服。

不过既然遇到了我，那我就非得掰开了揉碎了大神们的言论，用数学和金融知识给大家说道说道，到底这些东西对还是不对。对的地方在哪，不对的地方在哪。

言论一：房贷100万30年总还款200万，其实本金100万只借了7.5年

先还原一下大神的推理过程。买房贷款100万，基准利率上浮10%，年利率5.39%，选择30年期等额本息还款总还款金额约200万（我算了一下是201万），其中本金100万，利息100万。那么把还款时间分开来看，前15年还了100万相当于还了本金，后15年还了100万相当于利息。前15年是每个月等额还的，那么平均一下，相当于7.5年一次性还了本金100万。所以本质上银行的100万，贷款人实际上只用了7.5年，但是利息又是100万！结论：银行搞精算的赚钱真厉害，房贷就是坑，千万不要贷款！

我跟大家客观地说，乍一看还真是这么回事，但是谁让我是搞金融的呢，这种模糊概念贩卖焦虑的说法我也是醉了。我们就假设这位大神说的是对的，但是我们换一个角度来看。OK，现在就向银行借100万，按照和房贷一样的利率5.39%每月计息一次，那么7.5年之后，这100万我使用了90个月，一次性还本付息的话，我该还银行多少钱呢？

答案是：100*（1+5.39%/12)^90约等于150万！所以在第7.5年这个时点来看的时候，大神已经欠了银行50万的利息了，这50万利息所产生的本金和利息就不用还了？要知道这50万可是相当于最初本金的一半呢，而且还要再借给贷款申请人15年（大神口中所谓的后15年），那么前面7.5年的利息就相当于本金的一半了，这后15年的本息加在一起翻一倍没有错吧？

小结一下，这位大神的主要错误在于，忽略了货币的时间成本，而只是单纯地比较现金流入流出。很明显，这位大神对于金融或者会计领域什么叫“摊余成本”，什么叫“实际利率法”没有任何概念（这些东西在金融学里也只是入门水平）。

既然提到了，这里也简单跟大家解释一下吧。所谓的房贷利率，就是使用“实际利率法”运用“摊余成本”来计算的。所谓“实际利率法”，就是在房贷整个期间里，所有利息都是按照最初确定的5.39%来衡量的，这个不会变。

还拿前面那个房贷的做例子。借了100万房贷之后，每个月等额本息支付5609.07元，那么第一个月的利息是100万*5.39%/12=4491.67。因为实际上月供比利息要高，所以高出来的部分就是还的本金5609.07-4491.67=1115.4元。那么第二个月剩下没还的本金，也就是用术语来讲的“摊余成本”，就是1000000-1115.4=998884.6元，第二个月的利息是998884.6*5.39%/12=4486.66。这个月还的5609.07元里面，等于又有5609.07-4486.66=1122.41元。这样推理下去，每个月虽然还的利息和本金都不一样，但是每个月都是按照实际还欠银行多少钱乘以最初确定的利率来计算的。

掌握了这个，就能更好地理解我之前说的，等额本息和等额本金两种方法的利率成本为什么是一样的，两者不存在哪个赚哪个亏的问题（不考虑通货膨胀的话）。

言论二：30年期年化复利5%的理财产品是世界上最好的理财产品，没有之一

还是先还原一下大神的推理过程。某个理财产品是这样设计的，每年定期投资1.8万元，连续投资20年，第30年年末一次性返还100万元。总投资一共36万，总收益64万。在现在这个货币政策宽松、利率下行的大背景下，普通银行理财、保险理财也才4%，这个产品能在未来30年内锁定5%的高额收益，并且一次性锁定，就能长期获得高额回报。结论：这种产品是世界上最好的产品！

先不考虑其他条件，假设这个产品到期能100%兑付的话，我会认为这是一个不错的产品，但是这个产品距离一个“好产品”还有很大的差距，更不可能是世界上最好的产品了。

怎么能找到大神的逻辑错误呢？这个就需要我们从利息的本质出发。我相信很多朋友从来没有考虑过这个问题，无非就是“利息就是利息，借钱就要多还一点而已”。不过这个事情，我今天好好说说。

正式开始说什么是利息之前，我先提示大家两个简单的点。第一个点，在同一家银行存款，比如说工商银行1年期定期存款利率是1.75%，5年期定期存款利率是2.75%，两个明面上只差1%，但是按比例来算，5年期利率要高2.75/1.75-1=57%。第二个点，同样是同一时间发行的5年期债券，在平价发行的情况下，为什么有的央企债券利率低，而有的民企债券利率高？

利息说白了就是使用资金的补偿，那么到底补偿的是什么？结合上面两个点，就可以知道利息最关键的本质有两点：一是补偿丧失的流动性，丧失的流动性越久，所需要补偿的利率就越高；二是补偿交易对手到期不能还钱的风险，术语是“信用风险”或者“风险溢价”，交易对手风险越高，所需要补偿的利率就越高（还不懂的话想想为什么P2P利率比银行理财要高）。或者再进一步，贷款或理财的期限越长，交易对手到期不能还钱的不确定性也越高，所以还有二者叠加，推动利率进一步上涨的动力。

回到大神所谓的“世界上最好的产品”，在这个产品中，前20年，是只有现金投入但是没有任何收益，直到第30年才能获得回报。而现在市面上一般的银行理财产品期限在3个月到2年不等，利率是4%的产品理财期限也就不到2年。也就是说就算是这个产品不存在所谓的“信用风险”，那么比银行理财多失去的28年流动性，注意28年啊，不是28个月，利率也才上升了1%而已。但是银行理财，从1年到5年，只是多丧失了4年的流动性，就要多补偿1%。这么一比，这个产品是不是够坑？

如果说，购买这个产品是培养强制储蓄的习惯，或者我用大白话来说就是赌未来市场利率下跌，那我是可以接受的。但是这个产品在我眼里就是对利率的一种“赌”，而且“赌法”的并不好！

言论三：买房买期房最好，而且期房预付比例越低越好，交房越慢越好

还是先还原一下大神的推理过程。某些地区一手房产目前还有升值潜力，很有投资价值。A楼盘和B楼盘是同一个开发商在在建项目，A楼盘预付款20%，2年后交房；B楼盘预付款10%，5年后交房，都不能办理贷款，全款付讫后可以办理产权证上市交易。出于纯投资角度，B楼盘预付款少，交房时间长，等于以较低资金从开发商取得无息贷款，变相放大杠杆，锁定收益，因此B楼盘比A楼盘更有投资价值。

当然，我今天不想讨论楼市，只讨论金融和理财问题。那么从纯投资的角度来看，B楼盘就比A楼盘好吗？恐怕并不见得。

回到前面第二个大神言论里我们讨论过的东西，稍微拓展一下。金融或者说理财，无非就是收益必须要和风险还有流动性相匹配。换句话来说，如果有两个产品，其中一个风险高、流动性差（收回现金）慢，那么必然要有更高的收益与之相匹配，这样也只能算是两个产品勉强保持差不多。

因为A楼盘和B楼盘都是要付清全款以后才能办理过户之后才能交易，那么A楼盘和B楼盘在总投入上的差别就只有时点而已，也就是A楼盘资金投入早，B楼盘资金投入晚。但是与之相对应的，A楼盘2年就能交易，B楼盘5年才能交易，所以A楼盘能变现的时间比B楼盘要早。

从另一个方面来看，没有人能够100%准确预测房价，所以时间越长，房价不确定性越大，房价波动的风险也越大。那么B楼盘交房时间晚，杠杆又高，所以风险肯定比A楼盘要高。假设一种情况，3年以后房价达到顶点，之后房价下跌，那么因为A楼盘在3年这个时点可以变现，而B楼盘这个时候的利润都只是不能变现的“纸面利润”。那么总的看，B楼盘在流动性上不及A楼盘，风险又比A楼盘要高，怎么就B楼盘比A楼盘更有投资价值了？

如果到具体的房产投资，可能这位大神是正确的。但是这位大神犯了一个非常大的“毛病”，他非常以来他对房产作出的潜在的假设。大神投资理论正确的基础，依赖于未来5年A和B楼盘都在上涨，并且上涨的幅度是一样，这样B楼盘因为资金投入的晚，所以收益才高。而他的这个假设，很显然是非常脆弱的！

我暂时就想到这么多，不过恳求民间理财大神们给建议的时候多读点书吧，不要再误人子弟了！