11月22日晚，深圳颁布最新楼市政策，分为2点：

01、家庭二套首付比例下调，从原先普宅7成、豪宅8成降至统一4成首付。

02、取消原先750万豪宅线。

特别是，第二点豪宅线取消之后，相当于又重新回到2019年双11二手房减税一样水平，但这种“一刀切”政策诞生很多不合理情况，诸如“5800万变普宅，单价2万成豪宅！”

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深圳湾总价5800万的普宅

昨日，网传深圳湾恒裕滨城二期1栋成交1套170平，成交总价5800万，单价34.1万/平，按照最早官方测绘套内面积只有109平（实际这个盘偷面积较普遍，套内有220平）。

按照新的政策，容积率1.0以下、建面144平以上（或套内120平以内），符合条件二选一，才是豪宅。

因此，以上恒裕滨城二期170平只能按照当前普通住宅，尽管总价5800万，但成为政策下的"普宅”。

政策之后，这种户型如果满5年，可以省下豪宅税，大概为=（5800-3300万）X5.3%=132.5万。

诸如此类豪宅变普宅情况，省税大几十万案例将会是比比皆是。

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单价2万成为豪宅

按照容积率、面积这种形式判断标准，这样的话，深圳远郊大户型+低单价物业基本恢复成“豪宅”。

比如：

坪山单价2万的复式楼

大鹏20多年老楼龄大别墅

龙岗20多年“老破大”

以及罗湖大面积大厦型物业

以上等等物业，基本实际卖价接近指导价或者还低于指导价。

这些物业类型，主要特点是大面积+低单价，具体可分为:

01、20多年楼龄老旧别墅

02、大户型平层或顶楼复式

03、老旧大厦物业大户型

04、小区非主流大面积特殊户型

这类大户型物业，尽管单价低，但由于市场可接受度较低，成交活跃度低，导致成交周期偏长，能避则避。

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总结

二套首付降至4成+取消总价750万豪宅线之后:

01、利好之前总价750万以上，但建面144㎡以内（或套内120㎡以内）物业，如深圳湾小户型、科技园等以及特殊偷面积户型等等。

02、降低二套首付比例，主要目的还是刺激改善、置换型，让这类人群多买房，相比之下，刚需首套利好影响不大。

03、本次与2019年双11减税政策导致房价大爆发情况，最大的不同是，中间坐山车式房价回归+经济不景气等，导致楼市预期没了、信心不足，更多作用是维持房价稳定、楼市稳定。

04、从短期来看，深圳目前二手房+新房高位库存量，是短期很难去化的，因此价格是不可能大的波动。

05、如果政策力度和影响力持续不够的话，预计2024年或许会继续刺激，以此维持楼市稳定性，届时楼市底部终现。