文丨西部菌

12日，住房城乡建设部发布消息称，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。

目前，住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，全国已有162个城市入库。

这意味着，新一轮城中村改造行动已正式启动，又有一批城市，和一些人，将因此受益。

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需要指出的是，这一次的城中村改造行动，与以往的旧城改造、棚改有着明显区别。

提到“城中村改造”，很多人会感觉到这是一个似乎已经让人陌生的词汇。因为在十多年前，城中村改造是一个“热词”，它在一定阶段中是城市更新的一种重要方式。不少专家、学者，还专门研究过不同区域城中村改造的模式差异。

我们所熟知的一些词汇和现象，如“拆迁户”、“安置户”等，很多就与此相关。

但这十来年，城中村改造确实明显放缓。这不仅是因为更大规模的棚户区改造成为城市更新的重心，也是因为中国城镇化走到了新的发展阶段——截至到2022年底，中国城镇人口占全国人口比重，也即城镇化率，已达到65.22％。

一般而言，当城镇化率到达六七成以上时，城镇化速度将放缓，也就是我们通常所说的，进入城镇化的“下半场”。

所以，新一轮城中村改造虽然再次启动，但与过往有一个重要区别，那就是它不再是在所有城市开展，而只是超大特大城市的“专利”。这也是与之前大规模棚改的一个显著差异。

其原因，除了城镇化发展阶段的变化，还有一个现实背景，就是人口发展形势的变化。

当前，除了超大特大城市，其它城市基本上进入了人口停滞甚至负增长状态。而未来，人口区域分布将更加分化，进一步向大城市集中。这注定了，在人口流出的地方，城市更新的效率和动力已严重削弱。

事实上，棚改在几年前就基本结束，已经释放了一个非常明显的信号。

也因此，有人把新一轮城中村改造，形容为“棚改2.0”。

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那么，超大特大城市到底有哪些？

根据国务院2014年发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。

这方面的统计有多个结论。如根据住建部于2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》，截至2021年年末，全国共有超特大城市19个。

其中，超大城市8个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。

特大城市11个，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。

而据第七次全国人口普查数据，答案则为21个。

其中，超大城市7个：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。

特大城市14个：武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明和大连。

此外，由于苏州最近调整了人口统计口径，将苏州园区纳入苏州主城区的统计范畴，苏州的城区人口突破500万大关，也算是跻身特大城市之列。

也就是说，按照目前的情况，全国超大特大城市，至多只有22个。新一轮城中村改造，也就只有这22个城市有资格。

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那么，有资格启动新一轮城中村改造，到底能够收获哪些实际利好？

对参与的城市来讲，最直观的好处就是，城市整体的居住条件和生态环境，也可以说城市界面，将得到进一步改善。

从更宏观的角度，则可以看作是有机会开辟新的房地产和基建空间，从而带动建材、水泥、装修、家电等行业的发展。这在当前房地产市场基本面整体“趋冷”的大背景下，意义不言而喻。

有统计预测，这一轮改造虽然仅局限于二十来个超大特大城市，但潜在投资总规模预计超过5万亿元，预计2023年投资额就（开工）可能达万亿级别。

新的改造，还有利于打造一些新的消费、产业场景，为拉动内需和产业升级，带来新的机遇。

同时，住建部强调，此轮改造将与保障性住房建设相结合，改造项目原则上应当按一定比例建设保障性住房。这也利于扩大城市保障性住房规模，从而提升对外来人口的吸引力。

综合当前房地产、消费等多方面的现实状况而言，这轮专门在超大特大城市开展的城中村改造行动，可谓是被各方寄予厚望。这从它的受重视程度就不难理解。

今年以来，超大特大城市推进城中村改造的议题在多个重要场合被提及。

比如，4月28日，权威会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

今年7月，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

可以说，政策层面的重视程度是拉满了。因此，在另一角度，有资格参与这个“大工程”，也是对城市能级的一种间接的认定。

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几乎任何城市更新和改造，都难以回避一个关键问题，这到底会对房地产行业，确切说，会对房价带来怎样的影响？

直接说答案：相对于过去大规模棚改对于部分居民带来的“造富效应”和对房价的拉动，城中村改造对于城市整体房价的影响，应该要小得多。

这不仅是由它的改造范围和规模所决定的，也与它的改造方式息息相关。

棚户区改造，一般就是“大拆大建”，属于典型的增量开发，并且是以货币化补偿为主，这对于房地产消费的刺激，从而带动去库存，在一定时期效果是非常明显的。

但是，这一轮城中村改造有三种方式，除了符合条件的实施拆除新建，另外还包括经常性整治提升以及介于两者之间的实施拆整结合。

也就是说，它不属于完全的增量开发，更不是“大拆大建”。由此释放的新的消费空间，显然与货币化棚改难以相提并论。

此外，它还将是一个长期的过程，强调“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”。指望它在短期内为房地产托底，并不现实。

还不容忽视的一点是，与前些年开发商在参与城市旧改上的积极性（一些开发商就是靠参与旧改起家）相比，这轮城中村改造，虽然也强调要“使市场在资源配置中起决定性作用”，“引入社会资金”，但无论从当前房地产市场基本面的变化，还是从开发商生态的变化看，这类项目所能激发的市场响应程度，也将有更大的不确定性。

所以，此轮城中村改造，到底能够带来多大的综合拉动效应，仍需观察。

当然，只有超大特大城市有机会参与城中村改造这件事本身，也再次强化了一个越来越明显的信号，那就是在新的发展阶段，政策、资源等发展要素向大城市集中的倾向，或将体现得更加明显。

那些在人口、产业等基本盘上率先实现规模和能级跃升的城市，将尝到甜头。