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自限购放开，外地人俨然成为杭州楼市主角。

据贝壳研究院统计数据，2024年杭州成交的近9.4万套二手房里，84%由外地购房者贡献，本地客户占比仅16%。

今年开年后，“六小龙”和“地王潮”发酵之下，外地人更有疯狂涌入之势。

上海、温州、台州、深圳，安徽、江西等邻近省份，乃至北方部分城市，都出现了来杭购房的风潮。身边没一个想来买房的外地朋友，感觉都不是杭州人。

在媒体的描述中，果断下单的外地人与观望浓厚的本地人，形成了鲜明对比。

但奇怪的是，作为全省二手投资客圣地的世纪城，在这波行情中，并没有受到太多外地人的青睐。

“开年后成交的20多单，几乎都是本地改善客。”世纪城某中介门店表示，咨询带看是有的，但真正下单的外地人比较少。

从其他区域中介的反馈看，申花、未科、云城、蒋村等板块，明显更受外地人欢迎。

坐拥一江两岸的核心区位，又是众多省内购房者进入杭州的首站，曾经外地人最爱的世纪城，怎么就“不受待见”了？

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“确实奇怪，今年外地人居然不喜欢买世纪城。”

在城东干中介的老贾，3月以来接待了不少外地购房者。无一不向他们推荐过世纪城，可诡异的是，多数直接pass。

老贾细数了下手中已成交或接近成交的外地购房者。第一个来自温州，为给在杭州工作的儿子买房，3月快速下单了一套河滨之城139㎡。

第二个是深圳人，纯投资客，之前已在上海购置2套房产，近期在杭州又入手了一套星瓒颂锦府的177㎡。

还有一组来自安徽阜阳，正在洽谈中。打算给孩子买房，目标火车东站附近。

“大概70-80%的客户来自外地，多数是跨区域购房。”老贾表示，带看最多的是未科、申花一带，钱二也会去看，世纪城基本无视。

当然，老贾一个人的样本不能代表整体。可开年外地人退避世纪城这一现象，在板块中介门店也得到了印证。

“今年成交的，本地置换为主。”奥体中介朋友说。

据他介绍，春节后门店成交了20多单，没听同事说过有来自外地的，主要还是本地购房者在出手。

比如有看中学区下手的，像双文渊学区的檀悦、天赋一带；也有年前卖掉房子，今年看到行情有起色，置换过来的；还有原本就持币观望的一些刚需改善客。

而在去年下半年，因为10月新政的出炉，涌入的外地购房者不在少数。

最典型的当属火爆的亚运村，据说当时外地人占比高达30%，普遍工作生活都不在杭州。既有来自省内金华、温州，也有省外河南、安徽的。

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为什么这一波行情，外地人对世纪城不感冒了？

“外地人虽然看起来财大气粗，但本质上也是想来杭州抄底的。”老贾表示，下单星瓒颂锦府177㎡的深圳购房者，一开始的预算是全款2000万。

他原本看中了馥香园的199㎡，可房东普遍要价1800万左右，且不接受议价。

最后选了造纸厂三兄弟之一的星瓒颂锦府，成交总价1100多万。单价6万多，预算节省了近900万。

同理，开年投资客狂买的杭与城，重要原因之一也是看中了低价（发行价）。

相比之下，去年10月新政以来，世纪城（含亚运村）量价早已经涨了一波。去年12月，许多房源较去年9月涨了10%左右。

今年刚开年的时候，中介朋友一度抱怨，世纪城没啥性价比房源值得看。

后来行情升温，世纪城量价再度上升了一个台阶。现在，像滨江三品、三兄弟等热点次新，成交价普遍回到了7万上下，优质房源可破8。

亚运村也是，万科的三角区、绿城一四区的沿高铁房源，不少已涨到5万+。

一个是新交付次新多价格上涨有限，一个已经上涨了两波，外地购房者优先选择哪个，显而易见。

还记得前不久层楼写过的一篇报道么——有一个温州购房者拿着1000万买不到世纪城3楼二手房（145㎡），直接被气走了。

另外有些外地人觉得，世纪城烟火气不如主城。

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“外地人可能怕被套吧。”老贾分析道。

从过往履历看，世纪城对投资客确实不太友好：从2021年的高点开始，每一轮行情回调或出台利好政策，世纪城都会吸引一波投资客。

但每次结果出奇一致：都是价格短期上涨一波，然后又快速回落，套住一批人。

涨确实涨过，但留给投资客出逃的时间很短。想要赚钱，必须快准狠。更多是忍受不了煎熬，割肉斩仓出局者。

即便抓住机会出手，去掉税费利息等“摩擦成本”，获利也有限，可谓“小利险中求”。

这次会不一样么？从价格来看，如果你是去年10月前抄底买入的世纪城，账面上肯定有可观收益了。并且，像亚运村已经涌现出一些短线成功案例。

但接下来怎么走，谁也说不准。

4月以来，行情跌落相当明显。亚运村一家中介门店，四五十个中介在职，3月还是百万业绩大店，到上周末本月才成交了1套。

当然价格上涨，短期购买力跟不上也是正常现象。

接下来，一堆不限价地王盘将陆续上市，土拍和利好政策也在持续推出，保不齐行情还会被引动。