近期，赤湾某新盘项目疯狂营销，打出“最低单价6字头，总价750万买4房”口号，那么到底值不值得呢？

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前车之鉴：赤湾近2个新盘开盘扑街！

根据[圳楼]统计，2019-2024年赤湾入市和待入市项目合计8个，具体如下：

01、2019年双11入市海祥阁、2021年6月入市半山臻境两个项目“日光”，主要原因还是政策推动：

第一个时间节点2019双11当时“增值税5改2、取消豪宅线”等，导致二手房市场开启上一轮暴涨；

第二个时间节点2020年715+2021年208之后导致二手房价格居高不下，市场风向转向新房市场，空前火爆，“日光盘”遍地开花。

02、2022年6月入市前海宸湾开盘就“扑街”，打折+送首付+高佣金的操作下接近21个月才卖了70%，本身货量才246套这么点，去化艰难。

同样，2023年10月开盘的开云府开盘直接85折优惠，到目前接近5个月时间仅卖出4套房。

03、上述两个盘开盘“扑街”原因有：

第一，项目自身缺陷。前海宸湾只有2栋住宅+1栋写字楼/酒店，加上设计超前没有传统意义花园，只有顶上空中花园。

开云府

同样开云府楼栋一字排开，没有花园。

另外，产权只有50年。

最后是户型建面大，最小124㎡起步只能做3房，导致总价偏高，但得房率却极低。

第二、入市时间不对。目前深圳在售200+新盘项目，同等价位新盘项目不再稀少，加上中心区二手房价格回落2018/2019年，导致竞品多，可选择的多。

第三、营销定位稀烂。当初这两个项目直接备案10万/㎡，后续再去打折，把价格降下来到8字头。这样一来，导致购房者不敢冒风险去买，怕后续再次、多次降价卖。

KFS还不如索性让利，直接把备案价拉低到区域几年前，然后再去打折、转介推广。

第四，从近期赤湾2个新盘项目开盘“扑街”情况来看，赤湾片区短期价格回落较大，很难支撑高价位产品，缺乏故事，无法打动中产客群。

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金众云山海公馆：750万买4房，到底值不值？

第一，从价格角度来看，金众云山海公馆放风价格“最低单价6字头，均价7.5万/㎡，总价750万买4房”。

先卖左边西区，东区南向还有2栋其他楼盘住宅

01、对比周边之前商品房价格来看，“背刺”半山臻境10万/平开盘均价（开盘无优惠），相当于便宜2.5万/㎡。

与周边在售新盘前海宸湾、开云府备案均价打85折来看，还要略微便宜几十万。

02、对比周边安居人才房价格来看，左炮台深铁熙府人才房开盘均价5.93万/㎡，如果算上以后要补差价转正，3房大概还要补105万左右，这样以来，相当于是花了640万左右买深铁熙府人才3房。

金众云山海公馆总价750万买4房，相当于多出110万，对于深铁熙府人才房而言也是“背刺”，毕竟当初人才房制定价格=商品房价格X6折，现在变成8折。

综合来看，从价格角度，金众云山海公馆总价750万买4房，的确有一点价格优势。

第二，从产品角度而言，金众云山海公馆110多㎡4房最小房间，不算飘窗只有3.23㎡，若含飘窗均在6㎡左右，只能当个书房，或者睡飘窗的儿童房。

这个面积段户型117㎡要略微好一些，最小房间不含飘窗有7.54㎡，不足之处餐厅、厨房位置受其他户有所遮挡。

综合来看，小面积段111-117㎡大部分户型最小房间过小、只有部分117㎡4房最小房间还凑合。

因此，整体产品力只能算是一般般，中等水平。

第三，从区位定位情况来看，赤湾片区位于南山区最南端区位，三面环山，一面临水。从大区位上来看，左邻前海，右接蛇口，整体地理位置不错，但实际上赤湾片区属于中间缓冲过渡区域、未开化程度较高，比规划与进度比不过前海、比历史底蕴和藏富能力远不过蛇口，因此，赤湾片区整体属于割裂地带。

历史地位与功能角度方面，赤湾承接港口贸易、文化旅游、产城融合、公共服务等角色。

赤湾片区拥有不足之处，第一是，道路窄；第二是，路面属于斜坡式；第三是，由于道路、山分割，无法形成大区域成片发展。

因此，赤湾无论前景、还是现阶段均无法受到大范围的关注，注定属于小众、冷门片区，依旧只能排在南山末等。

综合来看，金众云山海公馆项目价格方面有一定优势，但所属地段赤湾片区整体较弱，整体产品中等，在这种情况之下，属于可买可不买。

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同等预算，还有哪些选择？

同等总价700-800万预算，在南山可能买不到4房产品，但还是可以买到3房产品，比如西丽鼎胜金域阳光89㎡3房、以及西丽几个在挖坑旧改项目等；

宝中方面，待入市新盘如中铁阅臻府93㎡3房；碧海方面，二手房3房基本可以随便挑选；

福田方面，比如近期热度较高的中洲迎海二期97㎡3房，以及梅林周边次新楼龄二手房等……

还有比如深圳北站附近几个新盘随便挑……