上周群友分享了一个成交的均价数据，同时通过网签日数据可以对应出部分的成交房源信息，在目前福州遍地打折扣的市场，备案价的参考意义已经不大，成交价才更值得对比。
为此盘点了几个代表楼盘，来看看福州这一年到底降价了多少，当然数据的真实性依然有待商榷，做个参考。
东区今年新盘数量和库存可谓扎堆，这里的项目目前在售的：联发君越府、首开香颂、首开香悦、晋安湖叁号院、保利云上、和樾风华、建发美的君兰和鸣、桂语映月等。
这里面选择几个楼盘，其中最典型的就是建发美的君兰和鸣，高价拿地，一路优惠。
截取了项目三个时间点的数据，分别是2月、6月、11月，以9号楼为例，内端148的户型，2月95折，6月91折，11月88折。
以9号楼为例，差不多的楼层单元，年初单价3.36W，目前3.06W，便宜了3K，总价少了44W。
对于项目而言，开盘一年，去化215套，虽然争议很大，去化不理想，但是在目前东区的去化速率里面，项目也仅次于今年开盘的保利云上、和樾风华。
可以说项目一直降低价格，持续放出优惠，确实做到了一定帮助，近期项目放出2.7W等特价，从实际成交来看，基本都是低楼层单元，中高楼层依然集中在3.1-3.3W。
对于东区除了折扣不断的君兰和鸣外，再盘点一个项目，就是去化最差的中海晋安湖叁号院。
项目开盘较晚，年初开盘，8个月，去化65套，由于项目纯商定位，实际房源高达861套，按目前的去化速率需要卖9年左右。
对于项目而言，折扣优惠力度不如君兰和鸣，整体来说折扣在95折左右，当然在楼栋领证的时候，折扣最低，个别房源成交接近备案价。
综上，对于东区的购房者，面对去化低迷之后，假如有意向购房，最好多做议价。
按成交数据来看，目前保利云上9折，和樾风华9折，首开香悦95折，晋安湖叁号院92折，君兰和鸣86折。
当然这些折扣也仅仅是近期部分成交的数据，个别项目折扣力度依然不大，比如首开的香颂、香悦等。
至于买房时机，建议不要在刚领证的时候，还有切勿轻易购房，目前从数据来看，个别房源展示的价格，很明显有被忽悠的成分。
金山聊完东区，看看金山的成交，这里的项目不多，其中建发玺云目前依然是92折左右，其中降价力度最大的来自尾盘的龙湖天序。
对于项目而言，作为金山住宅区少有的安商房，配建比例达到50%，备案均价巅峰突破3.3W，可以说令人惊叹。
项目一直以来降价幅度都不大，近期也已经接近现房在售，放出了一定力度的折扣。
从成交走势来看，上半年折扣95折左右，而近期成交已经到了89折。
以截图的房源为例，同一栋楼，9月1203单元，成交单价反而比11月的2603单元，高出2K左右。
如果对比去年的成交，除了折扣力度的差异外，持有成本也有差异，一年的期房利息，加上近现房的折扣，可以说实际的优惠已经远大于去年。
当然对于金山的安商房，是否值得3W左右购买，相信争议依然不小。
南二环对于南二环今年的项目不多，基本都是尾盘在售，价格差异波动也比较大，其中降价力度最大的来自三叉街的中骏世界城璟悦二期。
对于项目而言，算是这两年的红盘，去年一期做到高强化，巅峰期备案价+捆绑车位，二期随着楼市遇冷，去化逐步走低。
特别在下半年，中骏的负面消息持续增加后，南二环的中骏璟宸打出项目三期的虚假口号后，近期项目二期也以9折优惠去化。
从成交走势来看，上半年项目基本还是备案价成交，目前全部都是9折，相当于降价3K。
后续北园的国企盘，即将上市，对于购房者而言，面对这个前车之鉴，买房前最好是评估好库存情况，以及给出的优惠力度。
提前买房，不仅需要面对价格波动，还需要额外承担持有成本，特别在目前楼市低迷期，风险值更大。
三江口对于三江口的库存，一直都是福州最严重，即便几年没有加剧供应，但是在售的库存依然高居不下，选择两个项目做盘点，分别是主打清华附中的大东海江山府，还有优惠力度最大的中海锦江城。
对于大东海江山府，作为福州体量最大的TOD项目，去年5月上市，开盘时间点晚于周边的滨江正荣府等。
项目依靠着划片二部，也搞出捆绑车位。
来到今年，随着楼市遇冷，项目年初价格折扣依然不大，98折左右。
对于这样一个几百亩的超级大盘，如果滞销将是灾难，从年中开始，项目折扣在95折左右，目前92折左右。
下一场土拍，周边会供应一幅纯商，指导价2.7W，起拍楼面价1.1W，还未出让，就给出了划片承诺。
此时再看项目的成交价，依然在2.7W-2.8W左右，后续的下行空间依然不小。
当然对于大东海，近期交房的中央府，负面消息也不少，对比南二环其他安商房的交房情况，房企的表现应该是最糟糕的。
作为新晋房企，没有任何保障的情况下，还给出负面满满的交房案例，可以说对于有意向的购房者，最好的选择可能就是等现房再看。
对于三江口，折扣力度最大的一直都是滞销最严重的中海锦江城，去年75折，今年62折。
从成交的数据来看，近期大部分在1.4W左右，去年同期1.65W左右。
当然即便折扣力度这么大，比当年恒大还夸张，但是项目去化依然低迷。
从走势来看，项目虽然去年折扣力度板块最大，但是目前的降价幅度也是板块最大。
这个案例给出的警示，即便当年折扣力度够大，也不能保障未来不会继续降价。
盘点总结对于上述的这些项目，数据仅仅是参考，从这几个板块的新盘成交走势来看，随着楼市持续遇冷，可以发现，折扣力度都在持续加大。
当然这些案例也给出一些指示，特别在目前备案价没有参考意义的背景下：
1、库存重灾区，多砍价，实际优惠力度，远远比想象来得大。
2、折扣没有最低，只有更低，只要卖不动，价格就没有下限。
3、买期房遇上滞销，除了价格风险，持有成本同样不低。
4、房企出现负面，除暴雷隐患外，价格的崩盘同样可怕。
综上，对于购房者，目前楼市遇冷依然没有看到曙光，面对部分库存重灾区，下手前最好的操作就是砍价，今年的走势告诉市场，年初到年尾，大部分新盘都跌了10%，按均价来看，2-3K，100平计算，就是20-30W。
以前：今年不买房，一年又白忙。
今年：今年买了房，一年又白忙。
