海珠西燕语堂悦认筹超过300组，定在29号周一晚上7点摇号选房。

这么个行情加上泼天的大雨，还有盘竟然需要摇号选房，不是说好都不买房的吗？

其实市场行情没有想象的那么差，行情再不好也有人买房。

当然，这个也是一二线城市的区别，其他二三线就挺难的，比如成都全面取消限购随便买，南京买房送户口，现在也就剩下四大一线城市的房子还能卖得出去了。

虽然还只是认筹阶段，但首开的A1/A2栋，总共也就440套货，去掉楼层不太好的那些5楼以下的或者40楼以上的，去化五六成应该不是问题。

燕语堂悦说白了就是掐住了刚改们上车海珠的痛点：交通、学校、商业、户型（三四房），总价500-700万之间海珠的首选。

要说这个盘优点多吧，其实也不见得，只是刚需们别无选择。

来到老黄埔也是一样的，今天我们就详细拆解一下保利老黄埔图书馆项目，之前的文章也分析过，可以回看一下：。

总共六栋楼，1442户，这个体量在老黄埔来说，不大不小，二手的有黄埔花园、怡港花园这些体量更大的，新盘有城市之光、中鼎二期珺合府、富颐华庭，这些体量都是超过保利图书馆项目的。

除了富颐华庭和中鼎，这两个不仅离地铁远，周边配套也跟不上，城市之光和其他二手离地铁是比较近的，周边配套都很成熟。

保利黄埔图书馆项目总共是81/89/92/116/159这几个户型，也就是小三房、大三房，小四房、大四房这几种产品。

保利图书馆因为没有配建学校，大概率上旁边的怡园小学北校区，学区在老黄埔也算是不错的，比较适合对学位要求不高，买不起城光富颐，又喜欢新盘的人。

之前的文章分析过了，拖累老黄埔的并不是保利，因为保利和现在的老黄埔三剑客是错开竞争的。

保利图书馆项目开盘影响最大的是两个，一个是老黄埔300-500万的二手小区，另一个就是庙头到南岗的新盘。

那附近次新二手小三房的是哪几个呢？

保利学府里目前放盘60套，78北向小三房总价350-400万，89的南向小三房总价400-450万，95-108的南向三房两卫总价460-600万。

中鼎君和名城目前放盘40套，74-76北向两房总价300万左右，90的北向小三房总价400万左右，99/108/125都是南向三房两卫，总价470-580万。

金色悦府目前放盘30套，82的北向小三房以及89的南向小三房总价400-450万，100方的南向三房两卫总价在470万以上。

老黄埔三个比较有竞争力的次新二手房，总价400万以内的都是北向，南向最便宜的是保利学府89的三房一卫，总价超过400万，南向两卫总价都超过460万了。

真正和保利黄埔图书馆竞争的也就是这三个盘，但这几个盘放盘套数加起来也就一百多套，真正想卖房的业主可能就十几套，这也是我说影响较小的原因。

其他基本上是楼龄20年以上的二手，比如金碧世纪、悦涛雅苑、黄埔雅苑等，不能放在一起对比。

所以保利图书馆最小面积81的三房总价如果去到350万左右，单价4.3万，89/92的总价去到400万，单价4.4万，也就是说，同样总价你可以选到保利的小三房或南向三房两卫，二手就只能选到北向或南向一卫。

四房在老黄埔只能是去对标新盘了，上面这几个盘都是刚需盘，没有四房卖，要买四房的买家一定是改善的，要求更高，选新盘的较多，116的单价也差不多在4.5-5万之间，总价应该在550万左右，因为这些新盘的四房基本都超过600万了。

如果说老黄埔的三房都才350-400万的话，那庙头和南岗所有超过350万的都将承压，像卖成现楼的臻珑府和越秀星航TOD，以及黄埔新城都将继续向下卷。

我是一直不建议超过文冲以东去买房的，环境配套地段都差了不是一个等级，另外那里的旧改和供应量也是非常庞大。

老黄埔一定要靠近鱼珠，起码在大沙地、裕丰围、文冲周边一到两公里内，这个范围内的旧改供应都有100多万方了，就更别提文冲以东的双岗、双沙、庙头、南岗等东部了。

以上

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