去年全国各地的楼市调控力度不可谓不大，各地都根据国家“一城一策”的要求出台了具有本地特色的政策。唯一相同的，大概就是3、4月份小阳春之后，全国对房贷利率进一步收紧。普遍的来看，在去年的基础上上浮20%的也不在少数。

政策是挺给力的，但是有的地方效果却没有那么如意。四个一线城市里，北京、上海、广州的房价略有下调，深圳则在这一波调控中持续“逆袭”，一举夺得了全国房屋均价首位。二线城市里面，有苏州、昆明等几个城市因为房价过快“上涨”被点名的，也有相对平稳一点的。三四线城市则是在一片看空的声音中，不少人跑步进场，房价又拉升了一些。

从国家统计局的官方数据来看，2019年70个大中型城市中，新建商品房下跌的城市只有2个，二手房下跌的城市相对多一些，但也只有14个而已，大多数城市的房价似乎都还在涨，只是涨幅不同而已。

那么就有朋友问我了，去年这一年到底是什么样呢？其实也不难分析，二手房官方数据里下跌最多的是青岛，同比降了5.4%。就假设利率上浮20%的情况下，全国房价都下跌了5%，看看到底在这种政策背景下谁赚了，或者说谁获益了。

1.刚需买家并没有得到任何好处

虽然房价下跌了5%，但是绝大多数人买房子都不是全款买的，房贷占其中非常重要的比重，这也是为什么改变房贷的政策能够对楼市产生这么大的影响。

那么作为绝大多数情况下都需要贷款的刚需买方，在房价下跌5%，利率上浮20%的情况下，到底有没有从中得到实际的好处呢？我们先按最简单的方式算一下。

为了好算好理解，我就举个最例子，原先一套房子总价是100万，首付比率30%，70万需要贷款，按25年来贷款，房贷利率按打9折来算，每个月月供是3855元。全部房贷还完的本息和是115.65万元，加上首付的30万，买房子一共花了145.65万。

那么假设其他条件不变，房价从100万跌了5%，跌到95万，首付依然是30%。这个时候需要贷款66.5万，同样按25年来贷款，房贷利率按上浮10%来算，每个月月供是4040元。全部房贷还完本息和是121.2万元，加上首付的28.5万元，买房子一共花了149.7万元。

这么一算，房价虽然下跌了5万，但是买房的全部成本却高达149.7万，比原先的145.65万元足足多了4万块钱。是不是觉得很惊讶？

有金融背景的同学可能觉得，这个算法很粗糙，没有考虑货币的时间价值。好的，那我们把货币价值也考虑进去。因为通常情况下货币时间价值我们用消费者价格指数，也就是CPI来衡量，通常CPI在每年1.5%是比较合适的，我们就用1.5%的年化来折现。

还用前面的模型，那么原先100万的房子在价格调整前，购房的首付加上房贷折现以后的付现总成本是，30万加上每期3855元折现总价96.4万元，一共是126.4万元。下跌到95万但是利率上调后，总的付现成本是，28.5万元首付加上每期4040元折现总价101万元，一共是129.5万元。虽然两者的差距没有4万元那么大了，但是依然差足足3万元。

所以，在房贷利率上调20%的情况下，房价就算是下跌了5%，对于必须要通过商业贷款购房的刚需群体而言，虽然“上车”第一期的首付门槛下降了，但是支付的总成本反而更高了。因为房贷利息增加的负担远远比房价下跌的部分要多。特别是刚好够首付的群体，从他们的角度来看购房总成本，去年的楼市并没有任何改观。

2.谁亏了？谁赚了？

前面已经说明了，利率上浮20%推动的房价下跌5%，并没有让刚需真正获益，这背后的逻辑也解释清楚了。所以刚需在其中没有获益，刚需要获益，简单来推测至少房价要下跌10%以上才行。

那么换房的群体获益了吗？答案显然是否定的，因为这次的政策明显是打击换房，换房群体把原先可以打折的房贷换成了利率顶格上浮的房贷，情况跟刚需买房是差不多的。而且换房群体还要面临首付大幅上涨的情况，现金压力更大。

卖房的群体显然更不可能获益了，因为房价下跌，他们的卖出价格也实实在在的下跌了，拿到手里的钱更少了。吃中介费的各种中介也因为成交量大幅缩减没有拿到任何好处，许多中介还在裁员。

所以从上面很简单的推论就能知道，在这一场调控过程中获益的只有两个群体。第一个就是银行。不管怎么说，房贷在国内抵押贷款中仍然是比较优质的贷款，而且楼市总体稳定的情况下，大部分购房者还款意愿比较强，就算是违约法拍，在首付比率不算低的情况下，收回贷款成本不成问题。这种优质贷款平白无故利率上浮20%，就像商城卖东西白白涨价20%，是不是赚了？

第二个是用上公积金贷款的买房、换房群体。因为公积金首套贷款是3.25%，就算是二套上浮10%到3.58%，也是一个非常低的水平。要知道在2016-2017年楼市火爆的时候，除非只贷款公积金（这样贷款时间是比较短的），不然要贷组合贷要让二手房东接受是非常难的。但是现在的情况下，怎么贷款选择的余地很大，至少卖方是不敢多说什么的。所以拿到这种低利率的贷款，确实是赚了一点。

上面只是假设房价下跌了5%的情况，要知道开头就说了全国房价还有很多地方是上涨的，其实刚需或者是换房群体更是“亏的”厉害。

3.对2020年楼市的几点预判

国内楼市受政策的影响是很大的，那么疫情影响下会有什么政策，我们不妨猜想一下，然后推测一下今年的走势。

首先，疫情影响交易量毋庸置疑，那么以个人为主的二手房业主晚卖几个月房子肯定没啥特别影响，但是对地产开发商的影响可能就是致命的，因为开发商要还贷款。所以现在有一些地方已经给开发商“留了一条活路”，不少地方的政府会拉着银行给各种企业贷款，包括开发商。

那么接下来，疫情结束以后，二手房市场逐步回归正轨。开发商因为疫情影响现金流压力极大，必须马上通过各种手段卖房自救，肯定又会有很多降价促销的手段。合理预计这个阶段一手房价格会有所下降，二手房也受到一定的影响，房价也有所回调。

在这个阶段结束之后，差不多也进入了下半年。这个时候就不能再放任这种降价的趋势了，稍微托一下全年保持房价总体稳定是可以预期的。加上LPR对接存量房贷释放的一些利好，房价会较上一个阶段有所回升。

那么按照这个来推测，我个人认为今年的走势很有可能是价格先下降后回升，买房子的最佳时间段在疫情结束时间，很有可能是7-8月份。二手房的最佳时间段要看有没有新政策，如果有就出了新政策再买，如果没有就10月份在考虑。不管有没有等到10月份总归是一种比较保险的方法。