文丨赵宁‍‍‍

出品丨牛刀财经（niudaocaijing）

924新政几剂“方子”下去，地产行业终于见效了。

在降准降息、一揽子房地产金融举措、一线城市房地产调控政策优化、降低存量房贷利率等几剂“猛药”打下去之后。10月房地产数据“强硬”了起来。

11月15日，根据统计局发布的10月份70个大中城市商品住宅销售数据显示。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有7个，比上月增加4个；二手住宅环比上涨城市有8个，比上月增加8个。国家统计局城市司首席统计师王中华表示：“房地产市场预期进一步改善。”

数据的边际向好，让一众房地产上市公司的股价也“强硬”起来，房地产ETF两个月内最高上涨超60%，这当中也包括“逆势而动”的华发股份。

但是，在政策利好之外，毋庸置疑的是当前还远远不到“开香槟”的时候。库存高企、盈利能力下降、周转变慢仍然困扰着每一个房地产企业，华发股份当然也不例外。

1、逆势扩张

华发股份成立于1992年，虽然成立时间早，但是很长时间内，当地产业务都是局限于广东珠海、中山地区。

2012年，华发股份迈出了全国化布局的步伐，通过合作开发、收购等多种方式，成功进军北京、深圳、广州、南京等国内一二线城市，随着持续对外扩张，华发股份的经营规模逐步扩大。

2015年，公司营业收入达到83.08亿元，后面更是伴随着房地产价格的上涨，手握一二线多个地块而起飞，到2021年华发股份年营收高达512.4亿元。

而2021年后，华发股份进一步聚焦粤港澳大湾区、长三角、长江经济带等沿线发达城市，在房地产行业下行过程中依然能够实现逆势增长。

2023年，华发股份全年实现签约销售金额1259.9亿元，同比增长4.8%，营业收入达到721.45亿元，创历史新高，相比2021年增长超40%。而这很大程度上都来自于一二线城市，其中，仅上海一市便为华发股份贡献了300亿元以上的销售收入，在深圳的楼盘销售也表现出色。

而2023年全年全国商品房销售下降6.5%，华发股份销售额的逆势增长让华发股份在房地产销售排行榜中，从2021年的29名上升2023年的第14位，再到今年前三季度的第11名。

虽然名次有所上升，但房地产整体下行的趋势下，华发股份也难“躲过去”。

今年前三季度，华发股份的营业收入为315.59亿元，同比下降33.21%，净利润位13.31亿元，虽然相比于一众亏损的房企，能盈利也已经很不容易，但也同比下降近40%，毛利率也从去年同期的17.7%，下降到今年的15.8%。

而924新政，以及10月份新房销售的好转，某种程度上对华发股份是一种利好，因为华发股份的主要地块都位于主要位于上海、杭州、成都、苏州等一线城市及强二线城市，基本都是10月销售回暖的区域。

2、降库存是核心

对于当前房地产企业来说，无论是盈利还是亏损，怎样降库存才是第一位的。

根据国家统计局发布的数据，2023年末，全国商品房待售面积为67295万平方米，与上年相比增长了19.0%。而2023年全国新房销售面积为111735万平方米，即使新房待售面积不再增加，当前库存量也需要6年时间消化。

而对于华发股份来说，库存问题也依然是悬在头上的第一等大事。

截至今年第三季度，华发股份存货金额高达2684亿元。虽然数额已经开始下降，但是数额依然巨大，鉴于目前行业情况，未来几年不排除华发股份再度计提存货减值。

更令然担忧的是，其如何消化近2700亿元的存货。wind数据显示，前三季度华发股份存货周转天数更是高达2774天。

（图片来自于wind）

这也意味着，按照目前的销售速度，华发股份需要近8年才能将目前的存货消耗完毕。作为对比，wind数据显示前三年季度与华发股份同等规模的金地集团存货周转天数为913天，行业龙头万科则为888天。

2023年，华发股份在行业下行情况下权益拿地金额280亿元。但从存货周转天数来看，公司激进的拿地策略已经开始出现负面影响——公司在华东地区重仓的绍兴、无锡等城市去化周期都在36个月以上。

对于存货规模庞大的华发股份来说，未来若销售不能迅速回暖，将对公司现金流带来很大的考验。所以在这个时候，华发股份的控股股东出手了。

8月10日，华发股份与华发集团（华发股份母公司）开展存量商品房关联性交易，总交易金额不超过人民币 120 亿元。

【天眼查】数据显示，华发集团其实际控制人为珠海市国资（持股比例为93.51%），广东省财政持有其6.49%股权。

换句话说，“上面出手了”。

（图片来自于公司公告）‍‍

同样是8月份，华发集团、珠海安居与建行广东省分行在珠海签署了合作协议。建行广东省分行向珠海安居提供总金额不超过200亿元的银行综合授信支持，珠海安居未来一至两年将通过市场化收购存量住房、“以旧换新”等方式筹集2万套住房，这都将降低华发股份当前的库存。

3、还是要过“苦日子”

2021年-2023年华发股份的逆势扩张，让华发股份未进行裁员，相反员工还在大幅增长。年报显示，2022年公司在职员工数为8178人，按2022年职工薪酬支出计算，华发股份员工每人年薪为14.20万元。

但伴随着增长的员工人数，是逐渐下降的人均薪酬。

截至2023年底，华发股份在职员工大幅增长至14948人，员工人数同比增加6770人，但销售费用、管理费用、研发费用中的职工薪酬和人力成本却都同比下降，三项总和不到14亿元，同比下降19%。这必然导致职工平均薪酬的大幅下降。

而到了今年第三季度，华发股份的三费再次下降，销售费用同比下降21.4%，管理费用同比下降35.6%，研发费用下降20.5%。

更直观的是华发股份的应付职工薪酬，2023年半年报华发股份半年报应付职工薪酬尚有1.23亿元，而到了人数大幅增长的今年上半年，应付职工薪酬却只有8000多万，通常来说，应付职工薪酬通常是公司一个月内的应付薪酬，如此降幅说明华发股份普通员工人均薪酬出现大幅下降。

（图片来自于2024年半年报）

不仅是人均薪酬，高管的薪酬也终于在行业冬天顶不住了。

2023年华发股份的董事及高管总薪酬由上一年的6453万元，上涨至6756.2万元，年薪涨幅约为5%。

有报道甚至称华发股份的管理层是“最幸福的地产高管”。年报显示华发股份董事局主席李光宁年薪683.4万元，副总裁郭凌勇2023年的年薪为577.4万元，是7位副总裁中年薪最高的，其中俞卫国为533万，张延为534.4万，张驰为519万，刘颖喆为574.2万，戴戈缨为544.1万，向宇为380.4万。

而到了今年，除了管理费用同比下降35.6%之外，华发股份更是爆出高管从上到下开始降薪。

为了“活下去”，华发股份不仅是大幅降薪，还在积极募资，华发股份去年底刚刚才获得50亿元增资。

2022年12月，华发股份公布了60亿元的定向增发方案，用于补充流动资金和房地产项目投资。2023年11月，定向增发计划正式实施。但有效认购家数不足35家，最终只募集到50亿元。

可以看出，华发股份为了在这个房地产冬天“活下去”，是真的很积极。但好在相对于一众亏损的房地产企业来说，华发股份凭借相对较好的城市区域优势，还能撑的更久一些。