中指研究院发布的报告显示，2024年，受保租房大规模入市及居民收入预期偏弱等因素影响，重点城市住宅租金出现下跌。1-11月，全国50城住宅平均租金累计下跌2.72%，一线、二线及三四线代表城市分别下跌2.29%、3.01%、2.38%。1—11月，30城集中式长租公寓中，有28城租金累计下跌，受新建保租房入市影响，租金承压。

大家知道，租房市场跟卖房市场还是有很大区别的，前者受居民收入和就业水平的影响更高。房价太高买不起，有人可能咬咬牙多贷点款就拿下了，毕竟是一锤子买卖；而房租太贵的话，恐怕没有人会借钱租房，这个月借了，难道下个月还去借吗？

这也彻底打破了很多房东的幻想。很多人面对一路下跌的房价，实在狠不下心来割肉，恰好房子又有租户，所以就这样凑合着出租着。毕竟出租是每月收钱，卖房是账面亏钱，能收钱谁也不愿意亏钱。

很多人甚至会天真地算一笔账，按现在房价的水平，出租回报率已经高过当前的人民币定存利率。这么一看把房子留在手里出租也不失为一步好棋。

然而事实证明这种想法失算了。投资最忌讳只看当下不看以后。房地产下行的背后是经济增速的放缓；而经济的车速一慢，车上的任何乘客都无法置身事外。谁说只允许房价跌、不允许房租跌呢？

2%-3%，只是平均数字。在实际体感上，租赁市场的降温更加明显一些。

就拿北京租房市场来看，今天我看了篇文章叫《北京市租房市场彻底变天》，里面列了一堆房东的哀嚎，基本上不是空置三个月，就是降价1000元。有人的房子前年6300，去年降到了6000，今年又降到了5500；有人的房子刚出租半年，结果租客说两口子都降薪了，百般哀求下只好每月给降了300；有人新买的带租约的二手房，去年原房东手里还能租3100，到他手里秒变2500……

看了这些例子，我深有感触。我也算是老房东了，这些事多多少少都遇见过。对房东来说，空置和降租各有各的杀伤力。空置一个月，相当于房租降了10%；降租的问题是会影响下个租客的出价。但房东又不得不经常在空置和降租之间犹豫，难以决断。每犹豫一天，就白白损失一天的租金。

虽然这里边有年底传统租房淡季的影响，但今年确实比往年更冷一些，表现在租客数量明显变少，能承受的房租明显变低。如果房东还想挑一挑租客，什么老人不租、带小孩的不租，那就更不好成交了。

这还是首善之都北京的情况，换个三四线城市，那就想都别想了。我老家那边的房子，据说长期空置的大把，能租出去的才是少数，至于租金，那真是惨不忍睹。

总之，北京租房市场在下滑是事实，尽管下滑的速度没有房价来得那么快。这里面主要有几方面原因：

一是二手房滞销冲击租房市场。截止到12月18号，北京绿中介前台在租房源9.6万套，比7月份多了5000多套。最近三个月北京二手房成交不错，二手房挂牌量有所下跌，这些房子不挂牌了，也不能空置吧？干脆都丢到租房市场去挣个租金。人同此心心同此理，结果就是刚在二手房市场踩踏过的众人，在租房市场又相遇了。

二是保租房也严重冲击了租房市场。按公开数据，北京市“十四五”期间保障性租赁住房筹集任务40万套，截至2024年10月末，全市已累计建设筹集保租房34.6万套。在所有已公示的保租房项目中，房间规模在950间以上的项目共有41个，合计提供房源近10万间；更可怕的是，处在建设或改造期的保租房项目供给还有20万间以上。要知道，全北京绿中介提供的整租房源，也不过才9万多套而已。

三是长租公寓也来分一杯羹。本来已经很拥挤的租房市场，还有新的竞争者入场。截止到2024年8月，北京长租公寓已超过280家‌。据ICCRA统计，2024年上半年，北京集中公寓有10.26万套房源，新开业的集中公寓项目就有20多个。这些长租公寓在空间设计、产品品质、智能化等方面相比传统住宅有着明显优势，个人房源及保租房势必只能靠卷价格来应对。

前三条都是供给方的原因，最重要的一点放在最后说，那就是租房的需求也在回落。说白了，就是大家都没钱或者不愿意多花钱了。每年的毕业大学生是租房的主力，可工作找不到，哪儿有钱租房呢？就算租也肯定选更便宜的房源。已经工作的白领也要面对减薪和失业的压力，对于房租这个固定支出的大头，必然能省则省。强如帝都，也难以避免消费收缩的影响。

市场一时遇冷并不怕，可怕之处在于，你发现明年问题会更严重。2025年会有更多的保租房、长租公寓涌入租房市场，更多的大学毕业生冲击就业市场，供需关系更加失衡。个人住宅论品质干不过长租公寓，论价格卷不过保租房，想靠收租金稳稳保住收益？恐怕很难称心如意。除此之外，还有房屋养老金和房产税两颗地雷在前路上等着房东。可以说，既有远虑，又有近忧。

俗话说：战场上得不到的，谈判桌上也别想得到。这个道理改一改放在这里也一样适用，二手房市场得不到的，租房市场也别想得到。总有一刻你会发现，房子不再是美味的蛋糕，而是烫手的山芋。

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