作为近3年来新盘市场最卷的区域，龙华由于在售30个新盘+待入市10来个新盘，整体区域库存量早已超过1万套+。正因如此，高库存量、多项目在售，才造成龙华价格内卷严重，不少项目开盘8X折出售，一度造成不少区域价格返回到2017年。
侧面来看，当KFS竞品多，各种营销、打折、转介整起，最后受利的当属于新来购房者，远比之前3-4年前高峰期低了几百万。
如果说总价370万左右能上车龙华上塘3房，一方面性价比角度足够低，利于刚需上车；另一方面短期积压周边二手房价格、进而出现更多笋盘。
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开盘折扣与时间
据悉，卓越珺奕府开盘直接87折，折后单价4.6万/平，总价369万起买3房，带装修！
开盘优惠：87折（诚意登记/认筹97折＋i深圳冻资95折＋开盘（认购）98折＋准时签约97折），仅限开盘选房客户，需7天内签约！
折后价格区间：
80㎡3房369-409万
89㎡3房411-453万
106㎡4房524-575万
113㎡4房571-625万
开盘时间节点：
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项目信息
卓越珺奕府原为赤岭头一片区更新单元，项目位于大浪街道龙坂大道与锦华南路交汇处西侧。
效果图
项目占地面约为3.3万㎡，整体建面33万㎡，容积率6.5。由7栋住宅组成，其中回迁房部分为2栋，总户数2136户，车位数2343个，满足1:1。
项目南侧待建空地为深铁珑境二期，东侧为赤岭头二村，北侧为羊台新村，西侧锦华实验学校（民办）。周边整体城市面貌较为一般，不过项目距离4号龙胜站大概600米左右，可以直达福田CBD。
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户型图一览
目前项目第一批发售房源为1栋1、2、3单元，共计735套房源，户型建面80㎡竖厅3房1卫、89㎡竖厅3房2卫、106㎡竖厅4房2卫，113㎡横厅南北通透4房2卫。
80平3房1卫
89平3房2卫
106平4房2卫
113平横厅4房
项目最小户型建面为80平3房1卫，目的很明确做到最低门槛370万左右/首付110万左右即可上车，对于手里资金不多的刚需而言多一个选择，不用远去清湖、观澜买2-3房。
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周边配套
交通配套方面，项目距离4号线龙胜站大概600米左右，到福田CBD9个地铁站，大概24分钟左右，加上步行大概30来分钟。
另外，龙胜站同时也是深大轨道交通站点，可以4站到机场。
以及可以往返4号线到红山站，换乘6号线直达光明、福田等地。
自驾方面，不堵情况下，走布龙路，转新区大道，到福龙路，大概20多分钟直达福田中心区。当然，一般上下班高峰期就会堵，用时翻倍。
教育资源方面，小学学区为高峰学校小学部、龙华中学弘毅校区小学部共享学区内；
初中学区为龙胜实验学校初中部、龙华中学弘毅校区初中部、福龙学校初中部、高峰学校初中部的共享学区内。
其中，高峰学校之前排名一直算是龙华区前几名，口碑还不错。
商业配套方面，项目自带若干底商，不远处港铁天颂底商、以及大型商业中海锦城AT+Mall，以及2个地铁站距离红山6979商业、天虹购物中心等。
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价格分析
卓越珺奕府最小户型80㎡3房1卫折后总价区间为369-409万。
周边诸如对面不远处的港铁天颂80平3房1卫大概在470-480万左右。
以及龙胜地铁口的特发和平里81平3房1卫，
以及尚峻80平3房1卫，
这3个可以算作是直接竞品，无论周边二手房同户型如何比较、降价，价格肯定是高于卓越珺奕府80平3房1卫。
以及不远处龙胜云坊最低门槛87平3房，大概最低430多万起步，距离地铁有一些距离，步行略显吃力。
因此，卓越珺奕府80平3房1卫对比周边是有一定性价比的，毕竟多走几分钟少花百万。
同样，卓越珺奕府106㎡4房折后总价区间为524-575万，
特发和平里最小89平4房，大概600以内，由于部分户型较少成交价格不明朗，或与卓越珺奕府106平4房有价格重叠。
尚峻106平4房，至少700万+，
其他周边户型建面更大，总价会更高。
小结：
综合对比之下，卓越珺奕府对比周边在售情况来看，80平3房总价区间369-409万，价格整体是有性价比的，适合刚需上车。
106平4房总价区间524-575万，可以满足改善型需求。
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优劣势分析
优势分析：
01、项目有最小80平3房，最低门槛近369万起步，对比周边还是有一定性价比的，可以适合周边上班刚需、福田CBD刚需，不用选择清湖、观澜、龙华老区的2-3房。
02、项目距离4号线龙胜站大概600多米，可以20多分钟直达福田中心区。
劣势分析：
01、项目所在区域，周边整体面貌不佳，多为城中村。
02、区域板块规划概念不足，没有故事可讲。
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总结
项目最大优势是低总价，适合刚需自住（周边上班族、福田CBD上班族等）上车需求。
由于龙华目前新房库存量极大，加上短期市场氛围有所回升，KFS折扣力度较大，如果是刚需自住上车，可以考虑入手，诸如80平3房、89平方3房、以及总价尽量保持在550万以内较为安全。
区域规划力度有限，加上目前深圳整体二手房价格逐步回落到2018/2019年水平，投资角度而言，二手房更加合适，一方面资金利用率高（可以低首付/0首付），另一方面同等总价预算下，其他区域南山、宝安等亦有不少选择。
