仅仅一个广州市，2025年将聚焦年度城中村改造投资1000亿元以上目标，涉及52个拆除新建项目。而在城中村改造“依法征收，净地出让”的新模式下，有一个前期环节是绝对不容有失的，一旦疏忽将会在后期的房屋补偿安置决定的救济中给农民朋友们埋下大雷。 那么，这究竟是哪个程序呢？2024年底出台的征地工作新规又对这一环节作出了怎样的细化规定呢？ 这个环节就是在征收土地预公告发布后随即启动的土地（房屋）现状调查登记。补偿安置多少套房多少金额，主要看项目需要拆除你多大面积的房屋。故此，调查登记环节的重要性不言而喻。倘若前面的功课没做好，人家上门调查时咱疏忽了，后面再想推翻结论自会有一定难度。 须知，调查登记结果将成为拟定征地（房屋）补偿安置方案的依据，而补偿安置方案的内容几乎就是补偿安置协议或者决定的文本。 由此可见，征收拆迁是一环套一环、环环相扣的过程，只把劲儿使在后面是不行的，前面弄好了后面才会好。 广东省自然资源厅于2024年12月新出台的《关于进一步规范征收土地工作的通知》中，对土地（房屋）现状调查登记环节作出了如下细化规定： 1.拟征收土地的使用权人应当包括土地承包经营权人、土地经营权人、集体建设用地使用权人（含宅基地使用权人）、其他地上附着物和青苗所有权人等权利人。 据此，咱农户无论如何都有资格参与土地现状调查，而不是由村集体直接替我们填表就算调查完毕。实践中，一些地方的调查流于形式，甚至只是由村委会基于现有的台账等材料进行填写，这显然是不符合新规中的操作要求的。 2.拟征收土地所有权人、使用权人不能参加土地现状调查的，应当书面委托他人参加。此即明确房屋权利人的知情权和参与权，那种“我在外打工/上学完全没人通知”的情形不允许再出现了。 3.拟征收土地所有权人、使用权人等对调查结果有异议的，应当在公示期内提出，有关部门或者乡镇政府应及时核查并提出处理意见。 也就是说，对调查登记结果“提出异议”是咱农户的权利，且只要提出了就得有回音，否则应视为征收部门未全面履行法定职责，被征地农民有权进一步实施救济。 在明提示在明律师建议各位格外重视“提出异议”的权利，尽量在咨询专业律师后提出，切不可两眼一摸黑“为了提出而提出”，而是要有能力将影响我们补偿安置利益的根源问题提准确。 而就这一《通知》的示范文本，在明律师则重点提示各位一点，即调查登记时对无证房屋及面积的认定和处理。 由目前发布的示范文本不难看出，宅基地上房屋在城中村改造中得到补偿的关键在于要有合法的确权登记证书而不是无证。 示范文本的表格中明确设有“不动产权利证书号”一栏，且需填写村民住宅依附的宅基地面积。 这就意味着，对超占面积或者无证面积，在调查登记表中的“备注”栏将要有所体现。究竟给不给补偿，就看征收方的相关部门如何对这些争议面积进行认定。 在明律师要提示广大被征收人的是，“无证”绝不等于“违建”，更不能直接得出不予补偿的结论。广东省各地因历史遗留原因形成的无证面积众多，需结合准确的建造年代和规划许可状况逐一认定，不可一概而论。 一旦在该环节中出现不利于我们的情形，一定不要慌乱或者盲目签字认可，而是要第一时间咨询专业律师，在律师的指导下从容应对，寻求对调查登记结果的有效救济，争取改变不利于我们的认定结论。 我们常说“千里之行，始于足下”，2025年我们也可以说，“千亿城改，始于调查登记”！（王小明/文）