在《城市房屋拆迁管理条例》适用的年代，被拆迁人和房屋承租人同为法定的补偿对象，这一规定似乎比今天的590号令还要全面和周到。
但倘若某一项目的拆迁许可证到期后未再续期，此时被拆迁房屋的承租人还有权申请拆迁行政裁决吗？是不是一旦申请裁决“过期”就只能去向房屋所有权人主张民事赔偿了？
北京在明律师事务所的合伙人陈丽芳律师曾在2019年代理过这样一起案件——承租房屋经营酒店的企业申请补偿裁决，却被市建委以不是被拆迁人，且拆迁许可证已过期为由不予受理。那么，市建委的答复是否合法呢？案件从基层打到省高院，最终的裁判结果又会如何呢？涉案企业又能得到怎样一笔补偿裁决呢？
【基本案情：拆迁许可证时代的遗留纠纷，承租人的补偿不管裁决？】委托人某酒店有限责任公司于2008年在吉林省吉林市某市场内租赁4-6层共1000余平方米写字楼用于经营快捷酒店，租赁合同约定的租赁期限为10年。
2010年12月，当时的吉林市城乡建设委员会（以下称“市建委”）向市铁建办颁发了第84号“xx市场改造工程”房屋拆迁许可证，涉案快捷酒店租赁的写字楼在拆迁范围内。该拆迁许可证的有效期最终延至2011年6月，其后未再续期。
拆迁项目启动后，委托人某酒店公司多次就补偿事宜与当时的市铁建办协商，但始终未能签订拆迁补偿安置协议。这期间涉案写字楼的1-3层已被拆得只剩下框架，4-6层虽未被拆除但已彻底丧失使用价值。
直到2015年5月，某房地产开发有限责任公司委托某房屋拆除公司将涉案写字楼完全拆除，然而此时某酒店公司仍未得到应得的停产停业损失、装饰装修损失等的补偿。
2016年7月，委托人向市建委申请拆迁行政裁决，市建委于同年10月作出《行政裁决不予受理通知书》，认定某酒店公司不是被拆迁人，且被拆迁房屋并非在拆迁许可证有效期内被拆，由此引发的补偿诉求不应由市建委裁决。
眼看着自己被晾了这么多年，房子都没了却没人管补偿的事儿，某酒店公司决定走法律途径捍卫自己的补偿权益。委托人于2017年1月向吉林市人民政府申请行政复议，但在2017年6月市政府作出第8号《行政复议决定书》，对市建委作出的《通知书》予以了维持。
委托人于是向当地区法院提起行政诉讼，但区法院基本采信了市建委的一套说辞和理由，一审判决驳回了某酒店公司的诉讼请求。
委托人并不气馁，于2018年向吉林省吉林市中级人民法院提起上诉。二审法院倒是在审理中认可了委托人的“拆迁当事人”即补偿对象资格，但却指出其未在拆迁许可证有效期内申请补偿裁决，而拆除房屋行为发生在拆迁许可证期满后数年。
此时上诉人若想主张损失的补偿，应当通过民事侵权纠纷化解渠道加以解决，即向房屋的出租方或者拆除公司索赔，市建委在拆迁许可证到期后已不再对该案纠纷具有裁决的职责。结果，市中院经过一番说理认定一审法院“主要事实认定清楚”，判决驳回了上诉。
眼瞧着案件经过行政复议、一审、二审却得不到任何补偿裁决，某酒店公司委托了北京在明律师事务所的陈丽芳律师，希望通过再审程序掀翻此前的不利裁判，重新争取回获得补偿的机会。
那么问题就在于，这过了期的拆迁许可证是否意味着房屋承租人的拆迁补偿就此没人管了？复议机关和两审法院这种“过时不候”的认知是否正确呢？
【提审后力挽狂澜：2000余万元各项拆迁补偿落袋】2019年，陈丽芳律师指导委托人向吉林省高级人民法院申请再审，请求撤销原审判决并指令吉林市以外的法院再审或对该案予以提审。
吉林省高院经再审审查认定，根据当时适用的《城市房屋拆迁管理条例》第13、15条等的规定，某酒店公司作为房屋承租人也是拆迁当事人，享有获取补偿不成情况下申请行政裁决的权利。
而拆迁许可证是否期满，是限制、监管拆迁方的规定，不应对被拆迁人的补偿权益产生不利影响。本案被诉《行政裁决不予受理通知书》及相应复议决定、裁判的观点于法无据，应当得到纠正。
2019年7月，本案在历经坎坷后终于峰回路转，省高院作出裁定对该案直接提审。2019年7月29日，吉林省高级人民法院经再审审理作出（2019）吉行再20号《行政判决书》，认定某酒店公司作为被拆迁房屋的承租人有权向市建委申请行政裁决，且其不因拆迁许可证到期而丧失补偿主体资格。当时的拆迁许可证制度是为了监督拆迁人依法及时高效行使拆迁职权，有效期的限定不对被拆迁人产生不利影响！
案件结果省高院据此作出再审判决，撤销本案原一审、二审判决，撤销原吉林市城乡建设委员会于2016年10月作出的《行政裁决不予受理通知书》，撤销吉林市人民政府作出的8号《行政复议决定书》，责令市建委于本判决生效之日起30日内作出拆迁行政裁决。
基于这一份令全案彻底翻盘的再审胜诉判决，早已更名为吉林市住房和城乡建设局的原“市建委”经过细致的审查和沟通，最终于2021年11月作出（2019）吉市住建裁字第001号《行政裁决书》，由xx房地产开发有限公司向某酒店公司支付营业损失、装修补偿和设施设备补偿共计2000余万元！委托人的合法权益终于得到了最强有力的维护！
在明提示通过本案胜诉，如今已是北京在明律师事务所合伙人的陈丽芳律师要提示广大被拆迁人的是，任何时候都不该有“管拆不管补”的情形上演。拆迁补偿也好，征收补偿也罢，其核心要义都是要基于拆除房屋的行为支付补偿作为对价，而不是先侵权拆除房屋，再由当事人跑前跑后、求爷爷告奶奶去为自己的损失讨公道。
本案中省高院的再审观点即符合了“有拆迁必有补偿”的朴素认知，而不将矛盾推给民事主体之间去解决。被拆迁人也要牢记，万万不可盲目通过民事诉讼途径去找房东或者拆除公司索赔，那将令我们居于十分被动和不利的地位。（王小明/文）
