无证即违建，不存在任何例外情形，这或许就是当下乡镇街道在查处违法建设时秉持的认定标准，可谓是简单直接“一刀切”。但问题在于，这么认定当真具有合理性吗？经村委会许可，建造在集体建设用地上的无证自建房屋也非得限期拆除不可吗？
日前，北京在明律师事务所赵秀津律师团队的谭程泽律师就代理了这样一起案件，让我们看看法院会对如此作出的限期拆除决定书给出怎样的裁判观点。
【基本案情：近20年前的300平米自建房难逃限期拆除？】委托人牛先生自1995-1996年起即租赁了该村的一处闲置的养殖用地，面积972平方米，牛先生每年向村委会支付租金。
2006年原有租赁合同到期后，牛先生继续与村委会签订《土地租赁协议》，约定由其继续租赁其正在使用中的972平方米土地用于养殖或仓储，租期25年。后牛先生在该地块内陆续建造了4栋砖混彩钢结构房屋，经乡镇街道在此次查处中测量面积为300平方米。
2024年5月，当地镇政府对涉案建筑物进行了现场检查、勘验，并函询市规自委xx分局确定其未取得乡村建设规划许可证，就此认定涉案建筑系违法建设。
数日后，镇政府即作出第15号《限期拆除决定书》，责令牛先生于3日内自行拆除涉案自建房屋，逾期将组织强制拆除，同时告知了牛先生申请复议或者提起诉讼的权利和期限。
眼看着自己付着租金建起来的房屋要被作为违建拆除，牛先生自然不会坐以待毙。他认为自己的自建房屋建造于2008年《城乡规划法》施行前，应当得到更为温和、适度的处置，做到尊重历史照顾现实。
2024年11月，牛先生在北京在明律师事务所赵秀津律师团队的谭程泽律师指导下，向B市某区人民法院提起行政诉讼，请求撤销涉案15号《限期拆除决定书》。
【律师解析：违建事实认定不清，限期拆除决定应予撤销】2024年12月30日本案公开开庭审理。庭审中，被告镇政府辩称涉案房屋确未取得规划许可手续，仅此一点即可依据《B市城乡规划条例》的规定认定其为违法建筑并作出被诉《限期拆除决定书》，请求法院驳回牛先生的全部诉讼请求。
赵秀津律师团队的谭程泽律师则强调，本案涉案房屋系基于原告2006年与村委会签订的《土地租赁协议》而建造的，且有2022年村委会法定代表人出具的《证明》一份证明其沿革演变过程。
涉案用地经查为村庄建设用地，不存在占用农用地的情形，且原告并未完全改变房屋用途。部分房屋仍用于养殖和堆放养殖用的料草。
综合上述情形可知，涉案自建房虽因历史遗留原因未及时办理乡村建设规划许可证，但却与一般的“私搭乱建”有着本质的区别，在处置时应当予以区分对待。被诉《限期拆除决定书》却对涉案房屋的实际情况未予考虑，简单作出责令限期拆除的严厉处置，其认定事实不清，证据不足，且处置明显不够合理、适当，不符合行政法上的比例原则。
案件结果2025年1月26日，B市某区人民法院经审理作出（2024）京0113行初561号《行政判决书》，部分采纳了在明律师的代理意见，一审判决撤销被告镇政府于2024年5月作出的第15号《限期拆除决定书》。委托人的合法权益得到了初步维护。
在明提示通过本案，赵秀津律师团队的谭程泽律师要提示大家的是，存量无证房屋在处置上应当秉持“最小损害原则”，既解决违反村庄规划的情形，又兼顾保障房屋当事人的正当权益。而限期拆除却是其中最为严厉的处置措施，造成的影响是最大的，其作出显然需要符合更为严苛的事实和证据标准，否则不应成为乡镇街道等查处部门的首选项。
对于咱老百姓而言，也应当不断增强“办证”意识，尽早为自己的存量无证房屋补办证件，确保其合法性无忧。（王小明/文）
