关于福州楼市，坊间一直流传四大鬼城的说法：东琅岐、西竹岐、南葛岭和北桂湖。而桂湖似乎正在坐实这一称呼，不仅入住率低，而且房源流动性差，房价持续探底。

近日，阿里法拍平台上架一套福州温泉城48.1㎡带装修公寓，起拍价仅约16.8万元，折合单价3500元/㎡，创下片区法拍房源历史新低。

01 从“价格高地”到“价值洼地”

桂湖板块最初定位为“温泉生态休闲小镇”，主打低密度生态居住区。随着碧桂园、阳光城、世茂等房企进驻，板块房价一度攀升。2018年，桂湖新房精装均价达1.2-1.3万元/㎡，部分楼盘巅峰时期甚至触及1.5万元/㎡。

然而，这一增长势头未能持续。时光流转，截至2025年1月，桂湖板块新房网签均价已跌至8000-9000元/㎡，市场冷清，2025年1月因无签约数据未被纳入福州五城区房价统计，成为唯一“零成交”区域。

存量积压问题同样严重，据统计，2022年桂湖可售房源就达2346套，去化周期长达34.4个月，远超福州平均水平。如今三年过去，这一趋势只增不减。曾经的“潜力股”，如今沦为福州楼市的价格洼地。

02 被“横腰斩断”的未来

桂湖的衰落并非偶然，而是多重因素叠加的结果。首先地理与规划缺陷限制了板块发展。桂湖被山坳包围，开发空间受限，难以形成连片居住区。板块最初定位“旅游地产”，但缺乏如贵安板块的龙头企业带动，配套推进缓慢。例如，燃气因入住率低迟迟未开通，商业招商多年未果。

其次，配套严重滞后是板块发展的致命伤。交通方面，北二通道原定2023年通车，但延期后通勤时间仍难缩短，让市区购房者望而却步。教育资源不足，则徐中学桂湖校区2024年才投入使用，比同期贵安板块晚数年。商业方面，板块内无大型商超，居民生活依赖底商，便利性远低于其他新区。

供需失衡与投资属性崩塌进一步加剧了桂湖的困境。板块长期依赖“低价引流”，吸引外地投资客，但过度开发导致供应过剩。2023年，融汇置业名下69套公寓及5套商墅被法拍，起拍单价仅6685元/㎡，进一步冲击市场信心。此外，拆迁户低价抛售（部分房源挂牌价仅6000元/㎡）加剧价格踩踏。

最后，板块定位失焦也是关键问题。桂湖既未成为“旅游目的地”，也未发展为“睡城”。缺乏产业与就业机会，常住人口增长停滞，难以支撑房价。

03 未来能否绝地重生？

尽管桂湖板块面临诸多困境，但未来仍存在一定转机。交通改善或许是板块复苏的关键。北二通道若全面通车，或可缩短通勤时间，但需配套同步完善。目前板块仍依赖自驾，公共交通匮乏，吸引力有限。

政策与开发模式调整也是重要方向。桂湖可结合温泉资源发展康养、旅居项目，避免与主城区刚需盘直接竞争。同时，引入龙头房企整合开发，参考贵安模式打造复合型社区，或许是破局之道。

04 结语

桂湖的衰落，是城市规划与市场规律碰撞的缩影。它提醒我们：缺乏产业与配套支撑的“概念板块”，终将面临价值回归。对于购房者而言，低价虽诱人，但“看不见的坑”更需警惕。而对于城市管理者，桂湖的教训或许在于——新区的生命力，不在于图纸上的宏愿，而在于每一步扎实的兑现。