房地产市场已然发生了重大变革，可不少人仍深陷房价的惯性思维之中，浑然未觉。

下面一组数据，便能清晰地展现出房地产行业正步入全新阶段——从增量时代迈向存量房时代。

如今，诸多重点城市的二手房成交量已超越新房。

在2023年，这种趋势尚不显著，但到了2024年，分化态势明显加速。

倘若你还未摆脱过去对房价的固有认知，仍幻想房价会暴涨甚至普涨，那么在你犹豫不决的过程中，所持资产价值极有可能不断缩水。

毕竟，当下房地产价值回归的趋势已十分明朗，存量时代已然来临。

进入存量时代，房地产对经济增长的直接拉动作用逐渐减弱，社会资金对房地产行业的投资也随之减少。

数据显示，全国房地产开发投资增速已连续两年呈现负增长态势。

在此背景下，房企之间以及房地产行业的既得利益群体间竞争愈发激烈。

2024年，我们明显看到新房的得房率有所上升，容积率下降，整体价格也有所降低，呈现出降价增配的态势，这在过去是难以想象的。

当然，存量时代最显著的特征，当属二手房成交量持续攀升。

这是必然的结果，因为所有售出的新房最终都会转化为二手房，二手房市场规模势必日益庞大。

即便只有一小部分人选择挂牌出售，随着基数的不断增大，二手房挂牌量也会居高不下，市场竞争愈发激烈，二手房成交量也随之快速增长。

克而瑞数据表明，2024年全国30个重点城市二手房成交面积达2.3亿平方米，创下历史新高。

其中，二手房成交份额占比高达59%，也就是说，重点30城二手房成交占比近乎六成，新房成交占比仅为四成，二手房成交量已远超新房。

相较于2023年，这一趋势更为凸显。

例如，2023年长沙楼市一二手房成交量占比为1:0.7，新房成交量远超二手房；

而到了2024年，这一比例变为1:2.4，二手房成交量实现了对新房的碾压。

杭州的情况也类似，2023年一二手房成交量占比为1:0.8，新房领先；2024年则变为1:1.8，二手房成交量后来居上。

此外，南宁、青岛、佛山、深圳、厦门、郑州、东莞、西安等城市，2024年二手房成交量均显著上升，且超过新房。

不仅如此，新房土地供应量减少，卖地收入连年下降，同样是房地产进入存量时代的重要特征。

二手房销量走高，本质上是价值回归，以降价换销量。

虽然新房交付风险也在一定程度上影响二手房销量，但远不及以价换量的影响大。

毕竟，新房交付风险早在2022年就已凸显，当时房企债务违约频发，可新房成交量仍高于二手房。

2023年，二手房成交量高于新房的城市也为数不多。

直至2024年，二手房销量走高的趋势才愈发明显，主要原因在于2024年二手房挂牌量处于高位，各大城市二手房纷纷以价换量。

据国家统计局公布的70城房价数据，2024年二手房同比降幅超过10%的城市至少有10个以上，其中还包括部分一线城市。

要知道，这只是官方数据，实际行情或许更为严峻。

除了房地产市场预期不佳，更关键的是存量时代二手房挂牌量过高，为促成交易，卖家只能相互竞争，不断压低价格。

面对房地产市场进入存量时代这一现状，我们必须摆脱过去的房价思维惯性。

对于品质欠佳、房龄较长的房产，应适时套现或优化。

即便2025年提出止跌回稳的目标，这类房产也难以稳住价格。

普通购房者切勿再奢望通过房产投资实现大幅升值，全民炒房的时代早已远去。

作为普通买房人，在存量时代买房，首先要关注家庭债务，切勿盲目加杠杆。

因为未来房地产流通性大概率不如从前，整体需求呈下降趋势。

若盲目加杠杆，却未充分考虑家庭债务，而房子流通性又放缓，一旦遇到突发情况，房产不割肉就难以变现。

至于资金充裕、无需担忧家庭债务的购房者，可以重点关注品质楼盘。

虽然难以确定这类楼盘后期是否会上涨，但因其品质优势，后期愿意接盘的人相对较多，毕竟未来市场将以改善需求为主。

不过，无论何种类型的购房者，2025年买房都需谨慎行事。