日前全国“两会”上，住房和城乡建设部负责人再度释放房地产市场的重磅利好——2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，因地制宜实施改造，鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅……

这意味着，2025年将迎来城市更新规模巨幅扩张的一年，各地房龄超过25年的城镇老旧房屋都有望迎来内容各不相同的改造提升。那么，城市更新的增量将会给城中村改造带来怎样的影响呢？二者间又能否产生类似于“藤原效应”的相互作用呢？

在明律师首先要帮助大家明确一下“两会”《政府工作报告》及住建部记者会上提及的这一组概念：城市更新和城中村改造，二者在当下是完全不同的两回事。

简单而言，对现有房屋“拆除新建”的可能是城中村改造，而“只修不拆”的则是城市更新。

之所以讲“可能是”，这是因为危旧房改造也可能以“原址拆除复建”的形式开展，但却不涉及征收拆迁和补偿安置，与广大公众所期待的城中村改造有较大差异。

另一方面，城中村改造也包括拆除新建、整治提升和拆整结合三种方式，后面两种都不涉及征收拆迁和补偿安置，能让大家真正住上崭新安置房的将是第一种。

这样的对比应当说一目了然。在实务中二者无疑具有排他性，一处房屋要么城中村改造，要么城市更新，不可能两个都赶上。

站在咱老百姓朴素的认知和希望上，在明律师祝愿每户都能赶上城中村改造，而不是在现有老房子的基础上去修修补补。

笔者认为，二者显然是具有相互影响的，而且是积极的而非消极的影响。

首先，城市更新范围的大幅扩张不会反过来造成城中村改造项目的减少。原因就在于二者处于完全不同的“跑道”上——前者针对城市国有土地上的老旧小区，后者则面向集体土地上的宅基地房屋。

同时，城中村改造在此前新增100万套的基础上继续增加已成定局，而“2000年以前建成的城市老旧小区”则几乎覆盖了全部有更新改造需要的老楼，二者完全不在一个数量级上，故而不会出现相互挤兑的情形。

其次，城市更新中“拆除存量违建”是必经程序，不拆就不给更新，这是许多地方城市更新法规的硬性规定。故此，大规模铺开的城市更新势必带来更多的无证房屋认定和处置。一旦你的房屋被贴上了“责令限期拆除xx”类的文书，尽早委托律师提起救济程序几乎是保住房屋和利益的唯一希望。

同理，城中村改造中无证面积的认定和处置也是争议的焦点之一。二者在这一领域内是基本重合的，大家要多掌握这方面的应对手段，杜绝“以拆违促改造”等合法权益受损的情形发生。

再次，城市更新会对周边的房屋租赁市场造成拉抬效应，对城中村改造中临时过渡费的计算或可产生影响。

实践中，当城市更新项目涉及楼内上下水管道拆除替换时，需要将楼内供水切断并入户施工，会对居民的居住生活产生较大的影响。此时相当一部分居民为上厕所、洗澡、躲避施工噪音等刚需会选择外出租房居住，这就有可能导致更新项目周边房屋租金的上涨。

那么这一情形一旦出现，会否对当地征拆项目的临时过渡费标准产生影响是值得观察的。但有一点毋容置疑——城市更新项目的遍地开花将会间接拉抬房价，即经历过老旧小区改造的楼房整体价值都会上涨，这将对城中村改造等征拆项目的补偿安置造成有益的积极影响。

在明律师最后要提示广大被征收人的是，城市更新和城中村改造将在2025年接下来的10个月里“两翼齐飞”，成为带动房地产市场止跌回稳的双火车头。

对于咱老百姓而言，赶上哪一种都是好事情，都值得积极参与和认真应对，而不能一句“我不同意”就将自己撂在大多数居民的对立面上。

这两种项目，同意实施是基础，怎样实施和补偿利益损失才是我们要去探讨和争取的问题所在。

这一过程中每户居民都无法置身事外，都将面临这样或者那样的补偿安置、房屋拆除、物业管理、邻里关系等纠纷。

那么一旦需要法律咨询时，别忘了及时联系在明律师，我们将用13载的房屋、土地领域案件代理经验为您的2025年保驾护航。（王小明/文）