这段时间，关于地产融资“三道红线”的分析其实非常多，今天也是应朋友的邀请，一方面科普一下“三道红线”，另一方面谈谈我对国家需要什么样的地产企业的个人看法。
大家都知道，在国内抛开政策因素谈任何事情都是不切实际的。改革开放以后为什么我们发展的这么好，离不开我们国家体制下政府做好了全局规划以及对社会各界（包括企业）的政策引导。
十几年前，我还在大学里学税法的时候，老师讲到土地增值率的时候提到一个很普通的优惠政策：建造普通标准住宅土地增值额小于20%免征土地增值税。这一个小点我过来10来年还记得非常清楚，就因为老师当年对此是这么解释的——国家鼓励房地产企业给老百姓造便宜的好房子，如果没有在拿地之后赚暴利，只是一个比较合理的利润，那国家在税收上就给足优惠了。
这个事情也对我有不小的影响，帮我从一个普通的高中生，真正转型成了一个经管类专业的大学生，因为之后看问题我都会尽量考虑政策导向的影响，以便更加全面的分析问题。
这次国家给房企们定的“三道红线”，虽然还是在征求意见的阶段，但是其导向性已经非常明确了。下面，从我一个搞金融的视角给大家分析分析。
首先，第一道红线是“剔除预付款后资产负债率大于70%”。
可能炒股的朋友会比较清楚，但是不是做金融、经济方面的朋友不太懂什么意思。简单来说，任何一个企业的资源都是企业的资产，但是来源都只有两个方面，一个是股东投入的，另一个是从债主那里借的。那么资产负债率这个指标，等于负债除以资产，用白话说就是衡量企业所拥有的资源，或者说资产，从比例上看有多少是从债主那里借的。
用直觉就能知道，一个人或者一个企业从债主那里借的钱如果占多数，肯定是很危险的。世界范围内一般公认的，超过这个水平风险就比较大的水平，恰好就是70%。就如同我们现行的买房政策一样——从2010年开始第一套房首付最低不低于30%，后来上调到35%，基本上和资产负债率不超过70%是同一个意思。简要总结一下，国家希望看到地产企业资产负债率低于70%，也就是一个杠杆不高的健康房地产企业。
那么“剔除预付款之后”又是什么意思呢？这个问题其实也很简单，其实就是初中数学题。如果分子和分母同时减去一个正数，那这个数是变大还是变小？——答案是变小。
对应到财务报表里面，企业预收到的货款，一方面是作为企业受到的现金作为资产入账的，同时预收款意味着企业未来要给付货物或者提供服务，所以预收款也是一种负债。考虑到当前房地产行业的实际情况，如果能够将房屋通过预售的方式卖出去，实际上总体风险是略有减少的。因此剔除预收款，正常情况下计算资产负债率的分子分母同时减少，资产负债率下降，对房企而言也是有利，也是符合政策实际的。
第二道红线是“净负债率大于100%”。
所谓净负债率，计算方式是有息负债减去现金资产后，与净资产的比值。可能这里净负债率不太好理解。举个例子来说，一个人借了100万的房贷，同时银行账户里有40万的存款，那么名义上这个人的负债是100万，但实际上他个人的净负债只有100-40=60万。换句话说，净负债更能反映企业实际的负债金额。
那么如果房地产企业没有踩这道红线，也就是说净负债除以净资产小于100%，或者说净负债比净资产要小。理论上这样的企业没有达到破产的标准，或者说即使破产了，股东投入的净资产能够完全补偿净负债，保证债权人的权益能够100%得到偿还（虽然实践上几乎不太可能）。
这样设计的原因和目的显而易见。目前房地产企业吸纳的社会融资很多，大头是银行、信托，其背后的资金很多也都是普通老百姓的。如果满足净负债小于100%的话，那么就算房地产企业破产，也能保证银行、信托的理财产品能够兑付本金，从而控制风险不向金融业传导。
第三道红线是“现金短债比小于1倍”。
这个比率的计算公式是经营净现金流与短期负债的比率，没有专业知识背景的可能理解起来有点困难。还是举个例子来说吧，比如说某个家庭一年要还12万的房贷，这个家庭的收入是20万元，支出是5万元，那么现金短债比就等于（20-5）/12=1.25。也就是说，现金短债比是房企经营一年能产生的经营性现金流入（不包括借贷的钱），与未来12个月需要偿还金额的比率。
显然，这个比率越高越好，越高越不容易出现流动性风险。反之，如果这个比率低于1，说明企业光靠自己经营、销售房产还不足以偿还年内到期的负债，一般情况下就必须借新还旧，才能把这个窟窿补上。否则这个企业就容易因为没钱还债出现债务违约。
所以这道红线下，房地产企业现金短债比率大于1，则这个企业通常来说不会因为现金不足出现债务违约。
综合来看，过去房价快速上涨情况下，就如同炒股的人想要场外配资多赚利润一样，房地产企业主动加杠杆、拼规模。当房价趋于稳定时，不少房地产企业选择借旧换新、拍地王拿融资的半主动加杠杆。上述的模式已经累积了不少风险，也引起了监管足够的关注。
而这次“三道红线”的指导意味非常清楚，国家希望看到的是健康的房地产企业，是风险不会向金融等其他领域传导的房地产企业，是不会因为现金不足导致债务违约的房地产企业。做不到这三条的企业，再想到处借钱，就俩字——没门！
