2024年,房地产还能支楞起来吗?

翼凯门说 2024-03-24 12:35:42

原创 UCANMAX 宜凯门 2023-10-20 17:22 发表于河南

年初,疫情结束,各界对2023充满期待,一季度也确实出现了开门红,但是4月以来,经济持续下滑,房产持续萎靡。

普遍反应是,市场信心不足,“疤痕效应”,刺激不动,普遍迷茫,“等待戈多”...企业不敢投资,居民预防式储蓄,叠加海外经济放缓,三驾马车均面临挑战,房市、股市、汇率悉数承压。

但,2024能否迎来拐点?房地产还能支楞起来吗?能买房吗?

刺激,治不了本

我总觉得一件事,需要通过大力刺激才去做的话,就已经晚了。趋利避害,趋乐避苦,这是人的基本理性,主导了所有经济活动。

比如鼓励二胎三胎,2016年,中国出生人口是1883.2万人,2022年直接跌到了956万人,一半出生人口直接就跌没了。

各地出台了刺激政策,收效甚微,核心原因当然经济问题。有人呼吁生孩子是社会责任,“如果生是社会责任,那社会应该承担抚养费用,如果生是个人责任,那么社会需要尊重个人选择"。

房地产也是这个道理。村里的二大爷有个轶事,“村里的猪集体便秘了,村长张榜四处求医。二大爷敲了敲烟袋说:如果使用了泻药和开塞露,也不管用,有没有想过很久没有喂食了。

二大爷的道理翻译过来是:不要看那些眼花缭乱的刺激。2024好不好,根本还是要看大家兜里有没有新钱。

7月24日会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策”,明确稳楼市基调。

7月27日,降首付和贷款利率,

8月改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷。

8月25日支持居民换购住房有关个人所得税政策。

8月30日,广州、深圳宣布执行认房不认贷政策。

8月31日,央行、金融监管总局发布通知,降低存量首套房贷利率,首套和二套最低首付比政策下限统一为不低于20%和30%,

9月1日,北京、上海等多地宣布落实认房不认贷政策;天津取消非城六区限购。

9月5日以来,沈阳、大连、南京、青岛、福州、郑州、合肥、武汉全面取消限购。

这一系列政策组合拳,力度为过去十年之最,诚意满满。但2023年上半年,全国商品房销售面积同比下降11.8%,销售额同比下降9.2%。其中,住宅销售面积同比下降12.6%,销售额同比下降10.5%。这是自2015年以来最差的表现。

我所在的大郑州,解除限购这么大的事情,也没有溅起水花,还是让我有点意外的。

L型底,能持续多久?

真话,不中听,干货,没流量。

如果能准确预测,就应该叫"V""U"型,而不是“L”型底了。

现在有一种现象,越来越多的社会底层人沉迷于宏大而无用的叙事。这不是一个好现象。

经济史告诉我们,古今中外,经济发展好的时候都有一个基本特征:放水养鱼,减轻税负,尊重常识,勤劳务实,问题导向的实用主义。经济不好的时候,债务危机、信用缺失,舆论极端、社会动荡。

所以保交楼不仅是个经济问题,是社会政治问题。

2023年上半年,全国期房交付率仅为54.8%,创历史新低。其中,一线城市期房交付率为46.9%,二线城市为55.1%,三线城市为57.2%

2021年房地产热词是“延期”,2022就是“停工”,2023是“保交楼”,2024年可能是“房企重组”、“清算”或者“防止大面积烂尾”,这之后或许才会回暖。

3年也好,5年也好,但再大的雨也会总停,阴霾也总有散去的一天。

人始终是情绪动物,大部分人都缺乏理性思考的能力。

乐观的时候会过分乐观,悲观的时候过分悲观。做投资恰好与之相反,当人们都乐观的时候,我们反而要悲观一点,当人们都悲观的时候要乐观一点,逆着走,有机会。

2024虽然不是底部的结束,但新的机会往往孕育在这死亡期。

所以要减少债务,谨慎开拓,积极关注变化,等待时机。

2024年,房地产还能支楞起来吗?

一个时代,造就一个行业。可惜时代不会倒转。

中国的城镇化,可能在人类历史上绝无仅有。但现在房地产市场,预期变化了,刚需缩水了,改善暂停了,远郊不热了。这种情况之下,2024年,房地产还能支楞起来吗?

1、供需关系将逐步平衡

改革开放四十年来,中国城镇居民从筒子楼住到住宅小区,从全民蜗居到基本适居,住房事业取得巨大进步,城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套,套户比从0.8增至1.09。住建部公布的2019年城镇人均住房建筑面积39.8平方米。

一般而言,套户比小于1,表明一国住房供给总体不足;套户比等于1,表明一国住房总体基本供求平衡;考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况,成熟市场的套户比一般在1.1左右。

从国际看,当前美国、日本分别为1.15、1.16,德国为1.02,英国为1.03,中国城镇住房套户比接近1.1,表明住房供给总体平衡。

但是也要看到不均衡:城市发展不均,拥产不均,产品需求不匹配,改善和豪宅缺乏,这些都是未来的机会点。

2、价格脱离支撑

房价收入比,是指住房价格与城市居民收入之比。

按照国际惯例,比较通行的说法认为房价收入比在3---6倍之间为合理区间,如考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。

我国大部分大中城市房价收入比超过6倍,其中北上广深、沈阳、贵阳、南京、大连和西安的比率都超过了10,郑州也超6。

显然居民收入支撑得很辛苦。

3、出生率下降

2016年,中国出生人口是1883.2万人,2022年直接跌到了956万人,一半出生人口直接就跌没了,这里面有很多原因,但是房价太高,年轻人生活压力太大,绝对是主要因素之一。

人口出生率下滑会带来一系列的不良连锁反应,房价是首当其冲的。

4、刚需和改善支撑市场

根据克尔瑞统计的数据,购房客户中郑州改善客户占比由2015年的20%上升到2021年的45%,且在进一步的上升。

2010-2016年是郑州刚需置业高峰,主力产品为90㎡小两房。

经过近几年的打拼,其中一部分人有了足够的积累,区域性改善盘就成了近两年的香饽饽,支撑市场。

但一二线城市的教育、医疗等资源对地市的虹吸效应,源源不断的人涌入,刚需也仍会是未来的主力。

其实,即使是当下,依旧有很多人需要房子,比如年轻人结婚需要婚房,有添丁的家庭需要置换房子,想让孩子上优质学校的有购学区房的需要等等。

在买房这事上,还得结合实际!

最后

从2022年开始,问题楼盘数量不断增多,延期交房的项目遍地开花,连带着大家对于整个房地产市场都不看好了。

经济预期不好,再加上市场情况悲观,政策出台,但是市场却是不见好转,大多数人都处于一个观望的状态。

2024年,楼市将面临诸多变数,从政策调控减小到结构性的市场变化,再到房企的债务压力。这些因素将共同塑造未来房地产市场的格局。

对于投资者和购房者来说,需要更加谨慎地分析市场情况,关注结构性的特点,选择适合自己需求和风险承受能力的投资方式。

同时,财务规划和风险管理也至关重要。在不确定的楼市环境中,理性决策和多样化投资可能会是明智之选。

最终,未来的楼市走势将取决于多种因素的综合影响,所以要保持警觉并及时调整策略。

Jcak.G丨文

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