征收国有土地上房屋必须满足两个前提条件，一是“为了公共利益的需要”，二是“确需”征收房屋。对仅有一小部分面积被划入征收红线范围内，且“部分征收”不影响建筑整体安全和使用功能的，征收范围应当严格控制在规划红线内的部分，而不应随意“越界”扩大范围。对可拆可不拆的，当下的政策应是不拆，同时要充分尊重被征收人的意愿。
2023年，北京在明律师事务所的张春韬律师在云南省昆明市代理的一起案件中就遇到了“小部分面积被划入红线却要整片拆除”的问题，那么最终市政府作为复议机关会给出怎样的见解呢？
【基本案情：“征小拆大”的房屋征收范围公告】委托人是昆明市某园艺有限公司，其在昆明市xx区拥有仓库等房屋及国有建设用地使用权。2023年1月，xx区人民政府作出《关于xx区xx路市政道路建设项目及周边国有土地及国有土地上房屋征收范围的公告》（以下简称《征收范围公告》），其中赫然出现了这样一句话：
若出现一幢房屋或一宗国有土地仅有一部分在红线范围内的情况，则整幢房屋与整宗国有土地使用权及其地上房屋、建（构）筑物全部纳入征收或收回！
这一下可是让委托人傻了眼——自家企业仅有几百平方米土地和一座仓库的一角被划入了征收红线范围内。这部分面积不足整宗土地面积的5%，且可以与其他房屋和整宗土地分离，分离后也不影响剩余房屋、土地的功能、使用和安全。那么按此《征收范围公告》所说，自家企业岂不是全都要被征收拆除了？
面对这迫在眉睫的难以估量的巨大损失，委托人赶忙找到了北京在明律师事务所的张春韬律师，希望法律能帮助自己保住大部分企业用房和国有建设用地，将自己所受的影响降到最低。
那么，这样一份有着“征小拆大”“扩张被征收范围”特殊规定的《征收范围公告》究竟是否合法呢？
【律师解析：房屋征收范围不容任意扩张】张春韬律师在全面审视了这份《征收范围公告》后查阅了云南省和昆明市国有土地上房屋征收的相关法规规章，指导委托人向昆明市人民政府申请行政复议，请求撤销涉案《征收范围公告》。
复议审查中，被申请人xx区政府坚称其所作出的《征收范围公告》只是征收中的中间性、阶段性、过程性和准备性行为，其所划定范围并不直接影响被征收人的权利义务，而是要通过最终发布的房屋征收决定去实现影响。
在房屋征收决定尚未作出的情形下，被征收人有权对该《征收范围公告》提出意见或建议保障自身权利，或在房屋征收决定作出后申请复议、提起诉讼。本案中申请人当下即申请行政复议，明显缺乏必要性，也不符合行政复议的受案范围。
张春韬律师则指出，涉案《征收范围公告》绝非被申请人口中的“中间性、阶段性”行为，而是与一般征收项目的此类公告存在显著差异的直接影响到被征收人权利义务的行为。
本案《征收范围公告》中前述“若出现……全部纳入征收或收回”的规定，已经明显突破了“征收范围公告”这一行为通常具备的中间性、阶段性特征，已对委托人的房屋产权产生了直接的影响。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条的规定，征收城市房屋需具备“公共利益”和“确需”两个必要条件。而本案中被申请人的《征收范围公告》在征收红线范围外随意扩大征收拆除房屋的范围，既与公共利益的需要无关，又并非“确需”征收、非拆不可，这一“征收范围规定”涉嫌对行政权力的不当扩张和滥用，依法应当予以纠正。
而从征收拆迁的“技术层面”和“合理性”角度考虑，涉案《征收范围公告》中的上述表述同样经不起推敲。
张春韬律师进一步分析指出，当只有部分房屋、土地被划入征收范围时，应当综合考虑涉案房屋、土地能否与其整体分离，分离后是否影响剩余部分的实用性、安全性从而决定是否进行整体征收。
本案中，申请人的房屋仅有一座仓库的一部分位于征收红线范围内。该仓库是一幢独立的建筑，在物理上不与其他建筑物相连，在功能上不影响其他建筑物的使用，所占土地与征收范围内其余空地面积之和不足整宗土地面积的5%。
此时征收方若主张将整片房屋和土地全部予以征收、拆除，明显不具有合理性和必要性。在违背委托人意愿且无明确法律依据的前提下，涉案《征收范围公告》中的这部分内容明显违法，应当由复议机关及时予以监督和纠正。
总而言之一句话，征收方仅有权对征收红线范围内的房屋和土地实施征收，依法无权对征收红线范围外的哪怕一寸土地采取行动。任由征收方对征收范围进行“扩大解释”，是对被征收人合法财产权利的粗暴侵害，完全不符合《民法典》保障公民合法物权的精神，也严重不符合行政行为所应遵循的比例原则。
案件结果2023年6月9日，云南省昆明市人民政府经延期审理30日作出云昆政行复决字〔2023〕第54号《行政复议决定书》，认定xx区政府作出的《征收范围公告》中的前述假设内容违法，应予撤销。
鉴于被申请人在复议审理期间自行撤销了涉案《征收范围公告》，市政府最终决定确认xx区政府于2023年1月作出的《征收范围公告》违法。委托人的合法权益得到了强有力的维护。
在明提示张春韬律师团队要提示广大被征收人的是，本案中涉案公司能够及时发现《征收范围公告》中对自身权益产生重大影响的少见内容，尽早咨询并委托律师介入案件，是十分值得肯定和借鉴的做法。坐等房屋征收决定、征收补偿决定作出是不行的，而是要将补偿纠纷化解的窗口尽可能往前提，为律师的操作和自己的协商谈判预留更为广阔的空间和更多的可用手段。本案堪称被征收人及时救济权利的典范案例。（王小明/文）
