过去楼市遇冷，救市政策一出，楼市旋即升温，房价也如春江水暖般迅速反弹。然而，这两年的情形却有了微妙的变化。据我观察，自2023年起，救市政策接连不断，到了2024年初，各地更是加大了救市力度，但市场的反应却似乎有些冷淡。尽管看房的人数比以往多了些，但实际成交量却并未显著增加。显然，当前的购房者心态已不再是过去的急于入市，而是变得更为冷静和审慎。

这一变化背后的根本原因在于，今年以来，楼市整体走势低迷，不少城市和地区的房价都在下滑。这种趋势使得越来越多的购房者选择观望，期待房价能够企稳后再做决策。这种观望情绪随着时间的推移，愈发浓厚。

但值得一提的是，尽管市场氛围如此，当前的房价水平确实比以往更为亲民。同时，开发商也为了吸引购房者，推出了各种优惠活动，如打8折、打7折、买房送车位等，这些优惠措施无疑增加了购房的吸引力。

从全局的房地产价格动态审视，今明两年的房价走势大致以平稳为主。目前，众多房地产企业正面临资金流动性的挑战，亟需回流资金、降低负债。然而，自2023年起，各地纷纷推出了楼市救市策略，不仅众多城市降低了购房首付比例和房贷利率，甚至在2024年初，部分城市已经解除了限购措施。因此，近期内，房价大幅下跌的可能性较小，而房价在稳定的基础上进行折扣促销将成为新常态。

对于刚需购房者而言，当前的楼市环境可谓是一次难得的机遇。他们不仅可以享受到优惠的价格，还能在丰富的房源中精挑细选，找到最适合自己和家人的住宅。这种从容不迫的购房体验，在过去是难以想象的。

然而，目前大部分人受到“买涨不买跌”的传统观念影响，在购房决策上犹豫不决。回想前些年房价飙升时，人们几乎不考虑价格，有钱就买房，甚至不惜借贷。而如今，随着不少地区房价的回调，人们开始担忧购房后房价会进一步大幅下跌。这种担忧并非空穴来风，过去三年里，许多城市和地区的房价跌幅显著，部分热点城市郊区的楼盘价格跌幅甚至高达30%-50%。以郑州市绿博片区为例，某些楼盘2017年的售价高达15000-16000元，如今已跌至五六千元一平方米，让许多购房者承受了巨大的经济损失。这种案例并非孤例，许多城市和地区都出现了类似的情况，有的购房者甚至在购房不到半个月的时间里就见证了房价下跌30%的惨状。

但值得一提的是，房价的波动总是伴随着市场的起伏。尽管过去有些城市房价出现了较大幅度的下跌，但这并不代表未来的趋势也会如此。相反，随着各地楼市救市策略的实施，房价有望在稳定的基础上进行适度调整。对于刚需购房者来说，这无疑是一个值得把握的机会。他们可以利用当前的市场环境，精心挑选适合自己的房源，并在优惠的价格下实现购房梦想。

结合上述真实案例的启示和全国平均房价依然高位的现实，许多有刚性购房需求的家庭开始感到焦虑。他们担心，一旦购房，房价可能会继续下跌，从而让他们辛苦积累的财富和未来的经济压力都集中在这套房子上。毕竟，购买一套房产对于普通家庭来说，往往意味着要耗尽大部分积蓄，并要承受长达二三十年的房贷负担。若房价下滑，他们的家庭财富基础可能会大幅缩水。

然而，另一方面，如果他们选择在这两年暂时不购房，又担心房价会再次上演过去的快速上涨。当前，各地政府正积极出台救市政策，楼市利好消息不断，房价反弹的可能性不容忽视。更何况，在房价已经处于高位的背景下，如果继续上涨，将会使更多家庭难以承受购房的经济压力。

刚需购房者最迫切的需求是解决居住问题，但当前的市场环境却让他们陷入了进退两难的境地。他们既担心购房后房价下跌导致财富缩水，又担心错过购房时机而导致房价继续上涨。这种纠结和徘徊，正是当前楼市环境下许多刚需购房者所面临的真实写照。

可以说，当下的楼市走势真让马光远说对了，经济学家马光远，长期以来对房地产行业持有高度权威的观点。在过去的20多年里，他始终坚持看涨房地产市场的走向，并鼓励人们投资于房产，这让他在业内赢得了“真专家”的美誉。在2021年底，马光远再次发表了对未来几年楼市走向的新预测：

1、房企高负债的问题将会持续下去，未来房企将会面临洗牌；

2、政策调控方面也迎来转变，维持房地产行业的稳定是最重要的；

3、不要幻想过去楼市的“黄金时代”会重现，因为楼市调控的整体趋势是不会变的，楼市稳定依然是未来楼市发展的总体趋势。

很明显2024年房企高负债问题依旧没有解决，并且2023年以来楼市政策已经以救市为主了。并且根据最近两年楼市走势可以看出，我国总体住房资源已然出现过剩现象。受“房住不炒”理念的影响，人们的购房观念正悄然改变。这意味着，未来人们对住房的需求将大幅度降低，房子终究是用来居住的，购房人群的减少将对房地产行业产生深远影响，房价也不可能再像过去那样持续飙升。

然而，值得注意的是，部分经济繁荣的地区和城市，因其巨大的发展潜力和丰富的就业机会，仍然能够吸引大量人口持续涌入。随着人口的增加，这些城市和地区的房价仍有上涨的可能，预示着未来房价还有一定的上涨空间。

但与此同时，人口的流动总是双向的。有人口流入，也有人口流出。对于大多数经济相对落后的三四线城市来说，人口流失已经成为一个不可忽视的现象。随着人口的减少，这些城市的购房需求将大幅下降，甚至可能出现房屋供过于求的情况，房价自然会随之下跌。

目前，今明两年无疑是刚需购房者和部分投资客的理想时机，是刚需买房的好时机，同时也是一些投资客卖房的好时机。尤其对于一二线热门城市的居民来说，尽管当前房价暂处滞涨状态，但长远来看，上涨趋势仍不可小觑。因此，现在可能是捕捉优惠价格的黄金时期。而对于部分三四线城市，未来的房地产市场可能会步入长期的回调阶段，届时购房者或许能享受到更为宽松的选择空间。随着楼市的分化趋势愈发明显，“强者恒强，弱者恒弱”的法则或将成为未来房价走势的真实写照。