说实话，广州江景房是不缺买家的，南方面粉厂吹到15万+，还是有一众买家咨询。毕竟论新房来说，珠江主航道南向看江，也只有天河还有可选，可是都不便宜。

所以后航道的南向江景，从2020年中海观澜府开卖就非常吃香，几乎天河一半的价格，也可享受同样面宽的江景。后续连续几个江景盘也都个个卖爆，例如天悦江湾、时代大家、中海映澜台。来到2025年，上面几个江景房都陆续收楼，江景的口碑还是不错的，再叠加环岛路的陆续完善，生活气息日渐充实。

但后航道南向看江没有宅地了怎么办？可以改规划呀！所以我们就看到了本来是商业的大干围地块，改住宅成现在面世的全新盘江湾潮起。

2024年12月23号，海珠大干围地块被越秀以20.23亿元拿下，楼面价为33501元/㎡。

这个盘是否值得买，值得哪些人买？

1、先看位置，江湾潮起其实是之前天荟江湾的的商业地块，这次该规后，也是夹在了北面38层4.5米高loft公寓和南向17层的3.3米大平层之间。前后楼间距约50米。

住宅小区也是围合式，与商业区分开，大家关心的学铁商，也配套都有，学校是海珠外国语实验中学附属第二小学，属于宝玉直教育集团，环岛路开车过去大概5分钟。地铁有10号线的大干围地铁站，更近了，直线距离约700米，步行10分钟内。商业也在家门口，广百商业体海港汇。

居住氛围相当浓厚，中海观澜府1100户，天荟江湾公寓近3500户都已经交付。日后环岛路开通，交通会很通畅，不过现在如果往北走去南洲路，早晚高峰还是会塞车。其实也理解天荟江湾这块商业地块为什么改规划，如果同样4栋公寓，那么整个板块密度就会更大了，如果是住宅，至少户数可以少三分之二以上！

2、来看产品江湾潮起4栋住宅，37层高，分为高低区，高区从25层开始，两梯三户；低区是3层开始到23层，两梯四户，其中11、24是空中会所。

先看最吸引的高区产品，面积段大概137、164、196方，呈Y字布局，196方是全南向，后面两翼南北对流，西南是165方、东南是138方。

从现场138和196方的板房来看，江景体感非常炸裂，特别是196方的东南方厅，8米面宽，270度俯瞰江景。138方虽然户型稍小，但南北对流，该有的长阳台和江景，一样不少。

可以这样说，江湾潮起最值钱的就是这个江景房，溢价也不会低，但是对比旁边观澜府和映澜台来说，使用率上来了，130%+的使用率，这点来说产品是优势。而且高区产品有稀缺性，各面积段也就13套，首开只有1栋，特别是196方，我相信要靠抢的，我个人观感，餐客厅比观樾250还要大和震撼。

感兴趣江景，预算在2000万左右的，一定要去看看板房，会被惊艳到的！3、低区小户型低区小户型，从3楼开始到23楼，中建11层也是空中会所，可售卖20层，也是Y字布局，其中2户95方四房是全南向，119方分别在西南和东南侧。

销售也实话实说，低区前面是天荟江湾的天樾组团大平层，几乎是遮挡没景观的，侧面估计119方估计能有部分江景，还记得我刚刚说近50米的楼间距吗？所以119方背面也是被公寓楼挡着没景观，南面也是看房子。可以理解成住在前后都是房子的小区中间。

虽然没有景观，但从开放的板房95方4房来看，产品打造还是可以的，130%+的使用率，空间感都是拉满的，房间也不会特别小，对于刚需上车来说也是足够了。

我个人认为，这个盘最有价值是196方全南向江景房，其次是侧面137、164南北对流江景房，预计总价区间在1000-2000万。实话想要一线无遮挡江景，预算上不了太高的买家。这个后航道江景，无论在自住还是日后转手方面都有稀缺性，这点大家不用担心流通性。

至于低区产品，主打是产品力和周边学铁商、江畔生活配套，毕竟下来几分钟就到江边了。虽然没多少景观，但是自住舒适性还是有的，预计总价不会太贵，特别是低楼层，我猜总价5字头都可以上车。目前来说，虽然海珠新盘很多，但在临江板块，江湾潮起还是有一定稀缺性的。

优点总结

1，它是南洲板块内首个亲江的新规项目，阳台占比可达20%，实用率100%妥妥的，产品力对比周边二手高不是一星半点。

2，拥有稀缺的南向江景加持，做高低分区——以60米为界限，低区做偏改善产品，高区则是做江景大平层，也可以满足各种面积需求段，而且这样一来，定价更灵活，市场接受度更高，对于开发商来说，利润也能有保证，因为市场接受的预期也是高的。

3，项目旁边就是广百海港汇，是广州首个大型滨江海港城，集商务办公、休闲购物、酒店于一体，计划引进奢侈品牌旗舰店、五星级酒店、生态写字楼等业态。

4，地铁10号线，串联天河、越秀、海珠、荔湾四大组团中心区的轨道“加密线”，预计今年开通，距离地铁10号线大干围站，约650米

缺点总结

1，周边被工厂和城中村包围，环境一般般。石溪旧改进展缓慢，短期内城市面貌是没法改变了。

2，楼盘内部的体量小，内部园林空间可以想象的到

项目总结

越秀江湾潮起拥有高层江景+环岛路+广百海港汇+新规产品+立体花园社区，多重标签叠加，而且周边多是较为纯粹的改善、豪宅盘，有更出色的生活圈层和居住环境，等收楼时，商业已经有了，配套也已经成熟了。

业主步行约300米，还能直达滨江公园，在江边吹吹风，散散步，看船只赏日落，可以说，这块地的确定性是很强的，配套、环境以及自然资源都是所见即所得。

这些年，海珠后航道的江景盘虽说不少，但目前基本都已清盘或者接近收官，供不应求的局面让越秀江湾潮起优势明显。