和几年前形成鲜明的对比，2020至2021年，韩国房价最大涨幅超过40%，房价一度达每平米14万人民币，与全球排名第一的香港不相上下。那么这次为何韩国的房价在其政府不断干预的情况下还会持续下跌呢？

一

出口连续下滑，贸易逆差严重

众所周知，近些年韩国对于进出口贸易依赖较大，可以说对外贸易是韩国经济的重要支柱。但是对于海外市场的过度依赖，也存在着较大风险，近几年由于疫情等负面原因影响，全球经济持续疲软，需求不足，这对于外贸型经济的韩国来说无疑是重大的打击。

据央视新闻报道，韩国4月出口额为496.2亿美元，同比减少14.2%，月度出口从2022年10月开始连续7个月同比减少。4月进口额为522.3亿美元，同比下降13.3%，贸易逆差额为26.2亿美元，连续14个月出现逆差。这是韩国自1997年5月以来，贸易逆差持续时间最长的纪录。

韩国4月半导体出口额同比减少了41%，连续9个月呈现负增长。虽然汽车、船舶等出口有所增加，但半导体、显示器、石油产品、钢铁等主力出口商品的出口额都有所减少。韩国产业通商资源部指出，在全球半导体需求、价格同时下降的情况下，作为韩国最大出口产品的半导体出口不振导致韩国整体出口持续不振。

由此可见，韩国对外贸易的持续下滑很大程度上影响了居民的收入和对未来经济增长的信心，从而波及到房地产市场，房价下跌也就不足为奇了。

二

过高的杠杆与加息

像大多数房地产快速上涨的国家一样，人们倾向于把个人的财富增长与对未来生活的美好希望寄托于房子之上，不惜借取高额的贷款购房，而房价的快速上涨又刺激了居民债务的进一步提升。

根据国际金融研究所（IIF）发布的报告，韩国2022年第二季度家庭债务占GDP的比重高达104.3％，而韩国的家庭债务主要由抵押贷款构成，近四分之三的家庭财富与房地产关系紧密，其中超过70％的未偿贷款则基于浮动利率。

数据来源：WWW.CEICDATA.COM | CEIC Data

此外，韩国房地产市场还有一个新的“全租房”制度，也叫“传贳房”。就是租客可以给房东交一笔高昂的押金——通常是要租房子总价的50%，最高可达房子总价的60%-80%。交完押金后，租客就能“免费”租住在房子中，除了水电、物业费等，不用再支付任何租金。等到租期结束后，押金会被全额退还给租客。表面上看没有什么问题，但是许多房东拿到资金后会再次投资于房地产市场，这就很大程度上扩大了杠杆效应，对房价带来明显的助涨、助跌效果。

而压倒骆驼的最后一根稻草往往是加息，伴随着美联储的不断加息，韩国也不得不进入加息周期，短短一年时间，韩国基准利率从0.5%上升到3.5%，利率的上行给身负巨额房地产债务的人们带来了巨大的压力，这也成了房价下跌的导火索。

三

人口负增长严重人口负增长严重

人口因素也是影响房产价格的重要原因，一个地方如果人口能持续增长，房产的需求往往也会比较旺盛，价格也能稳定增长；相反，如果一个地方人口持续下降，房产价格也更容易崩盘。

据韩国统计局数据显示，2022年韩国的总和生育率为0.78，相比之下，2016年韩国的总和生育率为1.17，但迄今已连续7年下降，2018年首次跌破1，2020年首次跌破0.9。韩国统计局预计，2024年，韩国的出生率将进一步降至0.7，韩国的总和生育率在世界主要国家中已经排名倒数第一。

人口是支撑房地产的基础，尤其是年轻人更是购买房子的主力军，人口的持续下降以及老龄化的不断加深，也让韩国的房地产市场雪上加霜。

韩国向来有全球经济的“金丝雀”之称，此次房价的持续下跌足以为大家敲响警钟。虽然4月份的房价跌幅较之前有所放缓，韩国政府也在积极采取应对措施，但房价下跌趋势能否得到有效控制，是否会引发进一步的金融风险，都需要各方持续关注，对于从事投资理财相关工作的人士以及投资者，更需要提高风险意识，做好相应的准备工作。

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